王忠 北京市第一中級(jí)人民法院 民一庭副庭長(zhǎng) , 張國(guó)棟
上傳時(shí)間:2010-8-30
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大中小【案件介紹】
上訴人（原審原告）甲某。
被上訴人（原審被告）乙公司。
一、基本案情
2000年8月10日，甲某與乙公司簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，約定由甲某購(gòu)買乙公司開發(fā)的位于北京市某區(qū)某里公寓B座1604號(hào)房屋，房款總計(jì)952575元，房屋交付日期為1999年12月28日。付款方式為首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同簽訂后，甲某依約支付了房款，應(yīng)付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式發(fā)票。雙方另約定，雙方同意房屋符合交用條件時(shí)按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。甲某于2004年1月8日提前清償了按揭貸款。
2000年9月20日，甲某辦理了收房手續(xù)。此后，甲某于2004年1月8日結(jié)清了個(gè)人購(gòu)房貸款，并于同年4月15日向乙公司交納了契稅及公共維修基金。但乙公司長(zhǎng)期未能辦理房屋的初始登記，致使甲某無法辦理所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)甲某訴至法院，要求乙公司支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，并由乙公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。另查，2001年8月24日，北京市某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所向某區(qū)房地局交易管理科出具了證明，證明乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房屋具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，已在該所登記備案。此后，乙公司為涉訴房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證。又查，乙公司于2003年9月向該公寓業(yè)主發(fā)放了通告，該通告載明，乙公司于2003年底前協(xié)助公寓業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；同時(shí)要求辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的業(yè)主交納契稅、維修基金，并需準(zhǔn)備個(gè)人辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的相關(guān)資料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了訴爭(zhēng)房屋所在的北京市某區(qū)某里1號(hào)樓、2號(hào)樓的房屋所有權(quán)證。
二、一審法院的認(rèn)定與判決
北京市某區(qū)人民法院判決認(rèn)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。甲某與乙公司所簽商品房預(yù)售契約系雙方協(xié)商一致的真實(shí)意思表示，且不違背相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。根據(jù)某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明可以證實(shí)，乙公司于甲某交納契稅及公共維修基金前已具備了產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，并已登記備案。甲某在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時(shí)取得房屋權(quán)屬證書，并非由于乙公司的過錯(cuò)所致，故判決駁回甲某的訴訟請(qǐng)求。
三、當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求與答辯理由
甲某不服一審法院判決，向二審法院提起上訴。上訴請(qǐng)求是：1、由被上訴人支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金；2、由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。上訴理由是：被上訴人遲至2005年1月才辦理了所開發(fā)房屋的初始登記（取得大產(chǎn)權(quán)證），據(jù)此導(dǎo)致上訴人在四年的時(shí)間里無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)遲延辦證的責(zé)任。
乙公司辯稱，同意一審判決。甲某由我公司購(gòu)買了涉訴房屋后，之所以辦證遲延，系因甲某未及時(shí)提供應(yīng)繳納的辦理產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用及相關(guān)資料所致。甲某的契稅直至2004年4月才繳納，相關(guān)資料至今未提交。另外，預(yù)售商品房的辦證義務(wù)屬于甲某，我公司承擔(dān)的只是協(xié)助義務(wù)。甲某未提交委托我公司辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)，未與我公司共同辦理產(chǎn)權(quán)證，亦未及時(shí)繳費(fèi)及提交手續(xù)。我公司應(yīng)提交的資料已經(jīng)提交房管部門，我公司在辦理手續(xù)上已無瑕疵。故我公司不同意甲某的訴訟請(qǐng)求。
四、二審法院的認(rèn)定與判決
鑒于被上訴人所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月7日才辦理初始登記的時(shí)間相互矛盾，為充分保護(hù)雙方當(dāng)事人的訴權(quán)，進(jìn)一步查清開發(fā)商乙公司是否存有逾期辦證的事實(shí)，二審法院依職權(quán)于2005年6月13日赴北京市某區(qū)房屋土地管理部門、相關(guān)檔案部門調(diào)取了乙公司所開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證檔案材料，包括：
證據(jù)1.北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書，座落是北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房，申請(qǐng)人是乙公司，申請(qǐng)日期是2004年12月13日；
證據(jù)2. 乙公司承諾書；
證據(jù)3.編號(hào)（2004）年第475號(hào)，竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí)復(fù)函，項(xiàng)目名稱是乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房，出具人是北京市土地利用事務(wù)中心，出具日期2004年12月9日；
證據(jù)4. 北京市規(guī)劃委員會(huì)某分局行政處罰決定書，處罰日期2004年10月8日；
證據(jù)5.北京市規(guī)劃委員會(huì)某分局監(jiān)督檢查科向北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務(wù)所出具的回復(fù)函，主要內(nèi)容是已對(duì)乙公司進(jìn)行了處罰，同意北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務(wù)所按規(guī)定辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，出具日期2004年10月8日；
證據(jù)6.案例編號(hào)2004006779號(hào)業(yè)務(wù)受理單，受理時(shí)間：2004年12月13日，業(yè)務(wù)類別：初始登記，申請(qǐng)人：乙公司，座落：北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房，出具單位：某區(qū)國(guó)土房管局服務(wù)大廳；
證據(jù)7.收繳證件附頁。
二審法院于2005年6月15日組織雙方當(dāng)事人對(duì)上述調(diào)取的證據(jù)進(jìn)行庭審質(zhì)證。雙方當(dāng)事人對(duì)上述調(diào)取證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性均無異議。結(jié)合一審、二審的相關(guān)證據(jù)，本院查明：被上訴人作為申請(qǐng)人于2004年12月13日向某區(qū)國(guó)土房管局服務(wù)大廳報(bào)送了其開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房的初始登記所需的完備的材料，
[1]至此，被上訴人才完成了辦理報(bào)送新建房屋初始登記的法定義務(wù)。
另查明，雙方均承認(rèn)2000年8月10日所簽訂的雖然為《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，但所購(gòu)商品房在簽約時(shí)是現(xiàn)房。
二審法院認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，購(gòu)買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，訴爭(zhēng)的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日2000年8月10日起９０日內(nèi)（即2000年11月8日前），上訴人由于被上訴人（出賣人）的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，被上訴人遲至2004年12月13日才辦理報(bào)送初始登記，因此被上訴人關(guān)于逾期辦證的責(zé)任不在自己的抗辯，與本院查明的事實(shí)不符，不予采信。被上訴人自2000年11月9日起到2004年12月13日止應(yīng)對(duì)上訴人承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
由于雙方在合同中對(duì)逾期辦證的違約責(zé)任沒有規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。被上訴人在二審?fù)徶修q稱，即使被上訴人構(gòu)成逾期辦證違約，那么該違約行為自2000年11月9日起到2004年12月15日上訴人起訴時(shí)已長(zhǎng)達(dá)四年之久，其中有兩年已超過了法定訴訟時(shí)效期間。
二審法院認(rèn)為,被上訴人的違約行為從2000年11月9日起一直延續(xù)到2004年12月13日止。違約金的計(jì)算應(yīng)該從2000年11月9日起到2004年12月13日止。而上訴人卻遲至2004年12月15日才起訴被上訴人要求支付逾期辦證違約金。由于上訴人未舉證證明在起訴日（2004年12月15日）前向被上訴人主張過權(quán)利，自起訴日之前兩年之內(nèi)的違約金請(qǐng)求權(quán)未超過訴訟時(shí)效，自起訴日之前兩年之前的違約金請(qǐng)求權(quán)已超過訴訟時(shí)效。故對(duì)2002年12月15日起至2004年12月13日止這一違約期間的違約金請(qǐng)求權(quán)應(yīng)予支持，對(duì)2000年11月9日起至2002年12月14日止的違約金請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，不予支持。
綜上所述，原審法院關(guān)于被上訴人沒有逾期辦證的事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果失當(dāng)，依法應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，判決如下：
一、撤銷北京市某區(qū)人民法院（2005）某民初字第551號(hào)民事判決；
二、乙公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向甲某支付違約金（以房款總計(jì)952575元為本金，自2002年12月15日起參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2004年12月13日止）。
【評(píng)析】
綜合本案案情及當(dāng)事人的訴、辯意見，本案審理的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體問題。2、被上訴人乙公司是否逾期辦證。3、如果被上訴人乙公司逾期辦證，向上訴人支付的違約金是否存在超過訴訟時(shí)效的問題。4、如果被上訴人乙公司逾期辦證，違約責(zé)任如何承擔(dān)。
1、關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體問題
為保護(hù)交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動(dòng)必須公示。
[2]房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律規(guī)定其公示方法是進(jìn)行登記。登記雖然不作為物權(quán)變動(dòng)合同生效的要件，但未經(jīng)登記即不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。因此，開發(fā)商完整意義的交付房屋的主給付義務(wù)包括兩方面內(nèi)容：一是交付房屋給買受人占有和使用；二是將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人，即辦理或協(xié)助房屋產(chǎn)權(quán)登記。
[3]關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)主體問題，我國(guó)《合同法》第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定不一致，
[4]導(dǎo)致對(duì)辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)主體的理解不同。
一種意見認(rèn)為，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體是買受人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅負(fù)協(xié)助義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
另一種意見認(rèn)為，房屋權(quán)屬的移轉(zhuǎn)登記，通常作法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交必要的手續(xù)，買受人提出申請(qǐng)，房屋管理部門進(jìn)行審查登記，頒發(fā)權(quán)屬證書，即通過三者的共同行為完成的，因此無法概括地確定辦證的義務(wù)主體是誰。
[5]而通說認(rèn)為，開發(fā)商作為房屋的出售人負(fù)有向買受人交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。因?yàn)椤逗贤ā返谝话偃畻l與《解釋》第一條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，且《解釋》第十八條亦列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說明出賣人是辦證的義務(wù)主體。只不過，出賣人作為辦證義務(wù)主體，其具體義務(wù)是有范圍的，不能概括而論。根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日第99號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條有關(guān)房屋權(quán)屬初始登記的規(guī)定，購(gòu)買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在法定期限內(nèi)（新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)）向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記,并履行了相應(yīng)的告知義務(wù)，即完成了辦證義務(wù)。此后，應(yīng)由房屋買受人提出申請(qǐng)，辦理移轉(zhuǎn)登記。而根據(jù)《解釋》十八條規(guī)定，若出賣人履行了其辦理初始登記的相關(guān)義務(wù)后，是由于買受人沒有向房屋主管部門提出申請(qǐng)，導(dǎo)致房屋所有權(quán)無法移轉(zhuǎn)，則不屬于由于開發(fā)商的原因?qū)е挛茨苋〉梅课輽?quán)屬證書的情形，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交了完備的手續(xù)后，買受人也提出辦理權(quán)屬移轉(zhuǎn)的申請(qǐng)，但由于政府原因未辦證或遲延辦證的，此屬于政府不作為，買受人可提起行政訴訟，這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的合同義務(wù)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，不應(yīng)混同。
2、關(guān)于被上訴人乙公司是否存在逾期辦證的問題
乙公司是否存在逾期辦證,首先是一個(gè)實(shí)體法上的事實(shí)判斷問題。在民事訴訟中，實(shí)體上的事實(shí)是證明對(duì)象的一種，是指民事實(shí)體法規(guī)定的，引起當(dāng)事人的民事實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生、變更和消滅的事實(shí)。
[6]實(shí)體法上事實(shí)的證明對(duì)主張事實(shí)的當(dāng)事人與反駁事實(shí)的當(dāng)事人而言，其證明程度是不同的，主張事實(shí)的當(dāng)事人應(yīng)該提供證據(jù)使法官確信該事實(shí)的存在，反駁事實(shí)的當(dāng)事人應(yīng)該提供證據(jù)使法官對(duì)該事實(shí)的存在產(chǎn)生動(dòng)搖或懷疑。
[7]本案中，上訴人提供了被上訴人直到2005年1月7日才辦理初始登記的證據(jù)，對(duì)此證據(jù)被上訴人也予以承認(rèn)。所以2005年1月7日為初始登記時(shí)間這一事實(shí)應(yīng)被采信。又根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日第99號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條的規(guī)定，已經(jīng)可以認(rèn)定乙公司逾期辦證的事實(shí)。但是乙公司又提出證據(jù)稱，在2001年8月24日北京市某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所出具證明, 證明乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房屋具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，已在該所登記備案。此后，該公司為涉訴房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證。一審法院也據(jù)此判定被上訴人沒有逾期辦證。對(duì)此，上訴人訴稱，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，被上訴人乙公司應(yīng)該首先辦理所建房屋的初始登記而后才可以辦理業(yè)主的分戶轉(zhuǎn)移登記，而被上訴人辦理初始登記的時(shí)間是2005年1月7日。所以，逾期辦證的焦點(diǎn)已不是初始登記時(shí)間的確定問題，而是初始登記與事務(wù)所出具的證明之間關(guān)于乙公司是否具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件的證明效力大小問題。
鑒于被上訴人所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與2005年1月7日辦理初始登記的時(shí)間相互矛盾，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第77條的規(guī)定，2005年1月7日所辦理的初始登記作為國(guó)家專門權(quán)屬登記機(jī)關(guān)依法制作的權(quán)屬證書，在證據(jù)的效力上應(yīng)該大于某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日所出具的證明。從先初始登記再分戶移轉(zhuǎn)登記的權(quán)屬登記的邏輯出發(fā)，在沒有辦理訴爭(zhēng)房屋所在樓宇的初始登記的前提下，該公司為訴爭(zhēng)房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證（分戶移轉(zhuǎn)登記），不符合《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。二審法院針對(duì)上述疑點(diǎn)，為進(jìn)一步查清乙公司是否存有逾期辦證的事實(shí)，二審法院依職權(quán)調(diào)取了乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的相關(guān)檔案材料，并組織雙方當(dāng)事人對(duì)這些證據(jù)進(jìn)行庭審質(zhì)證。雙方當(dāng)事人對(duì)所調(diào)取的證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性均無異議。結(jié)合一審、二審的相關(guān)證據(jù)，法院查明被上訴人作為申請(qǐng)人于2004年12月13日才向某區(qū)國(guó)土房管局服務(wù)大廳報(bào)送了其開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號(hào)樓房的初始登記所需的完備材料，至此，被上訴人才完成了報(bào)送辦理新建房屋初始登記的法定義務(wù)。
二審法院認(rèn)為，被上訴人作為訟爭(zhēng)房屋的出售人負(fù)有向作為買受人的上訴人交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。根據(jù)有關(guān)房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，購(gòu)買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。根據(jù)《解釋》第十八條的規(guī)定，訴爭(zhēng)的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日起９０日內(nèi)買受人由于出賣人的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，被上訴人本應(yīng)在2000年8月10日至2000年11月8日前辦理初始登記手續(xù)，但是被上訴人遲至2004年12月13日才報(bào)送辦理初始登記，因此被上訴人關(guān)于逾期辦證的責(zé)任不在自己的抗辯，與法院查明的事實(shí)不符，法院不予采信。原審法院僅根據(jù)某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明，認(rèn)定被上訴人于上訴人交納契稅及公共維修基金前已具備了產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，上訴人在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時(shí)取得房屋權(quán)屬證書，并非由于被上訴人的過錯(cuò)所致，屬認(rèn)定事實(shí)不清。故，上訴人關(guān)于被上訴人逾期辦證的行為查證屬實(shí)，應(yīng)承擔(dān)遲延辦證違約責(zé)任的上訴理由成立。被上訴人自2000年11月9日起到2004年12月13日止應(yīng)對(duì)上訴人承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
3、關(guān)于逾期辦證的違約金請(qǐng)求權(quán)是否存在超過訴訟時(shí)效的問題
被上訴人在二審?fù)徶修q稱，即使被上訴人構(gòu)成逾期辦證違約，那么該違約行為自2000年11月9日起到2004年12月15日上訴人起訴時(shí)已長(zhǎng)達(dá)四年之久，其中有兩年已超過了法定訴訟時(shí)效期間，喪失了勝訴權(quán)。
所謂訴訟時(shí)效制度是指權(quán)利人不行使權(quán)利經(jīng)過法定期間，即發(fā)生權(quán)利功效減損法律效果的制度。
[8]我國(guó)法律規(guī)定，訴訟時(shí)效過后，義務(wù)人即取得拒絕履行義務(wù)的抗辯權(quán)。
[9]同時(shí)，我國(guó)《民法通則》第137條規(guī)定：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算”，這種訴訟時(shí)效期間的起算標(biāo)準(zhǔn)被學(xué)界認(rèn)為是主客觀相統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
[10]本案中，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條有關(guān)房屋權(quán)屬初始登記的規(guī)定，購(gòu)買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在法定期限內(nèi),即在竣工后的3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)初始登記。又依據(jù)《解釋》第十八條的規(guī)定，訴爭(zhēng)的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日起９０日內(nèi)買受人由于出賣人的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。即出賣方應(yīng)在合同訂立后的90日內(nèi)，辦理完初始登記手續(xù)，以便買方辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。本案中，雙方簽定合同的時(shí)間為2000年8月10日，按規(guī)定乙公司（被上訴人）應(yīng)在2000年11月8日前辦理初始登記手續(xù)，但是被上訴人遲至2004年12月13日才報(bào)送辦理初始登記。所以，被上訴人的違約行為發(fā)生在2000年11月9日，即本案訴訟時(shí)效期間應(yīng)從2000年11月9日起算。我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定，一般訴訟時(shí)效期間為2年，上訴人遲至2004年12月15日才起訴，是否已經(jīng)過訴訟時(shí)效呢？這個(gè)問題應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)分。單從要求乙公司履行初始登記這一行為來說，從2000年11月9日起兩年后，即過訴訟時(shí)效。但是由于乙公司沒有進(jìn)行初始登記而產(chǎn)生違約金是一個(gè)持續(xù)的狀態(tài)，會(huì)隨著登記時(shí)間的延長(zhǎng)而增長(zhǎng)。也就是說，由于未進(jìn)行初始登記這一違約行為一直延續(xù)到2004年12月13日止，因此而產(chǎn)生的違約金也應(yīng)該從2000年11月9日起計(jì)算到2004年12月13日止。
但是，由于上訴人遲至2004年12月15日才起訴被上訴人要求其支付逾期辦證違約金，此后，上訴人也未舉證證明在起訴日（2004年12月15日）前向被上訴人主張過權(quán)利，自起訴日之前兩年之內(nèi)的違約金請(qǐng)求權(quán)未超過訴訟時(shí)效，自起訴日之前兩年之前的違約金請(qǐng)求權(quán)已超過訴訟時(shí)效。又由于被上訴人違約責(zé)任期間為：2000年11月9日起至2004年12月13日止，故對(duì)2002年12月15日起至2004年12月13日止這一違約期間的違約金請(qǐng)求權(quán)應(yīng)予支持。2000年11月9日起至2002年12月14日止的違約金請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，法院不予支持。
[11]4、關(guān)于被上訴人逾期辦證違約責(zé)任如何承擔(dān)的問題
自2000年11月9日起到2004年12月13日止，被上訴人對(duì)上訴人負(fù)逾期辦證的違約責(zé)任。被上訴人的違約行為對(duì)上訴人充分行使訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)有一定的影響，造成上訴人一定損失，上訴人要求被上訴人支付違約金，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。由于雙方在合同中對(duì)逾期辦證的違約責(zé)任沒有規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
結(jié)束語：邏輯推理在案件事實(shí)認(rèn)定中的運(yùn)用
一般意義上的法律推理表現(xiàn)在法官在司法活動(dòng)過程中，以選擇的法律規(guī)則為大前提，以查明的案件事實(shí)為小前提，然后按照一定的邏輯方法推出案件的處理結(jié)論。
[12]但在特殊情況下，法律推理也表現(xiàn)在法官解釋法律和確認(rèn)案件事實(shí)的過程中。
[13]通常，法官都能夠依靠查證屬實(shí)的證據(jù)對(duì)案件事實(shí)做出明確的認(rèn)定。即使在案件證據(jù)不能達(dá)到證明案件事實(shí)即案件事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯那闆r下，法官也可以依據(jù)證明責(zé)任的規(guī)則來裁判
[14]。但是，司法實(shí)踐中仍然存在法官需要依靠邏輯、推理的方法確認(rèn)案件事實(shí)的情況，這一推理過程就是根據(jù)已經(jīng)查明的某一基本事實(shí)，而推定出另一事實(shí)存在。事實(shí)推理是以已知的事實(shí)為基礎(chǔ)，推論出未知事實(shí)的證明手段。
[15]在這個(gè)證明過程中，審判經(jīng)驗(yàn)、生活法則、相關(guān)的專業(yè)知識(shí)起著至關(guān)重要的作用。具體到本案，清晰的作為判斷開發(fā)商辦證有無違約的基礎(chǔ)事實(shí)是2005年1月7日所辦理的訴爭(zhēng)樓宇的初始登記證書（大產(chǎn)權(quán)證）。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十七條關(guān)于辦證時(shí)限的規(guī)定，
[16]可以逆時(shí)地推出開發(fā)商報(bào)送辦理初始登記的大概時(shí)間是2004年底，除非存在權(quán)屬登記部門的工作延誤問題。在庭審中，開發(fā)商絲毫沒有提及權(quán)屬部門的辦證延誤問題，也不提供辦理報(bào)送初始登記的相關(guān)材料。所以，在本案中，承辦法官可以在內(nèi)心推出開發(fā)商在回避自己的初始登記的義務(wù)問題，特別是登記的時(shí)間和延誤的原因。鑒于開發(fā)商所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月7日才辦理初始登記的時(shí)間相互矛盾，為查清開發(fā)商乙公司是否存有逾期辦證的事實(shí)，二審法院依職權(quán)就訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證檔案材料進(jìn)行調(diào)查收集證據(jù)。二審法院調(diào)查收集的證據(jù)證實(shí)了憑2005年1月7日辦理訴爭(zhēng)樓宇的初始登記的基礎(chǔ)事實(shí)所推出的開發(fā)商逾期辦證違約的屬實(shí)。
事實(shí)推理作為一種法律方法，在法官認(rèn)定事實(shí)過程中大有用武之地。在事實(shí)推理的三段式中，大前提是一種由司法認(rèn)知和一般社會(huì)經(jīng)驗(yàn)所確認(rèn)的基礎(chǔ)性事實(shí)，而小前提則是為證據(jù)所證明或者由法官判斷得來的事實(shí)。 因此，保證大前提正確并真實(shí)可靠是保證推理結(jié)論可靠的前提，且它對(duì)法官的邏輯思維能力和司法判斷水平要求較高，是法官社會(huì)經(jīng)驗(yàn)、司法經(jīng)驗(yàn)和判案技能的綜合體現(xiàn)。法官在認(rèn)定事實(shí)中雖然不排除采用推理方法，但一定要慎用而不能濫用，也不能隨意性進(jìn)行，推理過程要非常嚴(yán)謹(jǐn)、精確；推理結(jié)論應(yīng)當(dāng)允許被其他證據(jù)反駁或推翻。
二審法院在審理該案件中注意審查、核實(shí)相關(guān)證據(jù)，運(yùn)用推理發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，依法調(diào)查取證以界定逾期辦證的事實(shí)、厘清逾期辦證的違約責(zé)任，依法保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，二審法院的改判是正確的。
（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）
注釋:
[
1] 根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條的規(guī)定， 新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。
[
2] 王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年，第86頁。
[
3] 由于沒有物權(quán)法，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度在法律層級(jí)上僅有《城市房地產(chǎn)管理法》第59條的原則性規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”實(shí)務(wù)中登記的程序、內(nèi)容、效力和機(jī)構(gòu)都是由屬于部門規(guī)章的建設(shè)部2001年8月15日第99號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》所規(guī)定?！掇k法》第4條第2款規(guī)定“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”。第5條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)”。該規(guī)章在沒有法律法規(guī)明文規(guī)定的前提下確認(rèn)了登記要件主義的產(chǎn)權(quán)制度。
[
4] 《合同法》第一百三十條規(guī)定：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
[
5] 王明華：《商品房買賣中的若干法律問題 ——濟(jì)南市中級(jí)人民法院審理商品房買賣糾紛案件的調(diào)研報(bào)告》， http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=26890
[
6] 江偉主編：《民事訴訟法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年，第158頁。
[
7] 江偉主編：《民事訴訟法學(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2002年，第282頁。
[
8] 王利明主編：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005年，第216頁。
[
9] 龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國(guó)法制出版社，2002年，第627頁。
[
10] 王利明：《民法總則研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年，728頁。
[
11] 這種往回推的計(jì)算方法已經(jīng)在我國(guó)諸多法條中出現(xiàn)，如《最高人民法院關(guān)于審理專利糾紛案件適用法律問題的若干規(guī)定》第23條，《最高人民法院關(guān)于審理商標(biāo)民事糾紛案件適用法律問題的若干規(guī)定》第18條等。
[
12] 『德』拉倫茨著，陳愛娥譯，《法學(xué)方法論》，商務(wù)印刷館，2003年，第150頁。
[
13] 同上，第193－199頁。
[
14] 江偉主編：《民事訴訟法學(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2002年，第288－289頁
[
15] 張衛(wèi)平：《訴訟構(gòu)架與程式》，清華大學(xué)出版社，第265頁。
[
16] 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人（申請(qǐng)人）的申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
出處:《判解研究》2006年第2輯
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