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2017年3月以來，60多地紛紛加碼調(diào)控，限購限貸限離婚等策略從需求側(cè)解決高房價(jià)問題。4月6日晚間，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文通知，繼續(xù)從供應(yīng)側(cè)解決高房價(jià)問題。

這是中央今年最大指示的調(diào)控，從高度、細(xì)節(jié)、措施、要求層面給出了詳細(xì)的規(guī)定，是大事件、大信號(hào)、大決策，不明白的請點(diǎn)擊：剛剛,中央變相收走了地方政府土地大權(quán)！房價(jià)迎來3年橫盤期！

這個(gè)通知的核心是以庫存消化周期分檔次，周期短的城市要擴(kuò)大供地，周期長的城市要減緩甚至?xí)和９┑?。具體的規(guī)定是這樣的：

1、36個(gè)月以上的，應(yīng)該停止供地。
2、36-18個(gè)月的，要減少供地。
3、12-6個(gè)月的，要增加供地。
4、6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

依照這個(gè)規(guī)定，有哪些城市要減少供地，又有哪些城市要加快供地節(jié)奏。而哪些城市需趕緊購房？哪些城市需觀望呢？

我們依照克而瑞數(shù)據(jù)對于全國28個(gè)重點(diǎn)城市截止3月底的庫存和消化周期對這些城市進(jìn)行了分類。

注：文章中的庫存是截止2017年3月底的數(shù)據(jù)，消化周期基于過去6個(gè)月的月平均銷售數(shù)據(jù)，具體到某個(gè)城市或有出入，僅供參考。

首先，可以明確一點(diǎn)兒，沒有一個(gè)重點(diǎn)城市消化周期在36個(gè)月之上的，也就是說，停止供地這項(xiàng)規(guī)定并不存在這些重點(diǎn)城市。停止供地只可能出現(xiàn)在三四五線城市。

本文所指的庫存消化周期取決于兩個(gè)數(shù)據(jù)，一是當(dāng)前城市住宅庫存量A，二是過去六個(gè)月的月平均住宅銷售量B。庫存消化周期=A/B

北京已經(jīng)率先第一時(shí)間做出表率！

據(jù)《北京電視臺(tái)》消息，2017年4月7日市政府批準(zhǔn)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，本市計(jì)劃今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。

2017年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，保障30萬套住房建設(shè)需求。包括產(chǎn)權(quán)類住房25萬套，租賃住房5萬套。

本市土地供應(yīng)和住房結(jié)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化。今后五年全市住房建設(shè)安排的150萬套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。同時(shí)，研究擴(kuò)大租賃住房賦權(quán)，進(jìn)一步擴(kuò)大向非京籍家庭提供公共租賃住房。

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》的實(shí)施將有助于推動(dòng)住房用地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)完善購租并舉的住房體系；有助于加大住宅用地供應(yīng)力度，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；有助于積極回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，實(shí)現(xiàn)住有所居，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和人口、居住和交通有效對接，進(jìn)一步增強(qiáng)城市活力和競爭力。

市政府要求，要建立工作機(jī)制，明確任務(wù)目標(biāo)和職責(zé)分工，確保供地均衡有序；要將住宅用地供應(yīng)計(jì)劃工作情況納入市政府重點(diǎn)督查和年終績效考核；要完善土地儲(chǔ)備開發(fā)、住宅用地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)整等體制機(jī)制。

（責(zé)編：徐曉燕）

大哥已經(jīng)率先表態(tài)，格式也都給了，其它的大家看著辦！

下面，我們開始梳理重點(diǎn)監(jiān)控的城市，看一下他們的庫存消化周期是多少？該不該學(xué)習(xí)大哥在第一時(shí)間做出行動(dòng)、公示計(jì)劃！

消化周期在36個(gè)月-18個(gè)月的城市

消化周期在36個(gè)月-18個(gè)月的城市有4個(gè)，包括沈陽、福州、無錫、長春，應(yīng)中央文件要求，這些城市未來可能要減少供地量。

這5個(gè)城市中，有3個(gè)省會(huì)城市。

周期在36個(gè)月-18個(gè)月的城市（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）▼

消化周期在36個(gè)月-18個(gè)月城市的3月房價(jià)▼

沈陽：沈陽消化周期23.4個(gè)月，最大的原因就是從2013年以來，沈陽商品住宅庫存量長期維持在較高水平，目前仍舊是全國28個(gè)重點(diǎn)城市中庫存最多的，2332萬平方米。目前沈陽3月平均房價(jià)7048元，是全國為數(shù)不多幾個(gè)不限購的省會(huì)城市。甚至在去年沈陽還一度發(fā)神經(jīng)的出了鼓勵(lì)大學(xué)畢業(yè)生零首付購房的政策，后被叫停，不過今年沈陽房價(jià)也漲了，這是城市地位決定的，也受潛在的國家中心城市影響帶動(dòng)，但庫存依然很大。沈陽庫存周期大的主要原因就是庫存大！

福州：福州目前商品住宅消化周期在19.50個(gè)月，主要因?yàn)?月供求量環(huán)比2月上漲了675%，加大了供應(yīng)量，造成3月供求比達(dá)到了1.10，稍稍供大于求，而福州2月的供求比則只是0.27。福州的房價(jià)在2016年之前一直都是奇葩的存在，不過在2016年已經(jīng)完成了補(bǔ)漲，目前平均房價(jià)20942元。福州房價(jià)在2016年翻番，庫存大主要緣于短期新增供應(yīng)大和銷售慢導(dǎo)致。因福州城區(qū)被山和河隔開，主城區(qū)實(shí)際供應(yīng)并不大。

無錫：無錫目前商品住宅消化周期在19個(gè)月，主要原因也是3月加大了供應(yīng)，造成3月的供求比高，一時(shí)間供大于求。伴隨周邊上海、蘇州房價(jià)都在大漲，無錫作為曾經(jīng)的價(jià)格洼地，房價(jià)也持續(xù)上漲中。2016年無錫房價(jià)翻番，上漲過快，但畢竟是一個(gè)三線城市，政府為了限制房價(jià)上漲又集中供應(yīng)了土地，2017年的房價(jià)變化應(yīng)該會(huì)是一個(gè)很重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，目前情況之下，建議觀望。

長春：長春目前商品住宅消化周期稍大于18個(gè)月。庫存不大、整個(gè)市場供求處于供不應(yīng)求。從這個(gè)層面上來看，長春應(yīng)該會(huì)以極快速度脫離減少土地供應(yīng)大軍。長春的城市地位還不如沈陽，投資價(jià)值也不如沈陽，但對于長春的剛需，現(xiàn)在可以考慮購買。

米宅建議：
以上城市，除無錫之外，剛需建議應(yīng)該果斷考慮入手購買，投資客可慎重考慮、看具體情況，因?yàn)?，土地供?yīng)要減小。

消化周期在12個(gè)月-6個(gè)月的城市

增加供地的消化周期劃定在了12個(gè)月-6個(gè)月這個(gè)期間。

這個(gè)范圍的城市有8個(gè)：濟(jì)南、貴陽、北京、青島、廈門、長沙、昆明、上海。

兩個(gè)一線城市：北京、上海，4個(gè)省會(huì)城市。應(yīng)中央文件要求，未來要增加供地！

消化周期在12個(gè)月-6個(gè)月的城市（數(shù)據(jù)來源克而瑞）▼

這些城市3月的平均房價(jià)▼

濟(jì)南：庫存量不大，較2月環(huán)比下降，目前的消化周期10個(gè)月。整體市場情況供不應(yīng)求，濟(jì)南3月平均房價(jià)14396元，這個(gè)價(jià)格同比上年上漲了38.93%。最主要原因濟(jì)南之前房價(jià)過低，2016年在政府新區(qū)規(guī)劃和頻頻拍出高價(jià)地的基礎(chǔ)上完成了自己的補(bǔ)漲。濟(jì)南在2016年房價(jià)上漲也很猛，而濟(jì)南經(jīng)濟(jì)在山東還排在青島、煙臺(tái)之后，位居第三，很是尷尬，而濟(jì)南未來要增加供地，對于濟(jì)南的剛需建議觀望一下，濟(jì)南的投資客建議移步青島看一下。

貴陽：目前庫存量不大，供求比接近1。作為省會(huì)城市，房價(jià)漲幅一直不大，在周邊強(qiáng)省省會(huì)紛紛限購后，不排除成為熱錢承載地的可能。貴陽房價(jià)在2017年也明顯漲了，庫存在下降，未來要增加供應(yīng)了，對于一個(gè)邊緣化的省會(huì)城市，剛需建議觀望一下，投資客建議跳開貴陽。

青島：青島目前的庫存量雖然比較大，但整體市場處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)，消化周期為9.6個(gè)月。過完年青島的房價(jià)漲的很瘋狂，然后，然后就也限購了。青島在2016年的房價(jià)漲幅并不大，米宅在青島考察時(shí)發(fā)現(xiàn)了機(jī)會(huì)，但猶豫了一下，年后青島即發(fā)生了猛烈的補(bǔ)漲，意料之中，但局部仍有機(jī)會(huì)，未來青島要增加供應(yīng)，但青島因地形所限，房價(jià)分化會(huì)比較嚴(yán)重，青島正值上漲過程中，剛需主要看自己急不急，急的現(xiàn)在就看，不急的就等等，青島比較特殊，未來是橫盤，但區(qū)域分化比較大。

廈門：廈門庫存特別小，其消化周期在8.4個(gè)月。近3年來廈門的土地供應(yīng)都是極少的，政府近幾年在嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，而目前廈門房價(jià)環(huán)比漲幅還在7以上，也就是說，廈門一定會(huì)被要求加大土地的供應(yīng)量。廈門其實(shí)泡沫不小，但島內(nèi)確實(shí)沒地了，只能買二手房，價(jià)格現(xiàn)在奇高，不管是剛需還是投資客都建議觀望一下。在廈門必須加大土地供應(yīng)的前提下，在中央政治任務(wù)的逼迫下，廈門島內(nèi)的大量待改造用地可能會(huì)被盤活，未來島內(nèi)無房的情況也許會(huì)有所改善，所以，廈門島置業(yè)也是建議觀望。

長沙：消化周期在7.5個(gè)月。長沙市最近兩年，出讓住宅土地特別少，而長沙去年漲得也很猛，同比漲幅近30%，未來和廈門一樣，也會(huì)被要求加大土地的供應(yīng)量。長沙因?yàn)樘厥獾某鞘行星?，多區(qū)域發(fā)展，無中心發(fā)展，在加大供應(yīng)之下，剛需和投資都建議現(xiàn)在觀望。

昆明：消化周期7.5個(gè)月。昆明從2007年開始大規(guī)模城中村改造，土地大量供應(yīng)，2014年以來一直都在去庫存，目前庫存不大，供不應(yīng)求。而且目前庫存主體在呈貢等外圍區(qū)域，不喜歡這個(gè)區(qū)域的建議觀望。

上海：庫存消化周期是7.1個(gè)月，其普通住宅供應(yīng)量一直都偏小。上海的問題不是去庫存，而是要補(bǔ)庫存，加大供應(yīng)，否則后續(xù)房價(jià)上漲的壓力持續(xù)增大。上海目前處于橫盤階段，但對于上海的剛需，目前可能是機(jī)會(huì)，因?yàn)楫吘股虾５某擎?zhèn)化已經(jīng)很成熟了，主城區(qū)是沒有地的，再供也是邊緣區(qū)域，可能和剛需無關(guān)，投資客也一樣，可以關(guān)注。

北京：和上海類似，都是被鎖死的市場，城鎮(zhèn)化都已接近成熟，主城區(qū)無庫存，去化周期已經(jīng)沒有參考價(jià)值，但由于雄安新區(qū)對于北京房價(jià)的利空，北京是建議是觀望一下。

米宅建議：
基本上，除了青島、上海，這兩個(gè)城市不敢建議觀望，其它城市都建議觀望。

庫存消化周期在6個(gè)月以下的城市

庫存消化周期在6個(gè)月以下的城市不僅要加大供應(yīng)量，還必須加快供地的節(jié)奏。

這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下的城市比較多，有11個(gè)城市。應(yīng)中央文件要求，這些城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏，特事特辦，加快拿地加快拿證加快上市！

南寧、徐州、廣州、佛山、鄭州、常州、南京、杭州、寧波、武漢、重慶。

庫存消化周期在6個(gè)月以下的城市（數(shù)據(jù)來源克而瑞）▼

這些城市的房價(jià)▼

這些城市的共同點(diǎn)很多：

1、這些城市的平均房價(jià)基本上都在持續(xù)上漲中，尤其是同比上漲幅度較大，基本上都是去年漲幅較猛的城市。

2、這些城市庫存量都不大，且基本上都在去年的一年內(nèi)消耗掉了足夠大的庫存。

3、這些城市目前的市場大多處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

這類城市未來一定會(huì)被要求加大供地量，甚至要求加快供地。

這些城市的房價(jià)，在未來基本上是一個(gè)維穩(wěn)，小幅上漲的態(tài)勢。

米宅建議：
南寧，可以購買。
廣州，可以購買。
寧波，可以購買。

徐州，建議觀望。
佛山，建議觀望。
鄭州，建議觀望。
常州，建議觀望。
南京，建議觀望。
杭州，建議觀望。
武漢，建議觀望。
重慶，建議觀望。

除了補(bǔ)漲城市我們建議可以購買之外，其它在2016年已經(jīng)暴漲過目前橫盤的城市，我們均建議觀望一下，等待新的供應(yīng)上市。

庫存消化周期基本正常的城市

消化周期處于12個(gè)月-18個(gè)月之間的城市基本上不在此次的限定之中，按照3月目前的庫存量和消化周期來看，包括這些城市。應(yīng)中央文件要求，你們看著辦，最好能繼續(xù)保持。

消化周期基本正常的城市▼

這些城市的房價(jià)▼

米宅建議：
成都，可以購買。
東莞，可以購買。
天津，可以購買。
深圳，可以購買。

總結(jié)

必須值得注意的是，上述數(shù)據(jù)只是截止2017年3月底的庫存及消化周期，不同的機(jī)構(gòu)算法不一樣，政策中并沒有對具體的庫存消化周期的具體做法進(jìn)行全國統(tǒng)一。會(huì)不會(huì)是過去12個(gè)月？不同的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果也是全然不一樣的。

而在未來，如果有城市被約談、或被嚴(yán)厲問責(zé)，均可認(rèn)為是本文件的加碼信號(hào)！因?yàn)闀?huì)引起其它城市的更大重視。

而從以上數(shù)據(jù)不難看出，以下城市會(huì)成為中央和市場重點(diǎn)關(guān)注的城市：

從房價(jià)角度看：北京、天津、上海、深圳、南京、杭州、福州、廈門、石家莊、合肥、南京、武漢、鄭州。

從庫存角度看：南寧、徐州、廣州、佛山、鄭州、常州、南京、杭州、寧波、武漢、重慶、合肥。

而對每個(gè)城市公布的未來3年土地供應(yīng)計(jì)劃，米宅米宅也會(huì)及時(shí)關(guān)注，并在這里及時(shí)分析。