內(nèi)容要點(diǎn)
1. 如果我們不抓住這次樓市放松，等到成交量上升之后，放松政策隨時(shí)可能被收回去。
2. 小陽(yáng)春的氣息會(huì)更濃。房?jī)r(jià)有上漲壓力，但會(huì)被壓制。政府控盤的主基調(diào)沒有變。
3. 危機(jī)之后會(huì)有補(bǔ)償性反彈，但反彈高峰期，往往在危機(jī)次年。
4. 別在時(shí)隔多年后，感慨 2020 年忘了買房。
現(xiàn)在該不該買房？
當(dāng)前形勢(shì)判斷：政策市與輿論市
主講︱劉德科
今天天氣不錯(cuò)，我是劉德科。歡迎來(lái)到《DK長(zhǎng)三角購(gòu)房公開課》。我們有一個(gè)小小的野心：在未來(lái)一周之內(nèi)，用七節(jié)課的時(shí)間，試圖去解釋一切房地產(chǎn)問(wèn)題。
今天第一課，當(dāng)然要選一個(gè)大家最關(guān)心的問(wèn)題，也是過(guò)去 20 年的時(shí)間里面，我差不多被問(wèn)了一萬(wàn)遍的問(wèn)題——現(xiàn)在該不該買房？
1st
這個(gè)問(wèn)題其實(shí)有一個(gè)潛臺(tái)詞：當(dāng)前形勢(shì)怎么樣？今年的形勢(shì)更特殊，我們剛剛經(jīng)歷了新冠疫情。
因?yàn)樾鹿谝咔?，好像樓市有那么一點(diǎn)點(diǎn)放松的節(jié)奏。陜西寶雞、河南駐馬店，放松一點(diǎn)點(diǎn)公積金首付；浙江海寧、廣州的商辦，還有濟(jì)南的某個(gè)區(qū)，也想有限放松限購(gòu)；但是這些都成了一日游政策。同時(shí)我們又看到中央各個(gè)部門，包括銀保監(jiān)會(huì)、央行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，都在頻繁表態(tài)「房住不炒」。
我們的第一個(gè)小問(wèn)題來(lái)了：疫情之下，現(xiàn)在樓市到底是放松還是在加碼？
不著急，我們先來(lái)看疫情到底給房地產(chǎn)帶來(lái)了怎樣的沖擊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：1-2 月全國(guó)商品房交易量大幅下跌（銷售金額下跌，銷售面積下跌）。如果放在往年，這是一個(gè)很恐怖的數(shù)據(jù)，這意味著整個(gè)經(jīng)濟(jì)出了大問(wèn)題；但是放在今年，我們都能理解。
其實(shí)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還有一個(gè)數(shù)據(jù)沒有直接公布，但是我們很容易把它算出來(lái)：銷售額除以銷售面積，就是全國(guó)商品房均價(jià)。今年的 1-2 月，全國(guó)商品房均價(jià)是 9679 元，跟一年前的 1-2 月份做一個(gè)對(duì)比，貴了 600 塊錢，也就是同比上漲 6.61%。
交易量大幅下跌，價(jià)格卻在上漲——量跌價(jià)漲，這是政策制定者，或者說(shuō)是調(diào)控執(zhí)行者最難以容忍的事情。所以當(dāng)前調(diào)控的主要方法論，其實(shí)是分兩條線來(lái)展開的——
一條線，拉伸量。所以我們看到一系列悄悄放松的政策。這些悄悄放松的政策，其實(shí)并沒有成為「一日游」政策，都在執(zhí)行。拉伸量最主要的目的，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)速度往前走；也就是說(shuō)，要發(fā)揮房地產(chǎn)在 GDP 中的正常作用。
另外一條線，要壓制價(jià)格。所以我們看到從中央各部門到各個(gè)地方政府，哪怕是縣級(jí)市政府，也都在表態(tài)要「房住不炒」。輿論不喜歡「房?jī)r(jià)上漲」這樣的新聞，所以壓制價(jià)格是符合民意的。我們經(jīng)常講，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是政策市，更是輿論市。任何一個(gè)政策的出臺(tái)，它不僅要考慮這個(gè)政策在市場(chǎng)中所發(fā)揮的真實(shí)作用，還要考慮輿論的影響和接受度。
所以，房住不炒的總基調(diào)沒有變，悄悄放松也是真的。二者看起來(lái)矛盾，但其實(shí)是在兩條線上分別運(yùn)行的。
2nd
其實(shí)這兩三年的樓市，有一個(gè)典型特征：加碼調(diào)控和放松調(diào)控，它們是頻繁切換的。
加碼調(diào)控的時(shí)候，我們會(huì)高舉房住不炒、房不刺經(jīng)（不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段）的旗幟。加碼到一定程度的時(shí)候，市場(chǎng)太冷也不行，所以要稍微放松一下；放松也只能悄悄放松，我們把它叫做「穿上隱形衣」。
這是 2016 年 9 月全國(guó)深度調(diào)控以來(lái)的特征：調(diào)控加碼要高舉旗幟，調(diào)控放松要穿上隱形衣。
新冠疫情之后，哪些政策是悄悄放松的呢？
對(duì)于購(gòu)房者，首先，房貸利率是下調(diào)的。每月 20 號(hào)都有 LPR 報(bào)價(jià)，從這幾個(gè)月的報(bào)價(jià)來(lái)看，總體是往下調(diào)的。全國(guó)房貸的平均利率已經(jīng)走出了下降趨勢(shì)，但這在新冠疫情之前兩三個(gè)月就已經(jīng)開始下調(diào)了。另外，首付有限降低，其中一個(gè)典型的事件就是，浙商銀行在非限購(gòu)城市可以提供首套房?jī)沙墒赘?。第三，限?gòu)有限放寬，很多城市把人才落戶的門檻降得很低，甚至人才引進(jìn)的時(shí)候不需要落戶就可以買房。
這些政策，跟一日游政策相比，其實(shí)都不刺激，所以叫悄悄放松。
再來(lái)看對(duì)于開發(fā)商的措施，我們普通購(gòu)房者來(lái)感受就更不刺激了，我們甚至都覺察不到它的存在。
首先是限價(jià)的有限突破。其實(shí)從中央到地方，有一個(gè)不成文的潛規(guī)則：我們知道，全國(guó)各個(gè)城市都在執(zhí)行新房限價(jià)；但其實(shí)每年會(huì)默許 5% 的漲幅。為什么叫默許？因?yàn)槿绻愎_地去問(wèn)政府部門，他們不會(huì)承認(rèn)這一點(diǎn)的，但實(shí)際上又是按這么一條來(lái)悄悄執(zhí)行的。
所以我們看到，在 1-2 月份，交易量都下跌成那個(gè)樣子了，房?jī)r(jià)卻還在上漲，這不合常理。其實(shí)是這條規(guī)則在起作用。
再來(lái)看預(yù)售門檻降低，這對(duì)開發(fā)商來(lái)講非常重要的。早點(diǎn)拿到預(yù)售證，就可以早點(diǎn)把房子拿出來(lái)賣，可以早點(diǎn)回籠資金。
降低預(yù)售門檻這條政策，是目前中國(guó)大多數(shù)城市在放松樓市的最大公約數(shù)。無(wú)論是上海這么高級(jí)別的城市，還是某一個(gè)縣級(jí)市，都會(huì)采取這個(gè)措施；不一定發(fā)文件，但是都在執(zhí)行。
另外，開發(fā)商的各種融資渠道，在新冠疫情之后都打開了。其中一個(gè)典型的數(shù)據(jù)就是，上市房企的發(fā)債量約 2500 億。這是什么概念？跟上一年 1-2 月比，漲幅是 36%。這個(gè)漲幅是非常大的。
我們講這么多，其實(shí)就一個(gè)結(jié)論：如果我們不抓住這次樓市放松的話，等到整個(gè)樓市成交量上升之后，這些悄悄放松的政策，隨時(shí)有可能被收回去。因?yàn)閯偛胖v了，加碼調(diào)控和放松調(diào)控是隨時(shí)會(huì)切換的。
3rd
既然各地實(shí)際上都在悄悄放松，那么第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了：今年樓市會(huì)有超級(jí)反彈嗎？
我們先來(lái)看現(xiàn)在正在發(fā)生的小陽(yáng)春行情?，F(xiàn)在的小陽(yáng)春其實(shí)主要從兩個(gè)方向來(lái)的，一個(gè)是地價(jià)，一個(gè)房?jī)r(jià)。土地市場(chǎng)非?；馃幔?yàn)榘l(fā)債寬松，開發(fā)商有錢了，加上預(yù)售門檻降低，開發(fā)商拿地的意愿自然很強(qiáng)。房?jī)r(jià)剛才也分析過(guò)，同比上漲了 6.61%。
但是我們剛才也講了，悄悄放松樓市，是基于對(duì)量的拉升，而不是價(jià)的上漲。這樣一來(lái)，小陽(yáng)春也主要是「量升」意義上的小陽(yáng)春。
所以我們的結(jié)論是：小陽(yáng)春的氣息還會(huì)更濃；因?yàn)槌山涣可蠞q，房?jī)r(jià)必然會(huì)有上漲的壓力，所以會(huì)有更強(qiáng)硬的調(diào)控手段來(lái)壓制房?jī)r(jià)。因?yàn)檎乇P的主基調(diào)并沒有改變。
4th
所以，今年，2020 年，是買房的好時(shí)機(jī)嗎？當(dāng)然是。
今年的新冠疫情，也算是一個(gè)危機(jī)年份。我們來(lái)回顧一下以往的危機(jī)年份——比較著名的有 2003 年的 SARS、2008 年的金融次貸危機(jī)。
2003 年 SARS 期間，全國(guó)商品房的銷售面積增速、銷售金額增速都是暴漲的（銷售面積增速 25.64%，銷售金額增速 31.95%），但是還好，平均房?jī)r(jià)的漲幅還算正常，5% 左右；但是第二年就不得了了，2004 年，平均房?jī)r(jià)上漲了 18.71%，是漲得非常厲害的。
2008 年次貸危機(jī)，銷售面積和銷售金額的增速都下滑得很厲害，甚至連平均房?jī)r(jià)都是下跌 1.9%；第二年 2009 年，平均房?jī)r(jià)漲幅接近 25%。
都在第二年會(huì)反彈，所以我們把它叫做「次年反彈效應(yīng)」。那么今年新冠疫情之后，會(huì)不會(huì)也有「次年反彈效應(yīng)」？我們也不清楚，我們僅僅只是把歷史作為一個(gè)參照；但是就算沒有反彈，我們現(xiàn)在也是處在一個(gè)政府控盤的時(shí)代。
什么叫政府控盤時(shí)代？這幾年樓市，它不僅僅是宏觀調(diào)控，更是微觀調(diào)控。房產(chǎn)品也是商品，一個(gè)商品從原材料，到產(chǎn)品，到什么時(shí)候賣，到誰(shuí)來(lái)買，政府已經(jīng)事無(wú)巨細(xì)地全部給你規(guī)定好了。土地是限價(jià)的，新房是限價(jià)的，開盤時(shí)間是政府說(shuō)了算的；什么時(shí)候開完盤，你買了之后什么時(shí)候簽約，也是政府管的；哪些客戶來(lái)買限購(gòu)、人才優(yōu)先、無(wú)房家庭優(yōu)先等等，很多城市也是有限定的。這是微觀調(diào)控，所以價(jià)格相對(duì)來(lái)講是穩(wěn)定的。
2020 年是不是買房的時(shí)機(jī)？在政府控盤時(shí)代，當(dāng)然是；如果有反彈，那今年更是好時(shí)機(jī)。雖然高峰期往往在次年，也不一定會(huì)發(fā)生，但是我們腦海里還是要有這根弦。
5th
我們剛才講的全是認(rèn)知，要把認(rèn)知轉(zhuǎn)化一個(gè)行動(dòng)：去買房。從認(rèn)知到行動(dòng)，這中間還有很長(zhǎng)的邏輯鏈條，這需要你有勇氣，有決心；實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，你就是少數(shù)人。別看很多人都在急著買房，真正行動(dòng)的還是少數(shù)人，
別在事隔多年之后感慨，我在 2020 年忘了買套房。
為什么我們敢這么說(shuō)？是因?yàn)槲覀儗?duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常清楚的判斷。這是我們下一講要關(guān)心的一個(gè)課題：中國(guó)房地產(chǎn)還能熱多久？
謝謝大家，我是劉德科。
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