案例項(xiàng)目總建筑面積約42萬方，分為5個地塊分期開發(fā)，由7家總包單位共同建設(shè)。按甲方開發(fā)節(jié)點(diǎn)，2019年12月底， 3#、4#、5#地塊共計(jì)約20萬方的項(xiàng)目均需要竣工備案交付。3#地塊總建筑面積約15萬㎡（其中地下室建筑面積約4.7萬㎡），分為2個標(biāo)段施工，一標(biāo)段建筑面積約5.9萬㎡（已于2018年底結(jié)算交付），二標(biāo)段建筑面積9.3萬㎡（其中地下室建筑面積約1.7萬㎡），地上主體由3棟高層、超高層和1棟配套用房組成。5#地塊總建筑面積約8.6萬㎡（其中地下室建筑面積約2萬㎡）， 地上主體由3棟高層、超高層和1棟配套用房組成。4#地塊總建筑面積約4.9萬㎡（其中地下室建筑面積約2.2萬㎡），分為兩個標(biāo)段施工，地上主體由21棟別墅、1棟福利用房和1棟迎賓樓組成。本人為項(xiàng)目的全過程跟蹤咨詢經(jīng)理，為總包結(jié)算項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人，主要工作為組織結(jié)算啟動、推進(jìn)結(jié)算進(jìn)展并復(fù)核結(jié)算成果文件，團(tuán)隊(duì)其它4名人員負(fù)責(zé)各自地塊的總包結(jié)算并進(jìn)行交差復(fù)核，對于土建類圖差設(shè)計(jì)變更和安裝類相對復(fù)雜的指令結(jié)算，由公司后臺安裝同事配合完成。
因2019年12月底有4家總包單位同時交付結(jié)算，同時還有其它地塊招標(biāo)正常進(jìn)行，結(jié)算壓力較大，需要排布周全的工作計(jì)劃。為保證各家總包單位年底結(jié)算順利進(jìn)行，趕上12月最后一次付款節(jié)點(diǎn)，2019年7月初便組織召開結(jié)算啟動會，召集成本部、工程部和總包單位溝通交底，共同制定結(jié)算計(jì)劃，并要求總包單位簽署結(jié)算承諾函。因各家總包均還有大量指令未正式下發(fā)，預(yù)計(jì)結(jié)算過程中還有爭議問題需要解決等不確定因素存在，結(jié)算可變因素較大。因此，結(jié)算計(jì)劃完成時間均提前約2個月，按完成節(jié)點(diǎn)倒排工作，計(jì)劃如下：結(jié)算審核過程中，需推進(jìn)事項(xiàng)：1）組織召開結(jié)算啟動會議，讓甲方和施工單位均能重視起來，共同配合完成結(jié)算；2）梳理總包與分包之間的界面，核實(shí)現(xiàn)場做法，對于合同內(nèi)未完成的事項(xiàng)向甲方匯報(bào)并扣減；3）判斷工程指令的合理性，復(fù)核指令結(jié)算審核的準(zhǔn)確性；4）復(fù)核材料調(diào)差和甲供材資料的齊全性，以及其計(jì)算原則的合理性；5）定期跟甲方匯報(bào)結(jié)算進(jìn)展，對于過程中的爭議問題要及時提出，并組織結(jié)算爭議溝通會議，推進(jìn)結(jié)算進(jìn)展。
經(jīng)過項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)近5個月的努力，最終在2019年12月底，圓滿完成了4份總包結(jié)算，審減金額約660萬元，最終完成節(jié)點(diǎn)如下：從上表可看出，結(jié)算完成時間延后的主要原因是工程部指令下發(fā)完成時間延后近3個月，導(dǎo)致與此相關(guān)的指令結(jié)算、材料調(diào)差和甲供材整體向后順延。最終4家總包結(jié)算的完成時間在2019年12月前后，相比原計(jì)劃晚了近2個月，但是均在成本實(shí)際計(jì)劃節(jié)點(diǎn)內(nèi)。
結(jié)算內(nèi)容包括總價合同、工程指令、材料調(diào)差、甲供材和增值稅稅率調(diào)整5個部分，以下將從這5個分部單獨(dú)說明注意事項(xiàng)：1）主動梳理總包與分包之間的界面，對于交叉工作或重復(fù)工作提交甲方確認(rèn)后下發(fā)指令變更；2）關(guān)注合同內(nèi)暫定做法或暫定工程量，對于現(xiàn)場實(shí)際完成情況與合同暫定不同時，向甲方匯報(bào)后下發(fā)指令轉(zhuǎn)為固定（暫定金額不能直接結(jié)算）；3）核實(shí)現(xiàn)場實(shí)際做法，平時巡查要重點(diǎn)關(guān)注隱蔽工程，對于合同內(nèi)未完成或未按要求完成的事項(xiàng)，及時向甲方匯報(bào)，下發(fā)指令變更扣減或作為反索賠的依據(jù)。1）施工過程中的工程指令要及時下發(fā)，避免大量后補(bǔ)指令增加結(jié)算難度；2）復(fù)核工程指令的有效性，是否與合同內(nèi)或其它指令內(nèi)容重復(fù)或沖突；3）關(guān)注合同文件中的詢標(biāo)文件，文件中已修正合同內(nèi)的偏高單價，指令結(jié)算必須要使用詢標(biāo)單價。1）核對合同中關(guān)于材料調(diào)差的范圍，目前招商總包合同中調(diào)差只涉及商品混凝土和鋼筋，但是主體結(jié)構(gòu)范圍外的內(nèi)容是否調(diào)差容易引起爭議 （如室內(nèi)裝飾砼和鋼筋、室外砼道路基層、砼圍墻結(jié)構(gòu)以及指令中涉及的砼鋼筋等），建議后期合同簽訂時明確清楚；2）理解合同中關(guān)于材料調(diào)差的原則，基準(zhǔn)價和施工平均價的計(jì)取要合理，合同中關(guān)于開始節(jié)點(diǎn)和完成節(jié)點(diǎn)描述不詳容易引起爭議（如地下室調(diào)差金額中開始時間按墊層澆筑時間還是按筏板鋼筋綁扎時間，地上主體開始時間是按首層鋼筋綁扎時間還是按首層頂板澆筑完成時間等），近年來鋼筋混凝土波動較大，調(diào)差時間前后移動一個月，涉及金額可能有幾十萬，建議后期合同簽定時明確清楚；3）復(fù)核施工時間確認(rèn)單中材料調(diào)差資料的真實(shí)性，通過開盤鑒定、工作月報(bào)及進(jìn)度款資料等途徑了解其提供的時間是否與實(shí)際相符；4）關(guān)注信息價中雙月刊的信息，對于雙月刊信息價的計(jì)取原則要提前做好測算供成本決策。1）注意合同內(nèi)關(guān)于甲供材損耗的計(jì)取原則，每個合同規(guī)定均不相同，不能參考；2）復(fù)核四方驗(yàn)收單資料的齊全性，特別注意總包單位簽收意見的回復(fù)；3）四方驗(yàn)收單中材料規(guī)格應(yīng)與材料采購清單及總包清單均保持一致，不一致時需要提供說明（如防水卷材采購清單為“m2”,總包簽收為“卷”，這兩種計(jì)量單位的換算單位應(yīng)搞清楚）；4）對于由于合同工程量少算導(dǎo)致的甲供材超領(lǐng)，需要結(jié)合圖紙和現(xiàn)場施工做法重新復(fù)核工程量后報(bào)成本決策，同時需要總包提交情況說明。1）近兩年增值稅稅率受國家政策變化影響一直在調(diào)整，已簽合同增值稅需要按實(shí)調(diào)整，增值稅稅率減?。ㄊ┕ず贤鲋刀愑?1%調(diào)為10%后又調(diào)整為9%），相應(yīng)結(jié)算金額也應(yīng)調(diào)減，結(jié)算時注意扣除；2）結(jié)算金額=不含稅金額+已開票增值稅+未開票增值稅，對于合同簽訂后增值稅調(diào)整的工程，必須與甲方核對已開票增值稅金額，保證結(jié)算金額的準(zhǔn)確性。
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