作者 l 阿植，來(lái)源 l 植觀天下（IBanker_business）

地產(chǎn)界最近火了兩個(gè)企業(yè)，一個(gè)是孫宏斌的融創(chuàng)，一個(gè)是楊國(guó)強(qiáng)的碧桂園。

說(shuō)他們火是因?yàn)?2年以前房地產(chǎn)企業(yè)做百?gòu)?qiáng)排行榜，他們都榜上無(wú)名。但17年榜單一公布，一個(gè)分列第三，一個(gè)分列第十。到了18年，碧桂園已經(jīng)排到第二，僅次于恒大。融創(chuàng)更是以黑馬之態(tài)殺入前五。

就在昨天碧桂園報(bào)出2017年報(bào)：

• 總收入2269億元，同比增長(zhǎng)48.2%；

• 毛利587.9億元，同比增長(zhǎng)82.4%；

• 凈利潤(rùn)為260.6億元，同比增長(zhǎng)126.3%。

收入增長(zhǎng)50%，凈利潤(rùn)翻倍，這個(gè)成績(jī)單確實(shí)驚艷。

融創(chuàng)17年年報(bào)未出，但孫宏斌以“買買買”的姿態(tài)，卻早已搶盡財(cái)經(jīng)界的風(fēng)頭。以至于江湖上流傳著“孫宏斌輪”的傳說(shuō)：

投資界新輪次：種子輪→天使輪→Pro-A→A輪→A 輪→B輪→C輪→BAT輪→Pro-IPO→IPO→孫宏斌輪……全劇終

為什么跑出來(lái)的是孫宏斌楊國(guó)強(qiáng)？

因?yàn)樗麄兪亲疃禺a(chǎn)的人。

地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？地產(chǎn)的本質(zhì)是銀行！地產(chǎn)的本質(zhì)是銀行，地產(chǎn)的本質(zhì)是銀行！重要的事情說(shuō)三遍。

地產(chǎn)和銀行一樣，經(jīng)營(yíng)取決于兩個(gè)因素：杠桿和息差。

房地產(chǎn)的杠桿是什么？房地產(chǎn)的杠桿就是它的資產(chǎn)負(fù)債率，它能動(dòng)用銀行借款的能力。

房地產(chǎn)的息差是什么？房地產(chǎn)的息差就是它的總資產(chǎn)回報(bào)率。地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于在銀行批發(fā)資金，資金變成土地，再變成房子，再變成收入利潤(rùn)。這和銀行放貸是同個(gè)道理。

地產(chǎn)行業(yè)一般的杠桿率（總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)）是5倍（相對(duì)應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債率80%）以內(nèi)。

息差，取決于地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)水平。選址能力、融資能力、周轉(zhuǎn)能力、品牌力越強(qiáng)，息差越大。地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期息差（總資產(chǎn)回報(bào)率）在3%左右，比較優(yōu)秀例如萬(wàn)科的息差可以做到4%以上。

孫宏斌楊國(guó)強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)模式，總結(jié)七個(gè)字，打足杠桿賺息差。

打足杠桿賺息差，如何理解這七個(gè)字？

孫宏斌的觀點(diǎn)

這要從孫宏斌2016年11月23日一個(gè)內(nèi)部講話說(shuō)起。

在這個(gè)講話里，孫宏斌對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有一個(gè)基本判斷。他認(rèn)為國(guó)內(nèi)的基本環(huán)境就是貨幣超發(fā)，流動(dòng)性寬松，低利率，這在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)改變！

與此相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)決策就是，用盡全力借錢，借更多的錢，借更便宜的錢，借更長(zhǎng)的錢！誰(shuí)能借更多的錢、更便宜的錢、更長(zhǎng)的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優(yōu)勢(shì)。如果有這個(gè)機(jī)會(huì)不去做，反而減杠桿那是不對(duì)的。

楊國(guó)強(qiáng)的觀點(diǎn)

無(wú)獨(dú)有偶，碧桂園楊國(guó)強(qiáng)也是持相同觀點(diǎn)。

碧桂園的前任首席財(cái)務(wù)官吳建斌，在離任之后寫了一本書《我在碧桂園的1000天》。里面談到一個(gè)細(xì)節(jié)。為CFO的吳建斌和身為董事局主席的楊國(guó)強(qiáng)，在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)了一個(gè)分歧：吳建斌希望降低負(fù)債率，增加財(cái)務(wù)安全；而楊國(guó)強(qiáng)則要求增長(zhǎng)和擴(kuò)張。

2015年7月的一次會(huì)議上，因?yàn)楣墒姓鹗?，吳建斌建議公司不要輕易擴(kuò)容，并強(qiáng)調(diào)，負(fù)債率要有上限，而楊國(guó)強(qiáng)聽(tīng)完之后的態(tài)度卻是，“房產(chǎn)形勢(shì)很好，卻困于我們的財(cái)務(wù)資源有限，所以要大力發(fā)展金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)。我是主席，就按我說(shuō)的辦。”

2016年春夏之交，楊國(guó)強(qiáng)和孫建斌探討負(fù)債率管理的問(wèn)題，楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)：“在做生意方面，財(cái)務(wù)要記住，在不違法的前提下，永遠(yuǎn)不要讓公司受到任何約束，有得做就狠狠地做，沒(méi)得做就耐心等待。”

在財(cái)務(wù)上永遠(yuǎn)不要讓公司受任何約束，楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)得多狠多透徹！這就是帥才和將才的分別！

楊國(guó)強(qiáng)和孫宏斌的共通之處都是放開(kāi)手腳，狠狠干。如果你只看到這種狠勁，那只配稱為匹夫之勇。聰明人從來(lái)不是見(jiàn)山是山，孫、楊的底氣從何而來(lái)，真正重要的永遠(yuǎn)是現(xiàn)象背后的底層邏輯。

做大杠桿的底氣來(lái)自哪里？

我來(lái)告訴你孫宏斌楊國(guó)強(qiáng)的底氣來(lái)自哪里？就一條——銀行貸款利率是低估的。銀行貸款利率是低估的，所以銀行是在補(bǔ)貼借錢的人。

賺大錢靠的從來(lái)不是自有資金，而是借來(lái)的錢。

為什么這么講？

下圖是07年-16年扣除價(jià)格因素的GDP增速，簡(jiǎn)單平均9%每年。另一列是貨幣的供應(yīng)量，簡(jiǎn)單平均16%每年。兩者之差，就是物價(jià)漲幅?？辞懊鎯蓚€(gè)數(shù)字，物價(jià)的實(shí)際漲幅應(yīng)該在7%（16%-9%）左右。而銀行一年期的貸款利率僅在4%-5%。

你想想，一邊是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)7%的價(jià)格漲幅，一邊只有4%-5%的貸款利息，你哪怕買的是一個(gè)很普通的資產(chǎn)都可以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)獲得2%-3%的息差。

如果你買的是土地呢？那漲幅更遠(yuǎn)在7%之上。因?yàn)?strong>土地是供給受限的資產(chǎn)（具體原因這里就不便展開(kāi)分析），屬于稀缺資產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上一個(gè)東西賣高價(jià)從來(lái)不是因?yàn)樗杏?，而是因?yàn)樗?strong>稀缺！

融創(chuàng)中國(guó)2015年總資產(chǎn)是1100億，2016年總資產(chǎn)已經(jīng)是2900億，翻了接近1.5倍。

碧桂園2015年總資產(chǎn)3600億，16年是6000億，17年已經(jīng)達(dá)到驚人的1萬(wàn)億。

你再想想作為融創(chuàng)和碧桂園的老板這么翻倍地去拿地，是很難一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去盯哪一個(gè)項(xiàng)目能賺錢，他們敢于這么擴(kuò)張，用的不就是同一個(gè)分析框架，賭的不就是同一個(gè)宏觀大勢(shì)嗎？

地產(chǎn)業(yè)的分歧

如果我們把萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、碧桂園四個(gè)地產(chǎn)公司放在一起做比較那就更有意思。

萬(wàn)科和保利屬于經(jīng)營(yíng)很穩(wěn)健的地產(chǎn)公司，我們看它們的杠桿率，從10年到15年一直保持在4-5倍之間。

碧桂園10-12年經(jīng)營(yíng)特別保守，總的杠桿率在3-4倍之間。13-15年稍微進(jìn)取了一點(diǎn)，杠桿率提到了4-5倍之間。

融創(chuàng)是四個(gè)地產(chǎn)公司里面，最進(jìn)取，也想得最清楚的企業(yè)，12年開(kāi)始已經(jīng)把杠桿率提到5-6倍之間。

這四個(gè)公司真正的分歧發(fā)生在2016年。四個(gè)企業(yè)做出了不同的戰(zhàn)略選擇。

1、萬(wàn)科比較穩(wěn)健，看到15年地產(chǎn)形勢(shì)不錯(cuò)，16年杠桿從原來(lái)的4.48提高到了5.13，首次將杠桿率提高到5倍以上。

2、保利做出了截然相反的舉動(dòng)，杠桿從15年的4.15倍降低到了3.96倍，首次降到了4倍以下。

3、融創(chuàng)保持了一貫的激進(jìn)，把杠桿從15年的5.94倍提高到了8.27倍，這是一次驚人的漲幅。

4、最不同尋常的是碧桂園，這一年把杠桿從4.05倍一下子增加到7.24倍，騏驥一躍。17年碧桂園不但沒(méi)有縮減杠桿還繼續(xù)增大到8.97倍。

如果寫地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)史，2016年我相信是一個(gè)任何人都不會(huì)忽略的年份。這一年老板們的選擇，將改寫他們?cè)谛袠I(yè)里面的座次。

總 結(jié)

地產(chǎn)，它的商業(yè)本質(zhì)是銀行。負(fù)債率就是它的杠桿，總資產(chǎn)收益率就是它的息差。17年之前地產(chǎn)賺大錢的模式是打足杠桿賺息差。

房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)本身，提供了最大限度利用銀行貸款賺息差的機(jī)會(huì)。融創(chuàng)孫宏斌碧桂園楊國(guó)強(qiáng)就是這一類，抓住賺取超發(fā)貨幣和稀缺資產(chǎn)息差機(jī)會(huì)的佼佼者。

后語(yǔ)：

如果說(shuō)16年是地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)云際會(huì)，17年同樣會(huì)被大書特書。這一年2月24日，一位61歲老人從山東匆匆趕往北京赴任。金融系統(tǒng)的人對(duì)他都不陌生，這一天他接任了銀監(jiān)會(huì)主席。金融業(yè)從此進(jìn)入新時(shí)代。

在他任上，這一年的M2非但到不了13，連10都摸不到，最終的數(shù)據(jù)是8.5。這一切，對(duì)地產(chǎn)業(yè)又意味著什么？是舊時(shí)代的延續(xù)，還是新時(shí)代的開(kāi)始？

— End—