業(yè)務(wù)專題
了解行業(yè)資訊，分享學(xué)習(xí)感悟，大家好，我是智小合，很高興又到了每天跟大家學(xué)習(xí)交流的時(shí)間了。今天我們要開(kāi)始PPP土地政策專題，本專題共兩期，第一期為土地政策入門，幫各位行業(yè)小白科普土地基本政策；第二期為PPP項(xiàng)目土地相關(guān)問(wèn)題解讀，對(duì)PPP項(xiàng)目用地政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理分析。大家可以根據(jù)自己的需要來(lái)選擇閱讀。
在學(xué)習(xí)土地基本制度之前，我們應(yīng)當(dāng)先了解一下我國(guó)《土地管理法》的相關(guān)背景。我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》是1999年開(kāi)始施行，進(jìn)過(guò)三次修訂，最近一次修訂是在2004年，這次修訂的核心是保護(hù)耕地，建立了耕地總量動(dòng)態(tài)平衡制度，提出了“在保護(hù)中開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)中保護(hù)”的土地管理總原則，和“一定要守住全國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線”的總目標(biāo)。這次修訂的亮點(diǎn)就是增加了土地征收征用的制度。即通過(guò)對(duì)土地管理和利用方式進(jìn)行重大改革，變分級(jí)限額審批制為土地用途管制，上收土地利用總體規(guī)劃審批權(quán)，上收新增建設(shè)用地特別是耕地的審批權(quán)。目前，《土地管理法》正在進(jìn)行第四次修訂，修正案草案已完成，經(jīng)批準(zhǔn)后，就會(huì)面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。這次修正案主要圍繞農(nóng)村土地征收政策、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策以及宅基地制度等方面進(jìn)行修訂。
1土地所有權(quán)和使用權(quán)
我國(guó)土地按所有權(quán)性質(zhì)分為兩類國(guó)有土地和集體土地。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；此外，宅基地和自留地、自留山，也屬于農(nóng)民集體所有。
在土地使用上面，我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度。實(shí)行這種制度的目的，就是通過(guò)土地利用規(guī)劃確定的土地用途、合理使用土地，其核心是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃對(duì)土地用途轉(zhuǎn)變實(shí)行嚴(yán)格控制。土地利用總體規(guī)劃由國(guó)家層面編制，每10年編制一次，用來(lái)規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，并嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。2土地有償使用制度
《土地管理法》規(guī)定，除國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地（如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)用地等），可以依法劃撥外，其他建設(shè)用地一律實(shí)行有償使用。3耕地保護(hù)制度
我國(guó)耕地?cái)?shù)量有限，而且可以開(kāi)墾的土地又少。為保證我國(guó)耕地總量不減少，實(shí)行動(dòng)態(tài)平衡制度。一方面要嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地的數(shù)量，另一方面就是開(kāi)墾補(bǔ)充耕地。按照占用多少耕地，必須開(kāi)墾補(bǔ)回多少耕地的原則，由用地單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾，沒(méi)有條件開(kāi)墾的或開(kāi)墾不符合要求的，按規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)。4建設(shè)用地審批制度
在我國(guó)，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用“國(guó)有土地”。
需要征收農(nóng)民集體土地的，審批權(quán)權(quán)限上收至國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府。市以下人民政府無(wú)權(quán)審批的。
1、存量建設(shè)用地內(nèi)的具體建設(shè)項(xiàng)目用地，由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。
2、基本農(nóng)田的耕地、耕地在35公頃以上、其他土地70公頃以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
3、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)以外的農(nóng)轉(zhuǎn)用和征地由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。審批權(quán)限同樣上收至國(guó)務(wù)院和省政府。
1、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
2、在土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模范圍內(nèi)，涉及將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次，由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
3、除了上述兩種情況以外涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，均由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
土地征轉(zhuǎn)指標(biāo)是通過(guò)土地利用年度計(jì)劃進(jìn)行管理，實(shí)行建設(shè)用地總量控制。土地利用年度計(jì)劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相同，上收到國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
1、省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
2、省會(huì)城市、人口在一百萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；
3、除此以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；
5國(guó)有建設(shè)用地取得制度
國(guó)有建設(shè)用地的取得方式包括有償取得、無(wú)償取得。
有償取得方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股等。目前出讓是我國(guó)供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地的最主要方式，租賃和作價(jià)入股均作為補(bǔ)充。出讓的方式，包括協(xié)議出讓和招拍掛。公益性的項(xiàng)目可以使用協(xié)議出讓的方式取得土地，未來(lái)逐漸在鼓勵(lì)以租賃方式供地。
無(wú)償供應(yīng)是指“劃撥用地”，土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用（即劃撥有償取得），或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為（劃撥無(wú)償取得）。劃撥方式取得土地使用權(quán)的，一般沒(méi)有使用期限的限制。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第54條和《城市房地產(chǎn)管理法》第24條和《劃撥用地目錄》的有關(guān)規(guī)定，以下建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
4、《劃撥用地目錄》規(guī)定的其他用地。
基于土地市場(chǎng)的規(guī)范性要求，劃撥的土地政策趨緊，國(guó)土資源部于2014年出臺(tái)的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令第61號(hào)），即進(jìn)一步明確了劃撥土地有限的使用范圍，并進(jìn)一步擴(kuò)大了國(guó)有土地有償使用的范圍。且規(guī)定“國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地中的經(jīng)營(yíng)性用地，實(shí)行有償使用?！?br>依據(jù)上面的要求，PPP項(xiàng)目用地符合劃撥用地條件的，可以通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)，而劃撥土地使用權(quán)如果轉(zhuǎn)讓、出租及抵押的，要符合下面的條件，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)，并辦理出讓手續(xù)及交付土地使用權(quán)出讓金后方可進(jìn)行。
1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；
2、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；
3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
6土地儲(chǔ)備資金管理制度
國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款納入地方政府性基金預(yù)算，實(shí)行收支兩條線管理。土地出讓總價(jià)款必須首先按規(guī)定足額安排支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障資金的不足，結(jié)余資金逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租房建設(shè)和完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。關(guān)于土地儲(chǔ)備資金的管理我們下一期專題還會(huì)繼續(xù)介紹，今天就
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