攸克君向來(lái)不愿針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做任何預(yù)測(cè)，今天要破例一次了。先做個(gè)基本預(yù)測(cè)：從2019年11月以后開(kāi)始，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都將面對(duì)一個(gè)不一樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一件有可能在他人看來(lái)“稀松平常”或者是“效果有限”的政策，在攸克君看來(lái)，卻可能給房地產(chǎn)帶來(lái)翻天覆地的變化。還是那句話，每當(dāng)歷史劇變即將到來(lái)的時(shí)候，絕大部分人是不以為然的。
引發(fā)攸克君感觸的，是8月28日國(guó)土資源部、住建部公布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱《方案》）。如果說(shuō)，近兩個(gè)月以來(lái)，各種有關(guān)住房租賃的“新政”讓你眼花繚亂，但直到8月28日的方案公布，才是一扇門(mén)真正打開(kāi)。走過(guò)這扇門(mén)，那邊是一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的新世界。
先來(lái)分享兩點(diǎn)信息：
1.《方案》的細(xì)節(jié)，是經(jīng)國(guó)土資源部、住建部?jī)蓚€(gè)部門(mén)反復(fù)斟酌，多次修改調(diào)整之后，才于8月28日出臺(tái)。這份《方案》，被更高的層面，寄予了很大期望。
2.北京的共有產(chǎn)權(quán)住房、上海的項(xiàng)目全持有，都是在更高層對(duì)房地產(chǎn)提出“新思路”之后，在供給層面進(jìn)行的政策和制度創(chuàng)新。在“擁護(hù)中央權(quán)威”的政治背景下，你應(yīng)該能想象，執(zhí)行和落地的力度會(huì)有多大。
所以，8月28日的《方案》，放開(kāi)試點(diǎn)城市由農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，就要和上面兩點(diǎn)信息結(jié)合起來(lái)，綜合理解其背景，才能讀出其中蘊(yùn)含的重大變革深意。請(qǐng)不要再用舊有的思維方式，來(lái)懷疑這些創(chuàng)新是否能落地。否則，拒絕改變，遭受損失的只能是自己。
為了理解這個(gè)變化，攸克君還有以下兩點(diǎn)認(rèn)識(shí)跟諸位分享：
1.透過(guò)北京、上海在租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房方面做出的“制度創(chuàng)新”和嘗試，應(yīng)該能夠看到，更高層面的決策層，對(duì)于現(xiàn)有房地產(chǎn)的供給體系、架構(gòu)甚至定位、屬性，都存在一定程度的“不滿意”。所以，房地產(chǎn)供給體系的潛在變革，在更高的層面應(yīng)該已經(jīng)有了明確的思路，甚至有了一張路線圖。關(guān)于住房租賃，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房，都應(yīng)該是這張路線圖的一部分。
2．房地產(chǎn)調(diào)控的“兩階段”應(yīng)該清晰起來(lái)了：第一階段是去杠桿，第二階段是供給模式改革。第一階段還在持續(xù)，第二階段已經(jīng)開(kāi)始，這兩者加起來(lái)，就是一度令人猜測(cè)不已的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。
都鋪墊完了，現(xiàn)在可以開(kāi)始講講，為什么8月28日的《方案》足夠改變未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。攸克君提供如下幾個(gè)維度，供大家討論、思考：
一、8月28日《方案》中的兩個(gè)關(guān)鍵詞是“租賃”、“集體建設(shè)用地”。我國(guó)的土地制度，是二元化的，分為國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)村集體土地，國(guó)有建設(shè)用地可以入市交易，在土地法完成修改以前，農(nóng)村集體土地要經(jīng)過(guò)征地變成國(guó)有建設(shè)用地才能入市交易。在此框架下，用來(lái)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地，只能是國(guó)有建設(shè)用地。但國(guó)有建設(shè)用地指標(biāo)金貴，所以，特大城市、大城市，土地供應(yīng)偏緊，地價(jià)也一度偏高。這在一定程度上，是當(dāng)前特大城市、大城市高房?jī)r(jià)的困局所在。
在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住房租賃市場(chǎng)比住房銷售市場(chǎng)小得多，在土地原本金貴稀缺的情況下，又只有買(mǎi)房解決住房問(wèn)題這一條路，所以，特大型城市房?jī)r(jià)陷入“控漲”壓力很大的局面。
現(xiàn)在，這兩個(gè)方面的因素，都在發(fā)生改變，農(nóng)村集體土地中的建設(shè)用地可以以租賃的形式在試點(diǎn)城市進(jìn)入住房領(lǐng)域，一方面提供了“量”，另一方面又提供了“路徑”——租，這樣，原有房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)都發(fā)生了變化。
二、認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大變化一定會(huì)發(fā)生，是基于對(duì)變量因素“量”的判斷。中國(guó)農(nóng)村的集體建設(shè)用地存量不小。一項(xiàng)制度創(chuàng)新或者供給方式的調(diào)整，能在多大程度上改變市場(chǎng)，很大的因素就是量。更關(guān)鍵的是，隨著近年來(lái)中國(guó)的城市化進(jìn)程，特大型城市、大型城市周邊有大量的農(nóng)村集體建設(shè)用地。你現(xiàn)在看到的度假村也好，一些產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園區(qū)也罷，很多土地屬性都是農(nóng)村集體建設(shè)用地。
所以，依據(jù)現(xiàn)狀，可以設(shè)想一下，這些用途在試點(diǎn)放開(kāi)之后，還要辟出一條路徑，就是用來(lái)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)可供出租的住房（前提是需要符合用途管制原則），進(jìn)而形成的量，未來(lái)將可能大于國(guó)有建設(shè)用地入市交易轉(zhuǎn)化而來(lái)的住房供應(yīng)量，這種量的“積累”，將極大地改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。
三、在集體建設(shè)用地上興建租賃住房，8月28日的《方案》并不是首開(kāi)先河。之前北京市曾試點(diǎn)在農(nóng)村集體土地上建設(shè)公共租賃住房。但是，《方案》的最大價(jià)值在于，這次不是公租房，而是可以向市場(chǎng)提供運(yùn)營(yíng)獲取商業(yè)回報(bào)的租賃性住房。一套全新的生意模式，將極大地“促進(jìn)生產(chǎn)”，讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織愿意通過(guò)各種方式“供應(yīng)”這種住房，或者通過(guò)委托，提供滿足市場(chǎng)需求的各類服務(wù)。這種路徑，在量上，再次具備了改變房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的可行性。
四、這項(xiàng)制度創(chuàng)新的表現(xiàn)形式，是發(fā)生在供給端的；但是，這項(xiàng)制度的出發(fā)點(diǎn)，卻是“需求側(cè)”的?！斗桨浮防锩嫣貏e提到了兩次關(guān)于公共服務(wù)的問(wèn)題：
第一次：“試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范”；
第二次：承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。
這說(shuō)明，在中央部委層面，這份文件的制定者，是下了功夫的。住房租賃的一大難點(diǎn)，即是附加在住房上的公共服務(wù)問(wèn)題。你可能會(huì)說(shuō)，上述兩條寫(xiě)得非常原則，但是，同樣的情況之前也出現(xiàn)過(guò)，住建部在《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》征求意見(jiàn)稿中，幾經(jīng)權(quán)衡，只寫(xiě)出了“公共服務(wù)”這一原則性的表述，但是，在地方政府制定政策時(shí)，教育、醫(yī)療等，都納入了進(jìn)來(lái)。這次，地方一樣要制訂試點(diǎn)方案，不出意外，應(yīng)該會(huì)予以細(xì)化。
五、為什么關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)在2019年11月？系統(tǒng)內(nèi)的朋友告訴攸克君，試點(diǎn)方案上報(bào)的截止時(shí)間點(diǎn)，是2017年11月，而在2019年11月試點(diǎn)全部結(jié)束。屆時(shí)，根據(jù)試點(diǎn)情況，如果成熟，這項(xiàng)制度創(chuàng)新將在全國(guó)推開(kāi)。這自然是中國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)體系巨大變革的開(kāi)啟之門(mén)。
門(mén)的那一邊，是不一樣的世界?，F(xiàn)在，距離大門(mén)正式打開(kāi)的那一刻，還有兩年多的時(shí)間。
聯(lián)系客服
