在進行門店經(jīng)營時，與其投入更多成本做營銷，不如多花點時間做選址，讓你的客源更穩(wěn)定。
每一個打算開第一家餐廳，或者開分店的餐飲人，對選址這件事都分外看重。因為如今選址不僅決定了堂食的客流，也決定了外賣配送范圍內(nèi)的潛在客流。有時，因為一個選址環(huán)節(jié)失誤，餐飲生意就可能走向失敗。
關(guān)于門店選址，業(yè)內(nèi)肯德基可算是高手，來自百勝集團的選址開發(fā)專家何硯老師，經(jīng)過十多年的經(jīng)驗，總結(jié)出了7大選址方法。從識別好的餐飲位置，到最終如何拿下這個好點位，都能從中收獲最有價值的實操辦法。
第1步了解商圈
我們一般將某業(yè)態(tài)商業(yè)活動范圍稱為商圈，商圈輻射的范圍能決定了我們的客流機會。當(dāng)我們選擇進入某個城市開店時，要從宏觀層面分析這個城市的商業(yè)機會。比如從GDP、常住人口、流動人口、人均收入等層面來進行具體分析。之后，我們決定是否進入這個城市。
當(dāng)城市確定后，我們就要根據(jù)我們的客流需求，來確定選擇哪個商圈開店。比如在一線城市，肯德基500米范圍內(nèi)不能低于3.5萬人。如果一個商圈范圍內(nèi)，總共人口就幾千人，這個店就不用開了。在確定這個商圈前，需要了解不同的商圈類型，以此預(yù)估該商圈的人流。
百盛餐飲對商圈有如下分類：
市級商圈——A類商圈，全市的人都會去的地方，比如北京的西單、王府井；
注：重慶解放碑
區(qū)級商圈——B類商圈，全區(qū)的所有人都會光顧的商業(yè)去，但不是全市的人；
商業(yè)/居民區(qū)——C類商圈，商圈內(nèi)有大量居民，而且也有明顯的零售商業(yè)行為，但只吸引附近居民；
居民區(qū)——D類，商圈內(nèi)有大量居民，明顯缺乏商業(yè)行為；
商務(wù)區(qū)——O類商圈，商圈內(nèi)有大量辦公人口，但相對缺少商業(yè)行為；
旅游區(qū)——T類商圈，上去拿內(nèi)主要旅游點，旺季人多，淡季很少；
綜合性商業(yè)市場——X商圈，商圈有一個封閉區(qū)域，經(jīng)營綜合性零售商業(yè)，有正常營業(yè)時間；
專業(yè)市場——專門售賣一種類別的商品，比如服裝批發(fā)市場、建筑市場等；
交通樞紐——還有機場、火車站、汽車站等交通樞紐組成的商圈。
一般大的連鎖餐飲需要打造品牌效應(yīng)，會在市級或區(qū)級商圈都鋪設(shè)門店。中小餐飲根據(jù)成本預(yù)算，一般選擇C類、D類等商圈發(fā)展。
第2步——了解商圈內(nèi)的幾個重要點位
劃定一個商圈范圍后，可以找到商圈內(nèi)幾個重要點位，這幾個點位是商家選址的考慮要點。
我們一般將這幾個點位稱為：千分點、A點、B點、C點。
千分點——十字路口，臨街一個商圈最好的位置，一般會在十字路口，人流量最大的地方；
A點——人流比千分點差一些，但也屬于臨街，靠近十字路口；
B點——不在十字路口，人流不是最多哦，也是在主干道臨街，展示也很好，比B點差一點；
C點——C點就是在次干道，人會更少，也不再人流動線上，比較差的點。
我們開店最注重的就是投資與回報。從投資角度，開一家店要考慮成本，王府井位置肯定很好，但成本也很高，不適合小餐飲在那里開店。對中小投資人來說，租金是很大的投資，店鋪綜合盈利才是考慮重點。
何硯老師在實際選址過程中就曾準確判斷了一個性價比極佳的位置。他曾為瘋卷春餅進入北京的第一家店尋找最佳位置，當(dāng)時選擇的是一個B點位。因為他觀察到這個位置正在招租，預(yù)估新商家進來后會把人氣聚集起來。最后他們以每日每平米9元的價格拿下這個B點，根據(jù)預(yù)估，每天6000左右營業(yè)額就保本。后期這個位置果然進來了很多新品牌，目前店內(nèi)的周末就排長隊，投資人也想多開幾家了。
第3步選擇最好的開店場地
選好點位后，我們要具體考察這個點位的開店位置。按照不同場地，我們將店鋪分為以下兩種類型：
1、街面店
有獨立門面，有很好的可視度（路口拐角處最佳）便于街面或建筑物內(nèi)的顧客尋找和到達。這種位置能夠幫助店鋪更好地推廣品牌，客源豐富；
2、店中店
位于建筑物內(nèi)，沒有自己獨立直接對外的門面或通道。它的主要客源來源于進建筑物內(nèi)的顧客，建筑物本身的經(jīng)營業(yè)態(tài)程度極大地制約了對顧客的選擇好壞。比如凱德mall里的一些門店位置。
俗話說“大河有誰小河滿，大河無水小河干”，這種類型的店，最重要的就是準確評估所依靠的建筑物的規(guī)模品質(zhì)和經(jīng)營管理者的水平，靠棵大樹好乘涼，靠上病樹遭蟲咬。商家在選擇具體場地時，要反復(fù)考量這個建筑物能否為自己帶來客流。
確定了商圈位置后，我們要考慮是要開臨街店還是店中店。我們就要從以下幾個指標，來最終確定餐廳位置。
可視度——指的是顧客能夠看見店面或店標的程度，引導(dǎo)更多顧客光臨；
方便度——看見后，能夠方便到達的程度；
接近度——是否有欄桿或隔欄等，讓顧客方便、直接進入店鋪的程度，比如電梯等；
好的位置有著很好的可視度、翻邊度，以及接近度。
除了以上的幾個維度外，選址時我們還要考慮這個位置的以下配置是否到位：
工程技術(shù)條件——水電氣等消防、空調(diào)等配置是否到位；
相鄰權(quán)——跟相鄰的商家是否需要共享某些墻面等；
停車位——數(shù)量是否充足，是否方便；
免費停車數(shù)量，收費停車的數(shù)量，到邊和可利用停車位的數(shù)量。隨著開車人群的增加，停車位將大大影響生意。尤其是做中餐，停車位是要考慮的必要因素。
第4步做好營業(yè)額分析
選址的核心環(huán)節(jié)就是預(yù)估營業(yè)額，選擇這個位置，將大概帶來多少的營業(yè)額。且在這個租賃成本內(nèi)，要做到多大的銷售額才能最終盈利，這是開店選址很重要的一個步驟。營業(yè)額估計高了，可能導(dǎo)致嚴重虧損，估計低了也可能導(dǎo)致我們失去機會。
在進行營業(yè)額預(yù)估時，我們可以采用相似餐廳對比和元素法預(yù)估。我們可以選擇一個可對比的，目前已有的餐廳全方位對比。再根據(jù)不同顧客源對營業(yè)額的貢獻比例，預(yù)估整體營業(yè)額。還可以參考競爭對手，以及離所在位置最近的餐廳的營業(yè)狀況，來大致預(yù)估最終的營業(yè)額。
第5步談判獲得最佳開店位置
當(dāng)我們按照預(yù)估營業(yè)額確定了一個能有所收益的位置后，我們就要與業(yè)主談判，以最合適的價格租下這個門面。
而在開始談判前，我們可以準備做以下動作，讓談判更加順利：
1、機會點的合理市價，可以參考同一商圈相似位置的價格；
2、簡單的預(yù)估營業(yè)額，財務(wù)分析，租金的承擔(dān)能力，需要多大面積等，自己心里有一個底線，在談判時，不可越過這個底線；
3、租賃基本條件，準備好工程技術(shù)要求；
4、盡量了解業(yè)主立場，他的年齡，該房產(chǎn)是否抵押給銀行，他是否依靠該房產(chǎn)生活等；
好的位置看準了以后要努力爭取，因為極有可能要跟別的商家競爭。
以上5步是肯德基選址開發(fā)前總監(jiān)的總結(jié)，剩下兩步，
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