【案件基本信息】
1.裁判書字號
浙江省寧波市中級人民法院( 2010)浙甬民二終字第796號民事判決書
2.案由：房屋買賣合同糾紛
3.當(dāng)事人
原告(被上訴人)：張某忠、趙某英
被告(上訴人)：沈某建、孫某蘭
被告(被上訴人)：沈某美、沈秀珍、沈某娣
【基本案情】
孫某蘭系沈某建、沈秀關(guān)、沈秀珍、沈某娣的母親，沈鳳山(于2006年6月病故)系孫某蘭丈夫。2001年11月17日，張某忠、趙某英與沈鳳山、沈某建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，約定沈鳳山、沈某建自愿將座落于慈溪市古塘街道(原滸山鎮(zhèn))界牌村東界牌周家路江河圈內(nèi)的一宗房地產(chǎn)共五間(建筑面積185平方米、總土地使用面積1000平方米)以52萬元的價格賣給張某忠、趙某英，現(xiàn)付購房定金42萬元;沈鳳山、沈某建同意于2003年3月8日前將上述房地產(chǎn)按簽約時的原樣交付給張某忠、趙某英，房屋移交時，該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。2002年10月20日，訟爭房屋分別以沈鳳山、沈某建為戶主的名義申請平房升三層樓，張某忠、趙某英于2002年11月19日交付沈某建房款41萬元。訟爭房屋由張某忠、趙某英翻建成三層樓房。經(jīng)評估，訟爭房屋東、西各二間共四間三層樓房的翻建費(fèi)用為377820元，裝潢費(fèi)用為203030元，按沈某建、孫某蘭家庭戶口確定可安置面積的拆遷安置補(bǔ)償政策評估的市場價格為3234537元，按張某忠、趙某英“拆一還一”方式進(jìn)行補(bǔ)償政策計算的市場價格為3548182元(已包含房屋的重置價格，但不包含訟爭房屋的裝修及附屬物的補(bǔ)償金額)。訟爭房屋的土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，沈某建、孫某蘭系農(nóng)村居民，張某忠、趙某英系城鎮(zhèn)居民，訴爭房屋一直未辦理過戶手續(xù)。案件審理過程中，沈某美、沈秀珍、沈莠娣均表示放棄對沈鳳山遺產(chǎn)的繼承。
張某忠、趙某英認(rèn)為涉訴房屋買賣合同無效，出賣方沈某建、孫某蘭應(yīng)返還購房款47. 82萬元，折價補(bǔ)償房屋翻建費(fèi)377820元、裝潢費(fèi)203030元，并賠償損失3548182元、評估費(fèi)10000元。
沈某建、孫某蘭認(rèn)為本案房屋買賣合同無效的過錯方在買受方，故不同意補(bǔ)償及賠償。
沈某美、沈秀珍、沈某娣均表示放棄繼承父親沈鳳山的遺產(chǎn)，故不承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
【案件焦點】
城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定為無效后，對利益受損的一方如何進(jìn)行賠償及補(bǔ)償。
【法院裁判要旨】
浙江省慈溪市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中，因訟爭房屋項下的土地性質(zhì)系農(nóng)村集體土地使用權(quán)，出賣方系農(nóng)村居民，買受方系城鎮(zhèn)居民，故張某忠、趙某英與沈風(fēng)山、沈某建之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還的或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故出賣方應(yīng)返還買受方購房款41萬元及建房配套費(fèi)5022元，買受方將訟爭房屋翻建成三層樓房并進(jìn)行了裝潢，其投入的裝潢費(fèi)用因添附行為附合在訟爭房屋上且無法分離，故其要求出賣方折價補(bǔ)償裝潢費(fèi)用的請求應(yīng)予以支持，根據(jù)評估結(jié)論，確定為203030元。因買賣雙方在簽訂合同時均有過錯，故雙方應(yīng)按各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。沈某美、沈秀珍、沈某娣自愿放棄對沈鳳山遺產(chǎn)的繼承權(quán)，故無需就該房屋買賣事宜承擔(dān)責(zé)任。綜合上述情況，法院判令買受方承擔(dān)10%的責(zé)任，出賣方承擔(dān)90010的責(zé)任。買受方要求出賣方賠償因合同無效而遭受的損失，理由正當(dāng)，本院予以支持，其損失本院根據(jù)訟爭房屋(東、西各二間，共四間)按買受方可享受的“拆一還一”方式進(jìn)行安置補(bǔ)償政策評估的現(xiàn)值3548182元及評估費(fèi)10000元并結(jié)合雙方的過錯程度確定為3202363. 80元[(3548182+10000)×90%;3202363. 80]，買受方主張的本案財產(chǎn)保全費(fèi)5000元由出賣方承擔(dān)。
浙江省慈溪市人民法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，《中華人民共和國繼承法》第三十三條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，作出如下判決：
一、被告沈某建、孫某蘭應(yīng)返還原告張某忠、趙某英購房款410000元、建房配套費(fèi)5022元：
二、被告沈某建、孫某蘭應(yīng)折價補(bǔ)償原告張某忠、趙某英房屋裝潢費(fèi)203030元：
三、被告沈某建、孫某蘭應(yīng)賠償原告張某忠、趙某英損失3202363. 80元：
四、被告沈某建、孫某蘭應(yīng)支付原告張某忠、趙某英財產(chǎn)保全費(fèi)5000元。
沈某建、孫某蘭持原審答辯意見提起上訴。
浙江省寧波市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：沈某建及其父親沈風(fēng)山與買受人簽訂的房地產(chǎn)買賣契約，系雙方真實意思表示，原審法院認(rèn)定該契約已成立，證據(jù)充分，且原審法院根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，認(rèn)定雙方之間的房地產(chǎn)藝買賣契約無效于法有據(jù)。兩上訴人理應(yīng)將因該契約取得的購房款返還，并賠償兩被上訴人因此所受到的損失。原審法院以升建后樓房作為兩被上訴人損失評估依據(jù)，符合公平原則。根據(jù)《慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定》，原審法院要求鑒定部門以“拆一還一”補(bǔ)償安置方案對升建的樓房、裝潢進(jìn)行評估，并以此作為被上訴人損失，并無不當(dāng)，原審法院根據(jù)雙方各自過錯程度判決二上訴人承擔(dān)90%的責(zé)任、二被上訴人承擔(dān)10%的責(zé)任，亦屬合理。原審法院認(rèn)定事實基本清楚，適用法律正確，審理程序合法，判決妥當(dāng)。
浙江省寧波市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項、第一百五十八條之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。
【后語】
本案系農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一典型案例。當(dāng)前，農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民之間的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增多，從訴因看，多源于土地增值以及房屋拆遷等因素，導(dǎo)致房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。具體到本案，起訴方雖不是房屋出售一方的農(nóng)民，但買受方早在契約簽訂當(dāng)日就已支付大部分購房款，其信賴可以獲得房屋的所有權(quán)和集體土地使用權(quán)，并已對房屋進(jìn)行了升建和裝潢，但是卻因合同違反法律規(guī)定而不能辦理房屋過戶手續(xù)，在房屋面拆遷時，出賣方卻拒絕按照拆遷安置政策賠償買曼方的損失，如果僅僅判令出賣方返還房款，顯然失去了司法裁判應(yīng)有的公平性和正義性。
法院在審理此類案件過程中，應(yīng)充分注重誠實信用原則的應(yīng)用，若房屋出賣方利用現(xiàn)行規(guī)范對農(nóng)村房屋買賣合同的否定性評價達(dá)到在房屋被拆遷后惡意反悔逐利、拒絕賠償?shù)哪康?，可以通過誠實信用原則來分配過錯責(zé)任和損失承擔(dān)，以此來矯正房屋買受方在此過程中的利益失衡。同時，法院個案的判決對實踐中此類糾紛有一個明確的導(dǎo)向性作用，尤其是在城市化進(jìn)程日益加快、農(nóng)村房地產(chǎn)市場日益活躍的今天，判決賣方承擔(dān)大部分責(zé)任可以使房屋出售方意圖通過起訴來實現(xiàn)逐利的目的落空、避免房屋買方因合同無效可以大幅獲利而紛紛起訴到法院要求認(rèn)定早已簽訂的房屋買賣合同無效，幫助當(dāng)事人樹立經(jīng)濟(jì)理性的訴訟觀念，減輕法院此類案件的收案數(shù)量。
對于具體損失數(shù)額的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定，具體應(yīng)參照當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償政策來確定損失。慈溪市國土資源局、慈溪市建，設(shè)局慈土資發(fā)[2009] 31、37號文件《關(guān)于(慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定)有關(guān)問題的解釋》、《關(guān)于(慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定)有關(guān)問題的補(bǔ)充說明》均明確：通過買賣、繼承、析產(chǎn)等形式取得集體所有土地被拆遷房屋的非農(nóng)戶按照建筑面積“拆一還一”方式進(jìn)行補(bǔ)償。本案涉訴房屋己以兩原告名義拆遷，故一審法院按照兩原告拆遷房屋的實際面積按“拆一還一”的方式確定安置補(bǔ)償價值是符合慈溪當(dāng)?shù)貙嶋H情況的。另買受方在出賣方將五間平房及相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)證、平房翻建手續(xù)交付后，將平房翻建成三層樓房并進(jìn)行了裝潢，其投入的裝潢費(fèi)用因添附行為附合在訟爭房屋之上且無法分離，故一審法院判決認(rèn)定出賣方賠償四間三層樓房的裝潢費(fèi)用，并無不當(dāng)。
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