這是一個讓投資者、運營者、監(jiān)管者和消費者都越來越有興趣的“深藍海洋”。
文/ 樊睿昕
編輯/李惠聰
五六年前，曾有一位90后朋友對筆者說：自己雖然有一套房，但不會去住，而是要租出去賺租金，然后用這筆收入去租一間喜歡的房子，等住膩了就再換個地方租……
這個在當(dāng)時看來驚世駭俗的生活方式，如今回想起來更覺妙不可言。
一群人就是一個時代。也許正是無數(shù)位特立獨行的80、90后，讓長租公寓來得這么快這么猛。
2008年北京奧運會仿佛就在昨天，當(dāng)年被良好勢頭吸引來京的海歸學(xué)子、外籍人士、商界精英以及高薪白領(lǐng)成為首批高端公寓的忠實租住者。雅詩閣、輝盛、優(yōu)帕克等國內(nèi)針對高端用戶的公寓品牌第一次出現(xiàn)，這被視為我國長租公寓市場的萌芽。
后來，長租公寓逐漸向中低端青年租客市場延伸。魔方公寓、未來域、自如、青客、優(yōu)客逸家、You 、協(xié)縱、新派等青年公寓品牌相繼誕生，這個新興市場開始引起資本市場關(guān)注。經(jīng)過2013-2014年兩年醞釀，長租公寓一時百花齊放，同時與互聯(lián)網(wǎng)、金融機構(gòu)的聯(lián)結(jié)也愈發(fā)緊密。
2015年，長租市場正式起跑。觀望者麻利兒進場，已入局者步伐加快，市場迅速膨脹。是時，以開發(fā)商、中介、酒店、專業(yè)運營機構(gòu)為四大供應(yīng)主體的市場格局已經(jīng)形成。
時至2018年，長租公寓迎來高光時刻。國內(nèi)市場上已有1200多家長租公寓品牌爭奇斗艷，全國房源規(guī)模也超過了200萬間。然而，快速擴張下硬幣的另一面是，一連串負面事件令長租市場被各界反復(fù)調(diào)查、審視和追問。
入局與麓戰(zhàn)：“一地雞毛”
從今年年初開始，主流一線城市房租整體節(jié)節(jié)攀升。7月，北京房租已同比上漲了20%，一時輿論動蕩。最終直接導(dǎo)致10家中介公司被政府約談，承諾不漲租金，并將12萬套存量房源投向市場，才逐漸平息眾怒。
8月，原我愛我家副總裁、我愛我家二號人物胡景暉公開表示：“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%－40%爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場?！焙蠛皶熞虼吮黄绒o職，掀起軒然大波。
緊接著，杭州鼎家破產(chǎn)，長租公寓的盈利模式看上去越發(fā)撲朔迷離，行走在道德邊緣的“房租貸”被稱為我國“次貸危機的推手”，多家金融機構(gòu)為此收縮或退出長租業(yè)務(wù)。
9月，一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的報道席卷互聯(lián)網(wǎng)，更將長租公寓推上風(fēng)口浪尖。網(wǎng)絡(luò)檄文紛紛祭出，各地長租公寓甲醛檢測不達標(biāo)的事件層出不窮。至此，人們似乎已經(jīng)認定長租公寓的本性嗜血逐利。
再從業(yè)內(nèi)角度看，長租公寓的盈利水平實在不敢恭維。一些早期的創(chuàng)業(yè)品牌，如GO窩公寓、Color公寓、好熙家等都已然“陣亡”。低至1%的租金回報率以及激烈的競爭引發(fā)吐槽無數(shù)。
與此同時，是越來越多企業(yè)機構(gòu)前仆后繼地涌入這個貌似“賠錢”的行業(yè)。首先是資本市場上，各路資本積極布局，各類長租主題的投融資此起彼伏；而在供給端，2018年長租公寓新項目頻頻落地，跨界合作案例不勝枚舉；信息服務(wù)端，新一代長租信息服務(wù)平臺橫空出世（見表1）。
一面是場內(nèi)各路機構(gòu)的市場突進，一面是政府場外不斷“加油”。自從2015年租賃用地第一次以官方文件形式進入視野，國家的土地政策風(fēng)向就已發(fā)生根本變化。到2018年，國家明確了租賃優(yōu)先的供地模式，全國累計13城推出住房租賃試點，自持及租賃用地成交量達到181宗，同時各類金融、保險等配套政策紛紛響應(yīng)，長租公寓土地紅利與政策紅利大爆發(fā)。
正如石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍之比喻，長租公寓就是“中國房地產(chǎn)的下半場”，新增開發(fā)型物業(yè)逐漸勢微，而“長租之路能越走越寬”。據(jù)機構(gòu)預(yù)測，到2020年長租公寓房間供應(yīng)規(guī)?？蛇_1000萬間。即未來兩年內(nèi)，長租公寓市場還將以年均50%的復(fù)合增速進入上升通道。
與供方市場快速成長相呼應(yīng)的是租房消費需求的加速上升（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，全國流動人口規(guī)模已達2.44億人，租房市場急劇擴大。預(yù)計2020 年，我國租房市場租金 GMV（租賃總收入價值）將達 1.6 萬億元，2030年這一數(shù)據(jù)將達 4.6 萬億元。
面對行業(yè)快速發(fā)展過程中房租引發(fā)的輿論潮，石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍向記者分析認為，2018年北京這一輪房租上漲有著特殊背景，2017年下半年開始的大規(guī)模違建拆除引發(fā)了房源供應(yīng)短缺，供需失衡下租金必然大漲，這在當(dāng)時的媒體報道中可見端倪。只是這一矛盾到2018年租房季才真正凸顯出來，而此時長租公寓正處風(fēng)口，因此成眾矢之的。
此外，在全球主要城市來看，租金上漲其實是一個普遍的現(xiàn)象，它反映的是2008年全球面臨的貨幣量化寬松帶來的房價上漲，在經(jīng)濟增速不達預(yù)期的情況下，大部分人的支付壓力越來越大。特別是年輕人，由于買不起房被迫進入租賃市場，租賃需求增加。又因為土地供應(yīng)限制，租賃開發(fā)供應(yīng)相對少，這些國家主要城市同步出現(xiàn)租金和租金收入比的上漲。
任何價格本質(zhì)都是由供求關(guān)系決定的。對于長租市場來說，任何能增加房源供給的事情，其實都是在為平抑房租作貢獻。同理，正是資本介入，讓正規(guī)的租房機構(gòu)能快速擴大房源規(guī)模。王璽龍反問，“為什么北京東五環(huán)的房租一直很穩(wěn)定？因為那里的蜂窩公寓有3000個房間”。從這個意義看，資本介入長租公寓，非但無過，反而有功。
資本涌流：嗜血貪婪還是善意提攜?
2018年，輿論紛紛質(zhì)疑資本介入長租市場可能釀成惡果，“機構(gòu)融資不但能推高租金，而且房租分期的金融業(yè)務(wù)將引發(fā)中國版次貸危機”的觀點甚為流傳。
但事實上，從長期來看，資本一方面能為市場提供充足的資金用于盤活存量住房、增加房源供給，另一方面也能為實力不足的消費者提供貸款，讓其可以承受租住核心區(qū)房子、提高生活質(zhì)量。
可以說，資本化和市場化，是實現(xiàn)住房的供需平衡和資源優(yōu)化配置，從而穩(wěn)定租金、規(guī)范租賃市場的最優(yōu)路徑。當(dāng)然，這其中還有一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它是讓資本起到上述良好效果的催化劑，那就是“租賃市場機構(gòu)化”。
對租賃市場來講，機構(gòu)化意義非凡。長期以來，中國的租房市場的量級雖然龐大，但與世界發(fā)達城市相比，機構(gòu)化嚴重不足（見表3）。截至2017年，我國租賃市場機構(gòu)化水平不足5%，市場嚴重缺乏規(guī)范化運營和統(tǒng)一監(jiān)管，這才造成了黑中介等租房亂象。
銀河證券研究部最新報告稱，成熟租賃市場的必要條件之一，就是讓供應(yīng)主體以市場為主，“補磚頭不如補人頭”，各國在租賃市場發(fā)展后期都會逐漸發(fā)展為由私人業(yè)主尤其是專業(yè)機構(gòu)提供租賃住房。優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長毛大慶就曾表示“租賃市場從散戶化到機構(gòu)化是大勢所趨”。
“良性競爭的力量是巨大的?！毖噜徺Y本CEO葉劍生此前也曾表示：“機構(gòu)批量介入，市場化力量帶來了對長期利益的追求，讓市場不容易畸形發(fā)展?！?/span>
資本和機構(gòu)化正是一對密不可分的搭檔。據(jù)中信建投證券投資銀行部總監(jiān)方春暉介紹，就我國國情看，一、二線核心城市才能形成嚴格意義上的長租市場，而這些地方的房價、土地成本都非常貴，對于運營持有型長租公寓的機構(gòu)來說，前期拿房、建房成本非常高，這就要求大量資金投入，并且是要長期穩(wěn)定、回報率要求相對比較低的資金來參與進來。
而對于以托管或“二房東”模式為主的輕資產(chǎn)型長租機構(gòu)來講，裝修、營銷等費用也是很大的成本支出，回本期可長達三五年到七八年不等。但這類機構(gòu)通常前期資金主要來源于風(fēng)投機構(gòu)等的股權(quán)型投資，金額非常有限，因此也需要金融機構(gòu)資金支持。
資本介入對長租公寓機構(gòu)確實能起到正向引導(dǎo)作用，例如資產(chǎn)證券化產(chǎn)品管理人，會對長租項目租金和機構(gòu)運營的穩(wěn)定性進行跟蹤、監(jiān)測和評估，并會監(jiān)督資金使用情況?？梢哉f，在政策端監(jiān)管機制暫時不健全時，社會資本會對運營機構(gòu)起到初步的監(jiān)督作用。此外，投資方還能利用自身資源幫助機構(gòu)做大規(guī)模，提高服務(wù)質(zhì)量，助推行業(yè)發(fā)展。
當(dāng)然，針對資本介入長租市場的流言還不止于推高租金，“機構(gòu)利用資本囤租待漲”的說法亦甚囂塵上。多位業(yè)內(nèi)人士對此紛紛表示，在資本和現(xiàn)實的角度上分析，這都是子虛烏有的。租房業(yè)務(wù)不同于售房業(yè)務(wù)，房屋空置就是凈損失，兩個月的機會成本損失可能兩年才能掙回來，尤其作為投資方，更會督促運營機構(gòu)快速將房源投向市場。
據(jù)中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇介紹，目前資本介入長租市場的方式主要有以下四種：第一種，直接入股再通過資本市場增值或者退出；第二種，購買重資產(chǎn)成為Owner或者REITs投資人，再對外出租；第三種，以租金的收益權(quán)為底層資產(chǎn)的證券化，例如魔方公寓ABS；第四種，就是最富有爭議的租賃貸ABS，例如自如、蛋殼ABS融資，它的核心不是以租金為核心的證券化，是租金消費貸的證券化。
雖然面對諸多爭議，但從消費生態(tài)的角度上來說，租賃貸ABS融資模式有其存在的必要。在一二線長租公寓集中的區(qū)域，“押一付三”等交房租方式對畢業(yè)生等低收入消費者形成了較大的負擔(dān)，消費貸讓消費者有能力承擔(dān)住宿費用，并且還很可能出現(xiàn)一次付清年租獲取優(yōu)惠情況。且到目前為止，招商銀行、浦發(fā)銀行、中國銀行、北京銀行等各大行都有相關(guān)業(yè)務(wù)涉及，總體來看是健康、安全的。
何亮宇表示，消費貸的確存在潛在風(fēng)險，例如隱瞞誘騙、披露不充分、消費者信息不對稱、違規(guī)性期限錯配（證券化底層租約與消費貸期限不符）或者躉交房租并沒有用于經(jīng)營、而被再投資，消費者利益受到損害等問題不時發(fā)生，但不能因此否定消費貸融資的進步意義，而是應(yīng)該加強行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管。
此外，消費貸ABS推漲租金的說法也是站不住腳的，以自如為例，其在北京的租金消費貸利率水平明顯高于上海，假若是因此推高房價水平，那么顯然上海的漲幅應(yīng)該比北京大，但實際是上海漲幅明顯低于北京漲幅，因此不能簡單認為是資本推高了房租。
特別值得一提的是，在長租公寓四大融資模式中，后三種都屬于資產(chǎn)證券化范疇。事實上，對于長租公寓融資來說，資產(chǎn)證券化是首當(dāng)其沖的大趨勢（見表4）。
2017年可以說是長租公寓資產(chǎn)證券化的元年。以“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”推出為起始，隨后“中信證券·自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”、“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”等產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)行（見表5）。
“長租公寓的資產(chǎn)證券化程度遠遠不夠！”方春暉介紹稱，資產(chǎn)證券化降低機構(gòu)的融資成本，不管是魔方公寓還是新派公寓，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成本只有5%左右。對于原本依靠股權(quán)和私募融資的機構(gòu)來說，這個利率水平非常低。
而對于從物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型長租公寓的開發(fā)商來說，資產(chǎn)證券化更是勢在必行。資產(chǎn)證券化可以說是開發(fā)集中式長租公寓的標(biāo)配。以美國為例，據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，目前紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有23家，而上市的REITs卻有230多支，二者數(shù)量相差10倍之巨。
方春暉還表示，資產(chǎn)證券化對長租公寓運營有較好的促進作用：“它能夠幫助企業(yè)打造‘投資閉環(huán)’，長租公寓前期收房和改造投入巨大，會沉淀大量資產(chǎn)，而通過資產(chǎn)證券化，沉淀資產(chǎn)得以盤活，使公寓機構(gòu)形成‘投入－產(chǎn)出－再投入’的閉環(huán)；此外，資產(chǎn)證券化可以解決融資難的問題。中小租賃機構(gòu)很難獨立發(fā)行金融產(chǎn)品，而依托基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化，很多產(chǎn)品都得到了AAA評級?！?/span>
當(dāng)然，對于購買資產(chǎn)支持證券的投資者來說，長租公寓業(yè)務(wù)現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、小額分散的特性也使其成為優(yōu)質(zhì)的投資渠道，“如果你有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就將它證券化”，在一二線城市的長租市場上，海量的租房剛需分散了大部分運營風(fēng)險，并且讓資金的流入非常穩(wěn)定。
如何念好賺錢經(jīng)?
長租公寓當(dāng)前如何盈利，仍然是一根難啃的硬骨頭。而對于諸多企業(yè)與機構(gòu)而言，選擇賽道，是機構(gòu)邁入長租公寓市場的第一步。
重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)、資產(chǎn)托管和品牌加盟，不同的資產(chǎn)運營模式對應(yīng)著不同的運營方式和收益水平。然而，除企業(yè)發(fā)展意愿，賽道選擇更受先天條件的制約。
按照行業(yè)專業(yè)人士判斷，長租企業(yè)首選賽道應(yīng)是重資產(chǎn)型長租公寓機構(gòu)。
何以見得？在現(xiàn)實面前，重資產(chǎn)型長租公寓不賺錢的傳聞不攻自破。市場上就曾有9000萬購置資產(chǎn)，估值最終高達6.5億元的經(jīng)典案例。事實上，重資產(chǎn)型長租公寓是個非常難以虧損的商業(yè)模式，機構(gòu)只要足夠耐心、市場節(jié)奏把握準(zhǔn)確，就算最后的入住率不夠出色，單憑資產(chǎn)估值的增長，就足以賺得盆滿缽滿。然而由于開發(fā)門檻及其他一些原因，目前重資產(chǎn)型長租公寓在市場上占比非常低。有著房地產(chǎn)開發(fā)背景的長租機構(gòu)，或本身就是開發(fā)商旗下衍生的新產(chǎn)品線更適合這個賽道，如萬科、龍湖、招商蛇口、旭輝等房企下的長租產(chǎn)品線都是其中典型代表。
第二賽道是輕資產(chǎn)型長租公寓機構(gòu)。在這一賽道競爭，機構(gòu)有必要控制好拿房成本。正常來講，拿房租金應(yīng)該占到出租價格55%或以下，才能保證有盈利空間。但現(xiàn)實是許多機構(gòu)拿房租金占到出租價格80％以上，導(dǎo)致幾乎不賺錢。
盡管如此，市場上仍出現(xiàn)了相寓Home等成功案例。然而這類機構(gòu)往往有大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺基礎(chǔ)背景，對供給端的把握力較強。因為這類機構(gòu)不但具備成熟的租客資源，并且有海量房源數(shù)據(jù)供其仔細挑選。
第三、四賽道是以資產(chǎn)托管、品牌加盟為運營方式的無資產(chǎn)型長租公寓機構(gòu)。這類機構(gòu)僅靠品牌輸出以及專業(yè)運營團隊進行資產(chǎn)管理即可獲得收益，是長租公寓里面非常賺錢的業(yè)務(wù)類型，比較典型的成功案例是石榴集團旗下的長租品牌熊貓公寓，依靠其所開發(fā)的核心IT系統(tǒng)專利，熊貓公寓以較少的人力就實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)租房服務(wù)，保持了良好盈利水平。
選擇賽道后，則要進行產(chǎn)品定位。服務(wù)公寓、家庭公寓、精品公寓、青年公寓、藍領(lǐng)公寓……不同的產(chǎn)品，對應(yīng)著不同的運營訴求與著眼點。如藍領(lǐng)公寓注重以安全為核心，注重社會責(zé)任，主要通過合租的方式來實現(xiàn)；青年公寓靈活租約，青睞極小戶型、簡單配套和連鎖品牌認知；精品公寓的戶型設(shè)計要緊湊，需要宜居環(huán)境配套，更少的通勤能耗，通過增值服務(wù)保障生活品質(zhì)。對于服務(wù)公寓，則要注重舒適性、私密性、儀式感，強調(diào)國際品牌的差異定位，以及提供更接地氣的運營管控。
值得強調(diào)的是，“出租屋”轉(zhuǎn)化成“長租公寓”的關(guān)鍵在于“服務(wù)”。如今，服務(wù)不斷細分化，從拎包入住、設(shè)計感、智能化、社群、提供保潔的硬服務(wù)，到維修、搬家、服務(wù)式、酒店式、保險、金融等衍生服務(wù)，再到賬單提醒、在線支付等信息服務(wù)，或嫁接58同城、安居客、趕集網(wǎng)等推出的直播看房、VR看房等高科技服務(wù)，甚至在運營商推動下，為租客打造智能設(shè)備和智能家居場景……總之，通過提供各種各樣的花式“服務(wù)”，長租公寓才能吸引租客和穩(wěn)定租約，從而源源不斷創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
△ 圖注：熊貓公寓為青年租客提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)
此外，長租公寓特有的社群屬性，還能讓其具有廣闊的增值收入空間。不少機構(gòu)圍繞社區(qū)建設(shè)起超市、生鮮、美容、洗衣、家政、文娛、美食、影院、會所、新零售等消費配套，定期舉辦住客活動增加租客黏性和更多的消費機會，這都在為長租公寓盈利創(chuàng)造新的可能性。
將不同服務(wù)屬性與社群屬性相結(jié)合，就能孕育出千變?nèi)f化的長租公寓社區(qū)，這種“租賃＋”的服務(wù)和運營思路，對提高長租公寓收益水平起到顯著作用。碧桂園構(gòu)建的長租社區(qū)和長租城市即為典型案例：把針對細分客群的不同長租公寓品牌有機組合在一起，輔以相應(yīng)商業(yè)、生活配套，從而形成不同社群生態(tài)，帶給居住者更加美好的居住生活體驗。
△ 碧桂園長租體系內(nèi)包含各種社群生態(tài)
然而，就現(xiàn)階段來說，我國的長租公寓租金回報率還處于較差水平。據(jù)業(yè)內(nèi)分析，這其中既有市場發(fā)展尚未成熟的原因，同時也是受長租公寓行業(yè)投資回報周期的影響。長租公寓簽約期一般在12-15年，2014年至今，不少項目尚處在回本期，因此在單個節(jié)點上盈利水平非常低（見表6）。
不過從長期來看，度過平均3-5年的回本期之后，后面的盈利額完全可以平衡前期的虧損。據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)期，未來分散式公寓凈利潤率可達5%－8%，而集中式公寓的凈利潤率則可達15%－30%。
但長租公寓也面臨著運營風(fēng)險，比如供需錯配、成本失控、金融風(fēng)險、違約風(fēng)險、法律風(fēng)險等，同時，一對多的客服模式對機構(gòu)資源調(diào)配和控制能力也形成巨大挑戰(zhàn)。但也正是這種種風(fēng)險為市場大浪淘沙，強勢頭部公寓品牌得以在挑戰(zhàn)中迅速成長擴張。
頭部品牌突圍拿的什么“槍”？
過去三年來，從開發(fā)型房企、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司、房產(chǎn)中介，到國企央企、金融機構(gòu)等多方隊伍蜂擁進場，各大派系運營品牌搶灘長租公寓市場，第一輪行業(yè)分化已然形成。
貝殼研究院曾發(fā)布數(shù)據(jù)，在分散式長租公寓中，自如掌握的房間數(shù)量達到60萬，相寓以50萬間的房源規(guī)模排在第二，蛋殼公寓、青客公寓以及愛上租則以8萬、7萬、6萬的房間數(shù)分列第三到五位。據(jù)統(tǒng)計，目前一線城市頭部品牌的市場占有率達60%，并且行業(yè)機構(gòu)集中度還將繼續(xù)增加。
“第一輪淘汰剛剛開始，其實真正的競爭也才剛開始?！?/span>一位分散式公寓品牌運營者如是說?？v觀市場上，“同業(yè)吞并”的戲碼不斷上演，比如“魔方公寓”收購“V客青年公寓”，“好住”收購“租唄”。
長租公寓行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)類似，是個政策導(dǎo)向和資金密集型的行業(yè)，對資金的獲取和對政策周期的正確預(yù)判，是機構(gòu)搶占先機成為頭部品牌的取勝要素。
“我們借貸資金的年利率超過30%，而巨頭企業(yè)的年利率只有百分之十幾，他們對外發(fā)債的利率更是只有個位數(shù)?！鄙鲜鲞\營者表示，巨頭們更低的資金成本確保了他們可以將收回成本的時間推遲到3-5年后，中小規(guī)模機構(gòu)早期以低價獲取房源，因此眼下尚能維持，一旦租約到期，則無法再與租賃巨頭抗衡，“已做好離場的心理準(zhǔn)備”。
然而拉開機構(gòu)間距離的更重要因素是對“資源”的整合和把握能力。與房地產(chǎn)開發(fā)類似，長租公寓也是資源密集型行業(yè)。誰能掌握優(yōu)質(zhì)資源，誰就更容易得到資本及消費者的青睞。在這點上看，似乎“國家隊”機構(gòu)更具優(yōu)勢，但實際上，在長租公寓領(lǐng)域，資源擁有者未必是最終的運營者。
資源方通常會通過入股或戰(zhàn)略合作方式參與項目，于是，那些能與資源提供方——尤其是土地資源和資金持有者順利溝通的機構(gòu)，他們成為行業(yè)頭部品牌的可能性更大。這時，有著房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)背景的企業(yè)自然更具優(yōu)勢，而互聯(lián)網(wǎng)基因濃厚的創(chuàng)業(yè)機構(gòu)，因為對資源和資本把握能力都有限，慘遭淘汰的可能性就相對較大。
事實上，世界范圍內(nèi)，品牌與重資產(chǎn)持有方合作——尤其是在酒店行業(yè)——是較為普遍的盈利方式之一，例如喜來登、萬豪集團，都是靠無資產(chǎn)的品牌輸出，與重資產(chǎn)的持有者相互配合，最后走出一條市場化、雙方盈利都非?？捎^的商業(yè)道路。這也為國內(nèi)長租公寓市場樹立了很好的運營范本。
拿房成本更是拉開檔次的命門級因素。可以說，在以規(guī)模取勝的長租市場上，誰能獲得低成本優(yōu)勢，誰就能稱霸江湖。
目前，長租行業(yè)的資產(chǎn)供給方主要包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等幾類產(chǎn)權(quán)房屋。其中，供應(yīng)量最大的傳統(tǒng)住宅公寓獲取難度低，但資產(chǎn)價格高；商辦寫字樓和工業(yè)用地不但產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，資產(chǎn)價格高，而且現(xiàn)有供應(yīng)量小；而以“集體＋國企”為存量持有者和增量提供者的農(nóng)業(yè)用地，資產(chǎn)價格低，供應(yīng)量正在逐步擴大，未來將是長租公寓用地的大趨勢。
實際上，國家在兩年前已經(jīng)著手以集體用地去解決公寓供地問題，但房屋建成尚需時日。
2015年2月27日，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在北京大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）進行農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地改革消息，掀起了農(nóng)地入市的浪潮。這次改革仿佛是為長租公寓量身定制的，2018年8月，自然資源部網(wǎng)站發(fā)布了國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》通知，確立5年內(nèi)要在13個城市建成1000萬套長租公寓的大目標(biāo)。
石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍對此預(yù)測道，農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地是未來長租市場的重要土地來源，但由于長租公寓選址規(guī)則是在“產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射范圍內(nèi)”，原則要靠近上班地點還要交通便利，因此誰能獲得具備相應(yīng)條件的集體土地資源，誰就能在競爭中獲得絕對優(yōu)勢。
此外，為大型企業(yè)定制長租公寓，也是機構(gòu)獲取穩(wěn)定房源和租客資源的途徑。據(jù)了解，各大產(chǎn)業(yè)園會規(guī)劃7%－10％用地面積作為宿舍或公寓用地，這部分土地資源完全可以開發(fā)成長租公寓。
不過一些“小而美”的長租機構(gòu)依然可以在局部地區(qū)或邊緣化細分市場上與大機構(gòu)抗衡，例如專注于同性戀群體FUNX自由青年社區(qū)（為保護消費者，F(xiàn)UNX對外推廣中不會標(biāo)簽化）的出租率超九成，另外還有一些只有2萬－3萬房源規(guī)模的租房機構(gòu)，依托本土優(yōu)勢建起地域壁壘，以抵抗大機構(gòu)吞噬并保持盈利。
從全國整體來看，長租公寓市場最終會形成優(yōu)秀頭部品牌加大量長尾玩家并立的格局。大型機構(gòu)壟斷核心城市的核心資源，多且分散的中小型品牌壟斷細分市場，從而實現(xiàn)“巨鯨與魚群共存”的生態(tài)平衡。
眼下，長租公寓正值春秋戰(zhàn)國，攻城略地，各顯其能。雖然從自如甲醛門到鼎家平臺暴雷，黑天鵝事件頻頻，然而都擋不住長租大時代的到來。這將是一個讓投資者、運營者、監(jiān)管者和消費者都越來越有興趣的“深藍海洋”。未來孰存孰亡，誰執(zhí)牛耳，還要讓中國2.44億租客們用腳去投票。
文章來源：地產(chǎn)雜志 推薦關(guān)注
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