早報記者 賴汀雨
早報6月7日《金地格林世界‘質(zhì)量門’調(diào)查》報道見報后，在讀者中引起廣泛關(guān)注，包括金地格林世界業(yè)主在內(nèi)的多位讀者來電來函，訴說自己遭遇的‘精裝修房’質(zhì)量問題和由此帶來的生活不便，以及與相關(guān)開發(fā)商交涉過程中遇到的煩惱。
早報記者咨詢多位律師及相關(guān)驗房機構(gòu)了解到，近年上海房地產(chǎn)市場上‘精裝修房’的比例逐漸提高，但裝修質(zhì)量良莠不齊，糾紛十分普遍。而由于相關(guān)法律法規(guī)的缺失，解決‘精裝修房’質(zhì)量糾紛困難重重。
現(xiàn)狀：
“精裝修”無明確規(guī)范
隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及政策的扶持鼓勵，新建商品住宅中裝修房的比例逐漸提高，但仍有很多購房者對什么是“精裝修”并不明確，常常將“精裝修”誤為“全裝修”，事實上二者有很大的區(qū)別。
早在2002年，建設(shè)部就在《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》中明確提出“全裝修”的概念：“商品住宅裝修一次到位所指的商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。”
而在實際操作過程中，由于并沒有法律法規(guī)對“精裝修”進行定義，近年各地消協(xié)與工商部門在調(diào)查調(diào)解住宅裝修質(zhì)量糾紛時一般意見是，目前市場所謂的“精裝修”并非前述《導(dǎo)則》所指的“全裝修”，而是對于毛坯房進行裝修，對應(yīng)“粗裝修”的約定俗成的叫法。
《導(dǎo)則》確立開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質(zhì)量責任，負責相應(yīng)的售后服務(wù)。因此，“全裝修房”的第一責任人是開發(fā)商，無論房屋本身還是裝修工程存在質(zhì)量問題，開發(fā)商都應(yīng)當負責。
但“精裝修房”出現(xiàn)問題，屬于房屋質(zhì)量范圍，業(yè)主要依據(jù)《購房合同》找開發(fā)商解決。屬于裝修工程質(zhì)量問題的，業(yè)主要依據(jù)《裝修合同》找裝修公司解決。只有訂立單個《全裝修房合同》，并在合同中明確寫明“全裝修房”字樣的商品房，才是“全裝修房”。
“這在‘買房贈裝修’類型的購房合同中很常見，因為除了《購房合同》，購房者還要簽訂《裝修合同》。在這里，裝修工程質(zhì)量問題的責任人已經(jīng)不是開發(fā)商，而是具體負責裝修工程的承包商?！鄙虾ｅ\天成律師事務(wù)所律師徐國興說，所以一些業(yè)主在發(fā)現(xiàn)精裝修質(zhì)量問題時找到開發(fā)商，會被告知需要由負責裝修工程的承包商進行維修。
原因：
法律法規(guī)不完善
徐國興表示，針對毛坯房，有《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》作為交房標準。但截至目前，尚未有國家強制實行的“精裝修”房屋驗收辦法，只有諸如《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》等標準。開發(fā)商賣房時會打出“精裝修”的旗號，但無論是“1000元/平方米”還是“3000元/平方米”的裝修標準，在沒有統(tǒng)一施工及驗收規(guī)范的保證下都成了模糊的概念。
“既然‘精裝修房’比例越來越高，就應(yīng)該由有關(guān)部門出臺相應(yīng)的法規(guī)，對‘精裝修’的規(guī)范、驗收標準、質(zhì)量責任等等加以規(guī)范。”徐國興說，雖然上海已實行對所有新建住宅實施“一房一驗”制，但由于“精裝修房”沒有驗收標準，所以，質(zhì)量糾紛仍時有發(fā)生。
“‘精裝修房’所引發(fā)的糾紛問題不勝枚舉，造成這一現(xiàn)象的主因是沒有明確的規(guī)范制約?！鄙虾Ｂ?lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師稱，目前上海精裝修房存在質(zhì)量問題已經(jīng)非常普遍。由于缺乏法律規(guī)定，業(yè)主試圖通過法律途徑解決質(zhì)量問題，獲取賠償，往往很難實現(xiàn)。
浙江浙嘉律師事務(wù)所主任胡衛(wèi)平也表示，制定明確規(guī)章制度是一個非常迫切需要解決的問題。2009年杭州市就出臺了《杭州市城市精裝修房管理辦法》，對精裝修房的驗收標準進行規(guī)定。如果有像杭州市這樣的規(guī)范性文件，就會在實踐中減少很多糾紛，處理類似糾紛時，法院就有了判決的依據(jù)。
買賣地位不對等
除了在法規(guī)方面的缺失外，不少精裝修房的業(yè)主表示，買賣雙方在締約階段的地位不對等是造成糾紛不斷的另一大原因。
金地格林世界格林公館的業(yè)主高先生告訴記者，在購房的過程中，購房者始終是處于弱勢，對于合同方面的法律法規(guī)并沒有全面的了解，而開發(fā)商則有相應(yīng)的法律團隊支持，在合同上會以開發(fā)商的利益為出發(fā)點，甚至搞一些“文字游戲”。
金地格林世界森林公館的業(yè)主劉女士則表示，當初在買房的時候市場較為火爆，大量消費者排隊認購期房，開發(fā)商根本不愁銷售，購房者勢必處于弱勢。
上述業(yè)主的觀點，合景泰富銷售總監(jiān)楊子江認為并不準確。
“房屋買賣相比其他商品買賣已經(jīng)規(guī)范了許多，例如，一臺電視機或是一件家具根本不可能在工商局備案。同時，購房合同的規(guī)范程度也在不斷完善，越來越多的附件條款在合同中出現(xiàn)，相信隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，買賣雙方無論在合同制訂還是售后處理辦法上都會更加規(guī)范。”楊子江說。
法律界人士將買賣雙方的地位歸結(jié)于房地產(chǎn)市場的景氣程度。
浙江康城律師事務(wù)所陳虎律師告訴記者，如果房價走勢持續(xù)上揚，房地產(chǎn)市場非?；钴S，那么購房者一般就處于弱勢地位。如果房價震蕩走低，房地產(chǎn)市場房源眾多，這時就是買方市場，購房者一般就有較大的話語權(quán)。只是中國的房地產(chǎn)市場自1990年代中期以來一直處于持續(xù)走強的階段，所以購房者看起來就似乎一直處于弱勢地位。但事實上，在2008年房地產(chǎn)短暫的不景氣時期，購房者的優(yōu)勢地位是比較明顯的。只是這樣的時間段在所謂房地產(chǎn)的“黃金十年”中比較少見，所以讓人感覺購房者的弱勢地位一直沒有改變。
建議：
請專業(yè)人士
陪同購房驗房
盡管當前精裝修房面臨質(zhì)量問題等挑戰(zhàn)，但業(yè)內(nèi)普遍認為，用發(fā)展的眼光來看，倡導(dǎo)節(jié)能減排、低碳環(huán)保的住宅精裝修代表著未來住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢。
如何規(guī)避裝修質(zhì)量糾紛，多位律師和驗房機構(gòu)建議，在購房前期由專業(yè)律師陪同或是最為有效的方式。
胡衛(wèi)平坦言，由于購房者往往不是房地產(chǎn)的專業(yè)人士，對于房產(chǎn)方面的很多法律、法規(guī)及規(guī)范不夠了解，導(dǎo)致在購房合同簽訂時往往由于不專業(yè)而被有極大專業(yè)優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商牽著鼻子走。所以若要改變上述情況，最好購房時帶一個懂房地產(chǎn)專業(yè)市場知識及法律法規(guī)的律師。
王展則表示，由于開發(fā)商出售的大多是期房，先拿錢后造房，存在不確定因素。因此，除了由律師陪同購房外，購房者最好選購看得見、摸得著的現(xiàn)房。
無憂驗房網(wǎng)客戶經(jīng)理童先生告訴記者，驗房是一個對專業(yè)度要求較高的工作，一般的購房者對這方面的認知不足，所以在開發(fā)商交房的過程中，請驗房機構(gòu)陪同驗房更為妥當。
此外，胡衛(wèi)平律師表示，作為要居住多年的耐用消費品，房產(chǎn)絕對是一個家庭最主要的財產(chǎn)，因此財產(chǎn)來源的合法性就顯得非常重要，買房時首要的是檢查開發(fā)商的銷售許可證、項目批文、施工及規(guī)劃許可證等證明該項目本身合法的文件。其次，從消費品本身質(zhì)量來講，應(yīng)審查該商品房有無驗收合格，有無驗收備案，各項驗收是否完成等，并把你希望達到的具體部位的功能及質(zhì)量要求寫進合同。
精裝修房驗房11招
1招：看“備案”留“兩書”。新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書復(fù)印件以便確認該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。
2招：檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，這個檢測最好與上層住戶同時進行。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。
3招：檢查墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象。用小錘輕輕敲打，若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面中間有縫隙；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
4招：頂層房間，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，建設(shè)單位所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。
5招：一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，這很有可能是陽臺斷裂的先兆。
6招：檢查上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
7招：電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
8招：為保護幼童安全，距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置。
9招：衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
10招：廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
11招：檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，稍用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
?。ㄙY料由上海無憂驗房網(wǎng)及上海天復(fù)驗房機構(gòu)提供）
錄入編輯：任憑
聯(lián)系客服
