來源 / 有事找律師
現(xiàn)階段，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民收入水平不斷提高，越來越多的農(nóng)民，舉家搬遷到城市生活，因此農(nóng)村賣房的現(xiàn)象日益增多。
那么，買賣農(nóng)村宅基地房屋的合同效力如何認(rèn)定，讓我們來看看下面這個(gè)案例。
案例簡(jiǎn)介：
1984年，王某經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)在某村建北房2間。1991年，黃某4月2日與同村村民錢某達(dá)成協(xié)議，以9000元的價(jià)格將其所有的2間北房賣給趙某，
當(dāng)日，簽訂了買賣協(xié)議書，雙方均在協(xié)議書上簽名，中間人劉某也在協(xié)議書上簽名。
黃某得到房款以后，即將房屋及自己的產(chǎn)權(quán)證交給了錢某，并到外地打工。
后錢某在院內(nèi)又?jǐn)U建了北房，分別建造東房和男方，房屋建好以后，錢某將房屋讓給兒子居住。
1998年，鄉(xiāng)政府將該房屋確權(quán)給錢某兒子所有，但2001年鄉(xiāng)政府又撤銷了該房確權(quán)。
1999年6月，某開發(fā)商對(duì)該地進(jìn)行拆遷，同年8月，開發(fā)商與錢某之妻孫某、錢某兒子簽訂了拆遷協(xié)議。
為孫某、錢某兒子在開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)內(nèi)分配了5套樓房。孫某、錢某兒子入住樓房以后，原住房即被拆遷。
后黃某做生意回來，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被拆除，錢某一家已住進(jìn)新房，心中不服，在找到鄉(xiāng)政府、村委會(huì)解決此事無效后，即訴至法院，
要求將上述北房2間、東房2間、南方4間確權(quán)歸黃某所有，并給錢某相應(yīng)的補(bǔ)償，理由是農(nóng)村房屋不能買賣。
法院認(rèn)為黃某要求確認(rèn)上述房屋產(chǎn)權(quán)，由于1991年該房屋就由本人賣給錢某。
1999年該地拆遷，拆遷單位對(duì)住戶錢某兒子亦進(jìn)行了安置，原房屋已經(jīng)被拆除。
現(xiàn)黃某要求確認(rèn)已經(jīng)不存在的房屋產(chǎn)權(quán)，其訴訟請(qǐng)求法院無法支持。最后判決駁回黃某要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的訴訟請(qǐng)求。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同是否有效問題，對(duì)于這個(gè)問題，業(yè)界也有不同的的看法。
有的人認(rèn)為這類合同違反法律規(guī)定屬于無效合同，有的人則認(rèn)為這是當(dāng)事人真實(shí)的意思表述，應(yīng)該屬有效合同。
筆者認(rèn)為，法院審判合理，原因如下：
首先，我國堅(jiān)持“地隨房走”的原則，因此，即使買賣合同中只規(guī)定了房屋買賣的內(nèi)容，但實(shí)質(zhì)上也涉及了對(duì)土地使用權(quán)的處理。
而宅基地屬于集體所有，不能隨意轉(zhuǎn)讓，因此對(duì)宅基地上的房屋也不能隨意處分。
其次，根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款規(guī)定：
“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地證和房產(chǎn)證”。
《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)?！?/p>
因此，集體土地上的房屋不能自由進(jìn)入交易市場(chǎng)。
此外，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣合同在下列情形下應(yīng)認(rèn)定無效：
1.城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同
《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資源部國土資發(fā)［2004］234號(hào)）第13款重申：
“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”
2.非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買該組織成員房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，
因購買人不符合申請(qǐng)，農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。
3.法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效。
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