導(dǎo)語
世聯(lián)商業(yè)是世聯(lián)君匯旗下專門從事商業(yè)資產(chǎn)運營的業(yè)務(wù)線，與世聯(lián)其他業(yè)務(wù)線一道，構(gòu)建起了一條資產(chǎn)服務(wù)鏈。此文為“我所了解的大資管”專題之四。
世聯(lián)君匯商業(yè)線業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理雷艷
調(diào)性高大上、服務(wù)接地氣、配套全滿意？對于商業(yè)資產(chǎn)，你的認知可以不止這些。
世聯(lián)君匯商業(yè)線業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理雷艷先生，以自己長期一線的商業(yè)資產(chǎn)服務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗告訴我們，中國商業(yè)地產(chǎn)下半場的市場更廣闊，想象空間更大。
一、租售同權(quán)激活的不僅是居住租賃市場，更是存量資產(chǎn)運營
世聯(lián)行董事長陳勁松先生曾在《為什么2017租售同權(quán)堪比98年住房制度改革？》中提出了市場三大商機：
1、租的權(quán)利將會被金融化；
2、呈現(xiàn)出多層次的租賃供應(yīng)體系，比如學(xué)生公寓、藍領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、高級公寓等；
3、各類REITs的誕生。
雷艷總看到了這三點后更多的可能，他認為租售同權(quán)激活的不僅僅是居住租賃市場，更是存量資產(chǎn)的運營。
租的權(quán)利將會被金融化，這將讓房地產(chǎn)存量市場，包括商業(yè)、辦公、老舊廠房改造，全都被金融化。
融資渠道的變化，將徹底激活存量資產(chǎn)運營。多年來因融資渠道不暢，導(dǎo)致“散賣”成為資產(chǎn)變現(xiàn)的唯一渠道。
實踐證明，這種方式弊端非常多，如大型購物中心往往采用返租銷售來實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，以達到整個商場統(tǒng)一經(jīng)營的目標。
在返租期內(nèi)，由運營公司統(tǒng)一經(jīng)營，一旦返租期結(jié)束，經(jīng)營權(quán)回到每個產(chǎn)權(quán)戶手里，整個商場就沒有了統(tǒng)一經(jīng)營主體，導(dǎo)致商業(yè)生態(tài)遭到嚴重破壞。
正常情況下，一個購物中心包含餐飲、零售、休閑娛樂、生活配套等。若統(tǒng)一經(jīng)營主體缺失，將導(dǎo)致高租金成為租賃的唯一出發(fā)點，低租金業(yè)態(tài)沒有存在空間，經(jīng)營必然混亂。
資產(chǎn)證券化背景下，資產(chǎn)變現(xiàn)的渠道將發(fā)生根本變化，這就意味著未來商業(yè)資產(chǎn)可以不賣，那證券化的商業(yè)物業(yè)價值如何評估呢？ 租金。那租金靠什么增長？運營。所以運營將是解決存量資產(chǎn)問題最重要的途徑。
世聯(lián)君匯定位為“資產(chǎn)運營商”，未來將是解決中國存量資產(chǎn)運營問題重要服務(wù)機構(gòu)之一。世聯(lián)君匯總經(jīng)理林蔚女士對君匯的能力進行了兩個方向的闡釋：
第一，運營能力，包括市場判斷能力、評估改造招商，也包括交易物業(yè)管理等方面的能力，這就是提升物業(yè)價值的能力。
第二，金融化的能力。目前國家對資產(chǎn)證券化的政策越來越寬松，世聯(lián)君匯也將在這方面進行相關(guān)探索。
二、商業(yè)資產(chǎn)運營是一個如同物業(yè)管理般巨量且分散的市場
我們在談到商業(yè)地產(chǎn)的時候，很容易與高大上的購物中心畫等號，但其實商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)非常豐富。
主題街區(qū)就是一個大類，有成都錦里類的文化旅游街區(qū)、新天地系列的城市文脈升級改造的都市休閑街區(qū)、與地鐵相連的時尚購物街區(qū)、餐飲集中的美食街區(qū)等。
另一個大類是專業(yè)Mall，如建材、家具、電子、服飾、小商品、特產(chǎn)等。雷艷總提出：商業(yè)資產(chǎn)運營是一個巨量市場，有幾大特點：
1、受城市級別的影響不大，二三線城市空間無限。相對于辦公依賴于城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度而言，商業(yè)受城市級別影響不大，因為商業(yè)主要依賴于人口。商業(yè)地產(chǎn)存在的根本在于消費，有人的地方就有消費，人口密度很大程度上決定了消費總量。
我們可以看到，深圳這樣的一線城市核心區(qū)對比三線城市的核心區(qū)，房價差可能是5-6倍，但租金差可能也就2-3倍。城市級別只會影響高租金商業(yè)項目的數(shù)量，而不會影響核心商業(yè)物業(yè)巨大的租金差。
2、產(chǎn)品標準化難度較大，但服務(wù)的標準化可以做得很高。產(chǎn)品標準化很大程度上取決于土地本身，地段決定消費客群，而客群決定業(yè)態(tài)構(gòu)成，擁有強勢的土地獲取能力才有產(chǎn)品標準化的基礎(chǔ)。
而服務(wù)不一樣，不同類型、不同規(guī)模的商業(yè)資產(chǎn)，從“定位設(shè)計”到“開業(yè)運營”的基本流程都是一樣的，不一樣的僅僅是管控難度。
3、商業(yè)資產(chǎn)運營服務(wù)品牌集中度非常低，甚至低于物管公司。在中國房地產(chǎn)發(fā)展的上半場，大家更關(guān)注資產(chǎn)的增加，因為資產(chǎn)價格在快速上漲。房地產(chǎn)的下半場，運營將是主角，但目前輕資產(chǎn)服務(wù)，還相對空白，或者說才剛起步。
4、商業(yè)租金受運營能力的影響非常大。萬達進入很多城市以后，提出“每座萬達廣場就是一個城市中心”。成為城市中心后，租金參照系就發(fā)生了根本性變化。住宅和寫字樓受片區(qū)影響會很大，但商業(yè)是可以在小片區(qū)中形成自身價值體系的，能跳出片區(qū)價格的限制。
雷艷總說，目前在一線城市，商業(yè)運營大多是港資、外資及央企，他們把國外先進理念、人才，落實到產(chǎn)品設(shè)計、基礎(chǔ)物管，全方位領(lǐng)先于本土企業(yè)。二三線城市，主要以本土及全國性的開發(fā)商為主，除少數(shù)開發(fā)商外，專注于商業(yè)領(lǐng)域的并不多。所以二三線城市的商業(yè)運營還有更大的提升空間，市場前景無限廣闊。
三、輕資產(chǎn)重運營，商業(yè)地產(chǎn)巨頭正悄然發(fā)生變化
據(jù)悉，2015年以前，國內(nèi)從事商業(yè)地產(chǎn)運營的公司大致分成兩類：
1、咨詢服務(wù)機構(gòu)，為房地產(chǎn)開發(fā)公司做委托運營管理或顧問，比如五大行，國內(nèi)同行大部分是從港資開發(fā)企業(yè)出來組建顧問公司。
2、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司的自建運營團隊。他們運營的類別基本為自建型物業(yè)，并沒對外輸出管理。
自2015年萬達董事長王健林在深交所進行了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的演講后，這一切都發(fā)生了變化。王健林提出，五年后，萬達廣場將沒有重資產(chǎn)運營項目，2017年開業(yè)70個萬達廣場，將有20個是輕資產(chǎn)運營。這種趨勢不僅發(fā)生在萬達，凱德、大悅城、星河、京基等都在進行輕資產(chǎn)的管理輸出或已排上計劃。
亞洲房地產(chǎn)協(xié)會投資專業(yè)委員會的聯(lián)席副理事長柏文喜介紹，從業(yè)務(wù)線選擇、價值定位及資本整合三方面判斷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了三種主流的輕資產(chǎn)運行模式：
1、以運營商為核心，投資機構(gòu)為財務(wù)投資人。如萬達就將施工管理也納入整個體系。
2、以投資機構(gòu)為核心，運營機構(gòu)作為受托人管理的基金管理模式，國外以西蒙地產(chǎn)為代表。
3、集運營與投資一體，運營機構(gòu)同時為投資管理人，打通了投資建設(shè)、運營管理、投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式。
國際房地產(chǎn)基金也很想介入中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。雷艷總說，2011年時，美國零售商業(yè)地產(chǎn)商塔博曼收購了華夏柏欣，后者當時在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域小有名氣，但雙方的合作只持續(xù)了一年，原因是未達預(yù)期。
但在2012年，華夏柏欣的股份就被香港瑞安（新天地開發(fā)商）收購，主要服務(wù)于其旗下的房地產(chǎn)項目。那之后，香港瑞安就在全國大規(guī)模擴張。
這件事告訴我們，國內(nèi)缺少以商業(yè)地產(chǎn)運營為核心業(yè)務(wù)，又有實操經(jīng)驗的團隊。有實操經(jīng)驗的公司，往往都被基金公司或房地產(chǎn)公司收編。沒實操經(jīng)驗大多以報告形式做咨詢，不具備落地能力。這也給君匯的發(fā)展提供了一個廣闊且可以想象的空間。
四、世聯(lián)君匯發(fā)力商業(yè)資產(chǎn)運營優(yōu)勢明顯
目前商業(yè)地產(chǎn)大致分成兩類：
1、新建，即增量部分。這部分資產(chǎn)往往會有大型購物中心，購物中心運營商被委托為未來資產(chǎn)運營方，比如凱德、紅星美凱龍等，這些輕資產(chǎn)往往采用的是標準化定制模式。
2、現(xiàn)有存量物業(yè)的改造升級。這類商業(yè)地產(chǎn)需要高質(zhì)量的服務(wù)體系，因為產(chǎn)品類型豐富，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得定制，無法標準化。目前，市場上還沒有專注于此類服務(wù)的公司，這就給世聯(lián)君匯留足了市場空間。
對于存量資產(chǎn)價值的提升，大致有四類委托客戶：
1、國有資產(chǎn)平臺公司。比如，地鐵、保障房的運營機構(gòu)，國有資產(chǎn)處置公司等。
2、村辦集體企業(yè)。在城市擴張中，中心區(qū)集體性質(zhì)的用地基本都是委托開發(fā)商開發(fā)，開發(fā)商返還物業(yè)。但返還的物業(yè)怎么運營？集體企業(yè)解決不了，這里需求不少。
3、金融企業(yè)的資產(chǎn)管理部門，包括保險、銀行等（有不良資產(chǎn)，也有主動持有）。
但他們的核心是金融，自己不會去運營資產(chǎn)，所以要委托給專業(yè)運營公司。之前，這類企業(yè)對資產(chǎn)盤活不太重視，看重的是資產(chǎn)價格的上升，但當價格不變，資產(chǎn)價值就要通過運營來提升了，這時他們就會對運營格外重視。
4、非地產(chǎn)類的民營企業(yè)。這類企業(yè)往往會配建商業(yè)物業(yè)，但自身并沒有運營能力，如之前從事工業(yè)，在某個城市擁有大量存量資產(chǎn)，不僅包括商業(yè)、辦公樓、酒店，可能還有很多廠房，這些都需要進行改造升級。
雷艷總說，這些機構(gòu)客戶，世聯(lián)君匯的業(yè)務(wù)觸角能否延伸得到，關(guān)鍵在于自身能力夠不夠。目前君匯旗下，有三大業(yè)務(wù)板塊——策劃咨詢、工商物業(yè)運營和基礎(chǔ)物管。
君匯在這個基礎(chǔ)上，構(gòu)建設(shè)計管理、施工管理、商業(yè)運營的能力，就可以把整個鏈條完整串起來，形成獨特的核心競爭力。
五、世聯(lián)商業(yè)在路上
打鐵還需自身硬！世聯(lián)商業(yè)在未來兩年時間里，將用“扎硬寨、打呆仗”的思想指導(dǎo)自己的行動，借力公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)，構(gòu)建自身的核心能力。
主要專注兩個方向：
1、商業(yè)紅璞一體化——借力世聯(lián)紅璞規(guī)?；瘎菽埽瑯?gòu)建世聯(lián)綜合體模型，讓商業(yè)成為其中的形象標桿、價值標桿。
通過包租這種偏重的方式，世聯(lián)商業(yè)將積累“小開發(fā)”的全鏈條運作經(jīng)驗——投資、定位、設(shè)計管理、報批報建、工程管理、招商、開業(yè)、營運、企劃、物管等。
2、資產(chǎn)運營服務(wù)全鏈條化——用合資商管（含物管）公司模式，實現(xiàn)資產(chǎn)運營服務(wù)全鏈條落地。借助世聯(lián)品牌優(yōu)勢，吸引成熟的商管團隊和個人加入，內(nèi)化為自身能力。
房地產(chǎn)的下半場已經(jīng)開啟，存量的時代已經(jīng)到來，資產(chǎn)運營的窗口已經(jīng)打開。只有更專注于資產(chǎn)運營核心能力的構(gòu)建，才能有資產(chǎn)證券化的未來，世聯(lián)商業(yè)在路上！
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