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2016年3月23日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布（財(cái)稅【2016】36號(hào)）《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知》。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅?！盃I改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響，同時(shí)也對(duì)土地估價(jià)工作產(chǎn)生較大影響。為規(guī)范我省土地估價(jià)行為，做好“營改增”的落實(shí)工作，現(xiàn)將“營改增”對(duì)土地估價(jià)工作的影響總結(jié)如下。

一、對(duì)地價(jià)內(nèi)涵的影響

針對(duì)不同的估價(jià)目的，應(yīng)確定不同的地價(jià)內(nèi)涵。

根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)文件規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅；土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

估價(jià)目的為稅收服務(wù)的土地估價(jià)，應(yīng)說明估價(jià)結(jié)果中是否包含增值稅。

二、對(duì)估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件的影響

在測(cè)算土地價(jià)格過程中，納稅人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,一般納稅人增值稅的計(jì)算選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，其計(jì)稅方法的選擇依據(jù)和理由，需在估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件中進(jìn)行說明。

三、對(duì)成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的影響

本次“營改增”對(duì)成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的測(cè)算過程無影響，在采用此兩種方法時(shí)，無需在估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件中進(jìn)行說明。但是“營改增”可能對(duì)估價(jià)過程中各估價(jià)參數(shù)產(chǎn)生一定影響，“營改增”后各土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)通過市場(chǎng)調(diào)查等方法重新制定估價(jià)參數(shù)。

四、對(duì)市場(chǎng)比較法的影響

根據(jù)GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，運(yùn)用市場(chǎng)比較法收集宗地交易實(shí)例時(shí)，資料收集范圍應(yīng)包括明確的價(jià)格內(nèi)涵。市場(chǎng)比較法中交易情況修正是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。交易行為中的特殊因素包括交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

在交易情況修正中，如果不存在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況,則無需修正；如果存在增值稅等其他稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，要排除這種特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

五、對(duì)剩余法的影響

以剩余法評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)格過程中，測(cè)算完成開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)一般設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)是開發(fā)周期結(jié)束時(shí)一次性售出。本次“營改增”主要涉及開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本中的銷售稅費(fèi)。銷售稅費(fèi)主要包括增值稅及其附加。

增值稅的計(jì)算：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)算主要分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人兩種情況，具體計(jì)算方法如下：

（一）小規(guī)模納稅人

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一部分第八項(xiàng)第8條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

應(yīng)納增值稅稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%；

（二）一般納稅人

1、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一部分第八項(xiàng)第7條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

根據(jù)國務(wù)院稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第18號(hào)）第二章第一節(jié)第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：

①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

應(yīng)納增值稅稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%；

2、一般計(jì)稅方法

（1）銷項(xiàng)稅額的計(jì)算

根據(jù)國務(wù)院稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第18號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

公式中全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售收入即不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)A。

允許扣除土地價(jià)款為支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在評(píng)估過程中，剩余法是在測(cè)算完成開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)等。以價(jià)格余額來估算待估宗地價(jià)格的方法。換言之，剩余法是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期總價(jià)格與總支出的差額來估算土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。剩余法中的土地價(jià)格是對(duì)應(yīng)估價(jià)期日的價(jià)格，是建立在假設(shè)估價(jià)期日取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)之上。剩余法中計(jì)算增值稅時(shí)允許扣除的土地價(jià)款則為剩余法中所求取的地價(jià)P。

銷售額=( A-P）÷（1+11%）

銷項(xiàng)稅額=（A-P）÷（1+11%）×11%

（2）進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算：

進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要的進(jìn)項(xiàng)稅額有建筑服務(wù)、工程勘察、工程設(shè)計(jì)、銷售費(fèi)用所負(fù)擔(dān)的增值稅額等。

根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)規(guī)定，建筑行業(yè)建造房地產(chǎn)的增值稅率為11%，勘查設(shè)計(jì)公司的勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、房地產(chǎn)銷售代理公司的銷售費(fèi)用的增值稅率均為6%。（在市場(chǎng)存在一般納稅人和小規(guī)模納稅人時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)先選用一般納稅人，設(shè)定上述公司均為一般納稅人）

建筑房地產(chǎn)的費(fèi)用為D，其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為D÷（1+11%）×11%

勘查設(shè)計(jì)費(fèi)為E，其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為E÷（1+6%）×6%

銷售費(fèi)用為F，其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為F÷（1+6%）×6%

若有其它可抵扣的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)所規(guī)定的增值稅稅率，計(jì)算出其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額G。

【編者注：從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等項(xiàng)目由于發(fā)生明細(xì)項(xiàng)目不同，適用增值稅率可能也會(huì)有所不同。具體可查閱評(píng)估師資訊公眾號(hào)：假設(shè)開發(fā)法評(píng)估中增值稅估算可抵扣項(xiàng)目分析一文。由于現(xiàn)行的情況是不同納稅主體可能適用不同的稅率，因此很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，另外也有觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)值不應(yīng)該因?yàn)椴煌{稅主體不同的納稅方法而發(fā)生變化。實(shí)際上評(píng)估是對(duì)價(jià)值的估算和預(yù)計(jì)，以上估價(jià)指引較為實(shí)用也具有較高的可操作性，因此也無需太過于追求完美】

（3）增值稅額的計(jì)算：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的增值稅為：

增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額

=【（A-P）÷（1+11%）×11%】-【D÷（1+11%）×11%+ E÷（1+6%）×6%+ F÷（1+6%）×6%-G】

其中A為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；

P為待估宗地價(jià)格；

D為建筑房地產(chǎn)的費(fèi)用；

E為勘查設(shè)計(jì)費(fèi)；

F為銷售費(fèi)用；

G為其他可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

增值稅附加的計(jì)算：

《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定：繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。

《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》凡繳納消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，除按照《國務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知》（國發(fā)〔1984〕174號(hào)文）的規(guī)定繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位外，都應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。

“營改增”后，原來附加在營業(yè)稅上的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加依舊附加，計(jì)稅基數(shù)為增值稅。具體稅率、附加率如下表：

六、對(duì)收益還原法的影響

不動(dòng)產(chǎn)出租過程中，本次營改增主要涉及確定不動(dòng)產(chǎn)出租租金收入及確定年總費(fèi)用中的增值稅及其他稅費(fèi)。

確定不動(dòng)產(chǎn)出租租金收入：

確定不動(dòng)產(chǎn)出租租金收入時(shí)，應(yīng)關(guān)注租金價(jià)格內(nèi)涵，并與確定年總費(fèi)用計(jì)算相銜接。

增值稅的計(jì)算：

增值稅的計(jì)算主要分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人兩種情況，具體計(jì)算情況如下：

（一）小規(guī)模納稅人

1、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一部分第九項(xiàng)第4條規(guī)定：小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納增值稅稅額=含稅租賃收入÷（1+5%）×5%

2、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一部分第九項(xiàng)第5條規(guī)定：其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納增值稅稅額=含稅租賃收入÷（1+5%）×5%

3、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一部分第九項(xiàng)第6條規(guī)定：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納增值稅稅額=含稅租賃收入÷（1+5%）×1.5%

（二）一般納稅人

1、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一部分第九項(xiàng)第1條規(guī)定：一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納增值稅稅額=含稅租賃收入÷（1+5%）×5%；

根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)文件規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

2、一般納稅人出租2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人出租2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法：

一般計(jì)稅方法銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：

銷項(xiàng)稅額=含稅租賃收入÷（1+11%）×11%；

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十四條規(guī)定： 進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十一條規(guī)定：一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

計(jì)算房產(chǎn)稅需要注意的問題：

根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)文件規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)要注意。

七、土地估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)注意的其他問題

（一）“營改增”后，房地產(chǎn)等行業(yè)整體稅負(fù)水平呈下降趨勢(shì)，對(duì)城鎮(zhèn)土地價(jià)格有一定影響。但“營改增”后，土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑成本、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤水平等影響地價(jià)的因素有可能同時(shí)發(fā)生變化。所以各土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師要做好市場(chǎng)調(diào)查工作，關(guān)注土地市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)，把握土地市場(chǎng)供求關(guān)系，及時(shí)更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、密切關(guān)注土地價(jià)格的變化趨勢(shì)。

（二）全省各土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地估價(jià)工作中，如遇其他特殊情況，應(yīng)及時(shí)向協(xié)會(huì)反饋意見。