住房改革的戰(zhàn)略規(guī)劃與戰(zhàn)術(shù)操作
——保障房元年該如何啟動
“國八條”要求各地一季度公布房價調(diào)控目標，在經(jīng)過一段期間的躊躇與觀望后，三月底各縣市終于紛紛公布了目標，除了北京市的調(diào)控目標是“穩(wěn)中有降”，所有其他城市的目標多與GDP增長及人均可支配收入增長掛鉤，這樣的調(diào)控目標，極可能實際上助推了房價上漲的預(yù)期。
中國的房改，歷經(jīng)了十幾年的摸索，終于摸出了一個比較正確的方向：把1998年房改把房屋產(chǎn)業(yè)100%交給市場機制與民營開發(fā)商的做法，在“十二五”規(guī)劃中調(diào)整為既有市場機制又有政府職能，既有民營又有公營的混合體制。這應(yīng)該說，是中國房改在改革思路上的很大的進步。十二五規(guī)劃的目標是五年興建3600萬套保障房，第一年要建1000萬套，所以2011年可以說是保障房元年。
正確的改革思路是很重要的一步，但僅止于此是不夠的。目前看來，至少有兩方面的現(xiàn)象與問題值得關(guān)注。一是幾乎所有城市的調(diào)控目標，“限價”都成了“限漲”，因為與GDP及居民收入增幅掛鉤，只能產(chǎn)生房價上漲預(yù)期。其次，也不能全怪各地政府的觀望與躊躇，對各地政府而言，現(xiàn)在只得一個保障房的“承包”數(shù)字，其他一切都沒概念：保障房運作的機制是什么？土地從哪里來？資金從哪里來？政府若無法承建，開放商又從哪里來？開發(fā)商的盈利又從哪里來？還有，如何確保“保障房”的品質(zhì)與安全，如何避免保障房不成為貧民窟？……。所以，在有了正確改革思路后，還必須有跟上良好的“戰(zhàn)略規(guī)劃”與“戰(zhàn)術(shù)操作”。
首先，在戰(zhàn)略規(guī)劃上，保障房的建設(shè)不能忽略兩個方面，一是與“城鎮(zhèn)化”有機配合，二是與地方財政的改革掛鉤。
先談城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化也是當前國家建設(shè)的重點，所以城鎮(zhèn)化當然不能與保障房各行其是，兩者必須能有機的結(jié)合。核心是土地的配置與使用。保障房在城鎮(zhèn)土地的規(guī)劃中能獲得多大規(guī)模的配置，容積率如何，基礎(chǔ)建設(shè)如何，生活機制配套如何，建筑標準規(guī)格如何，監(jiān)督管理機制如何，在在都須有整體的思考與規(guī)劃，否則很可能制造的問題比解決的問題還多。
其次，是地方財政的問題。當前中國房地產(chǎn)問題很大程度上地方財政的不健全有關(guān)。地方政府普遍欠缺足夠的穩(wěn)定的財政收入，才會走上賣土地，炒土地的生財之道?，F(xiàn)在要各地政府擔(dān)負起保障性住房的重責(zé)大任，保障房的興建，土地還不是大問題，關(guān)鍵在資金。若政府無法承擔(dān)興建所有的保障房，就必須有政策誘因來引導(dǎo)開發(fā)商，這需要資金。所以包括房屋稅，房屋交易稅、增值稅等基本上屬于地方財稅收入的稅制要盡快健全。
在戰(zhàn)術(shù)即所謂實際政策與行政的操作上，中國大陸并無太多經(jīng)驗，所以可借鏡于香港及新加坡，尤其是后者。
新加坡的保障房稱作為“組屋”，從1965年新加坡獨立之后，就被視為最高國策來抓，目前全國四百多萬人口中，組屋的覆蓋率已達85%（中國十二五規(guī)劃3600萬套建好之后保障房的覆蓋率是20%）新加坡的組屋政策，從土地征用開始，到資金籌措，到城鎮(zhèn)規(guī)劃，小區(qū)設(shè)計，到房屋的建設(shè)、分配與管理，都做好全套縝密的規(guī)劃，包括法規(guī)（土地征用法）、組織（建屋發(fā)展局、公積金局）等，一直到建設(shè)完成，如何分配、購置、管理及服務(wù)。中、星兩國國情當然不盡相同，但可供參考之處相信仍不在少。
五年3600萬套的規(guī)模，20%的城市房屋覆蓋率，及大約一億人口的住民，規(guī)模之大，前所未有，也是全球僅見。這件事搞好，經(jīng)濟上拉動內(nèi)需，社會上促進和諧，政治上有利穩(wěn)定，事關(guān)重大。中國也應(yīng)該像新加坡一樣，把它視為最高國策之一來抓。
（本文刊載于《理財雜志》）
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