德國(guó):租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá) 補(bǔ)貼措施完善
從政府提供“公租房”到發(fā)放“住房補(bǔ)貼”
■ 德國(guó)各級(jí)政府尤其是聯(lián)邦政府把推動(dòng)福利住房，即由國(guó)家資助建造、租金較低、專門(mén)租給低收入人群的住房建設(shè)作為必須履行的職責(zé)。
在德國(guó)工作生活多年，記者結(jié)交了不少當(dāng)?shù)嘏笥?，既有高?jí)公務(wù)員和跨國(guó)公司老總，也有清潔工和報(bào)童。交往多了，記者發(fā)現(xiàn)，在他們中間，自購(gòu)住房者或有此意愿者均占少數(shù)。究其原因，主要是德國(guó)擁有高度發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)和完善的配套措施保障，特別是對(duì)低收入人群，政府還給予了各種住房租賃優(yōu)惠政策。
在德國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)被視為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國(guó)人普遍持有這樣一種看法：“即使住宅市場(chǎng)從總體上講是供需平衡的，但仍有一些家庭無(wú)法依靠自己的力量獲得相應(yīng)的住房?！币虼?，與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。其《住宅建設(shè)法》明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。
在法律的推動(dòng)下，德國(guó)各級(jí)政府尤其是聯(lián)邦政府把推動(dòng)福利住房，即由國(guó)家資助建造、租金較低、專門(mén)租給低收入人群的住房建設(shè)作為必須履行的“職責(zé)”。聯(lián)邦政府自1949年以來(lái)，每年都向各州提供數(shù)額不等的財(cái)政支持用于住房建設(shè)或補(bǔ)貼。2006年9月1日生效的《聯(lián)邦改革法》將住房職責(zé)劃歸各州政府后，聯(lián)邦政府雖然不再需要提供財(cái)政支持，但作為補(bǔ)償，從2007年至2019年仍必須向地方轉(zhuǎn)移財(cái)政資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戰(zhàn)后60年來(lái)，德國(guó)先后建造了近1000萬(wàn)套福利住房。
不過(guò)，德國(guó)福利住房在發(fā)展后期卻呈逐年減少趨勢(shì)。據(jù)一位房地產(chǎn)專業(yè)人士介紹，這既是因?yàn)樽》烤o張狀況已得到緩解，也是由于這種高福利公共住房絕大部分是低于成本運(yùn)營(yíng)的，給擁有產(chǎn)權(quán)的各級(jí)政府造成沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。以科隆市為例，福利住房每平方米月租金為4.8歐元，一般商品房每平方米月租金為7.8—8.8歐元，前者比后者要低40%—50%。
但這并不意味著福利住房的消失。德國(guó)的房產(chǎn)政策是重點(diǎn)考慮住房的社會(huì)屬性，其次才是市場(chǎng)屬性。這種性質(zhì)在德國(guó)《基本法》和《住宅建設(shè)法》中都有明確的闡述。那么，在政府退出公共住房領(lǐng)域之后，福利住房如何得到保障呢？專家認(rèn)為可以采取以下幾方面措施：
一是通過(guò)政策影響住房市場(chǎng)。無(wú)論開(kāi)發(fā)商屬于公司、個(gè)人還是住宅建筑企業(yè)，要想獲得政府的支持，即長(zhǎng)期貸款、低息貸款甚至是無(wú)息貸款，以及土地，包括土地優(yōu)惠等政策好處，都必須與政府簽訂一個(gè)合同，待房建成以后，優(yōu)先以成本價(jià)租給政府或政府指定的住戶，成為公共租賃市場(chǎng)的一部分。政府利用優(yōu)先使用權(quán)，將這些住房出租給普通居民和低收入人群。
在公共住房領(lǐng)域，德國(guó)不存在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。即使是個(gè)人買(mǎi)房，也享受了國(guó)家提供的各種優(yōu)惠政策，比如銀行優(yōu)惠貸款、買(mǎi)房補(bǔ)貼等。投資人即使完全靠商業(yè)運(yùn)作，不要國(guó)家任何補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策，在德國(guó)住宅市場(chǎng)供需基本平衡，甚至是供大于求的情況下，也不存在任何運(yùn)作成功的可能性。他們的前途只有一個(gè)，就是與政府合作，在合同期內(nèi)以成本價(jià)租給政府或政府指定的租住人群，待合同期滿后再以市場(chǎng)價(jià)出租或出售。
二是給低收入人群提供住房補(bǔ)貼或發(fā)放“住房款”，以便他們能夠在住房租賃市場(chǎng)租到適合自己的房子。哪些人屬于低收入人群，哪些人可以獲得住房補(bǔ)貼或得到“住房款”，法律或地方法規(guī)都有明確規(guī)定。2009年，德國(guó)人均月收入為2400—3000歐元。據(jù)此，每月收入在2200歐元以下的單身家庭，兩個(gè)成年人帶一個(gè)孩子且月收入在4100歐元以下的家庭，都可以申請(qǐng)租金上漲補(bǔ)貼。同樣以科隆市為例，科隆市有100萬(wàn)人口，其中10萬(wàn)人享受住房福利補(bǔ)貼，1萬(wàn)人住社會(huì)福利住房。
■ 歐盟成員國(guó)居民家庭擁有個(gè)人住房的比例，平均為63%。德國(guó)的這一比例是43%。
德國(guó)居民自有住房比例低
在歐盟成員國(guó)中，德國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是最強(qiáng)的。但居民擁有個(gè)人住房的比例，歐洲統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，德國(guó)在歐盟成員國(guó)中，排行老末。歐盟成員國(guó)居民家庭擁有個(gè)人住房的比例，平均為63%。換言之，居住在歐盟境內(nèi)的家庭，其中有63%擁有產(chǎn)權(quán)屬于自己的家庭用房。德國(guó)的這一比例是43%，比歐盟的平均數(shù)整整少了20個(gè)百分點(diǎn)。
在這個(gè)排行榜上，坐在第一排的國(guó)家分別是羅馬尼亞、保加利亞和匈牙利，家庭擁有私人住宅的比例分別為95.1%、94.1%和92.5%。這三個(gè)國(guó)家擁有私人產(chǎn)權(quán)住宅的家庭比例都超過(guò)了90%。坐在第二排的國(guó)家分別是斯洛伐克、西班牙、愛(ài)沙尼亞、立陶宛、愛(ài)爾蘭和斯洛文尼亞，家庭擁有私人住宅的比例分別為86.6%、85.6%、84.6%、84.2%、81.7%和81.2%。這6個(gè)國(guó)家擁有私人產(chǎn)權(quán)住宅的家庭比例都超過(guò)了80%。
高于歐盟平均數(shù)63%的國(guó)家有拉托維亞，78.4%；盧森堡，75.1%；希臘，74.1%；英國(guó)，70.1%；比利時(shí)，69.8%；芬蘭，69.2%；塞浦路斯，66.5%。低于歐盟平均數(shù)的國(guó)家有6個(gè)，分別是瑞典，62%;法國(guó),57.9%；荷蘭,52.5%;丹麥,50.9%;奧地利,49.8%;德國(guó),43.2%。這是一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象：發(fā)達(dá)國(guó)家擁有私人住房產(chǎn)權(quán)的家庭普遍低于不太發(fā)達(dá)的國(guó)家。換言之，在家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)方面，西歐國(guó)家普遍不如東歐國(guó)家。
但這并不表明東歐國(guó)家的居民在住房方面普遍好于西歐國(guó)家。事實(shí)恰恰相反，以人均住房面積和家庭住房條件而言，排在最后一位的德國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于排名第一的羅馬尼亞。德國(guó)住宅的平均面積為92平方米。羅馬尼亞住宅的平均面積不足42平方米。兩者相比相差一半以上。德國(guó)一口之家的住宅面積，無(wú)論是租還是買(mǎi)，平均為67平方米；四口之家的住宅面積，平均為126平方米。
據(jù)歐洲統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年歐盟境內(nèi)住宅的平均使用面積為87平方米。西歐發(fā)達(dá)國(guó)家，除荷蘭外，每套住房的平均面積均超過(guò)或大大超過(guò)這個(gè)平均數(shù)。而東歐國(guó)家無(wú)一例外，每套住房的平均面積均低于或大大低于這一平均數(shù)。羅馬尼亞住宅的平均面積，甚至不到這一平均值的一半。盡管他們住房的產(chǎn)權(quán)屬于居民自己的，但環(huán)境并不理想，人均住房面積小。
租房是德國(guó)家庭住房的主流
■ 德國(guó)57%的家庭是靠租房過(guò)日子，擁有個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)的家庭僅占德國(guó)家庭總數(shù)的43%。
■ 家庭人口多和收入高的人，購(gòu)買(mǎi)住房的比例也就相應(yīng)上升。
■ 在德國(guó),租房比買(mǎi)房方便、實(shí)惠。
■ 德國(guó)年輕人買(mǎi)房是鳳毛麟角,年輕人不著急買(mǎi)房。
據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2009年的最新統(tǒng)計(jì)，德國(guó)57%的家庭是靠租房過(guò)日子，擁有個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)的家庭僅占德國(guó)家庭總數(shù)的43%。1993年個(gè)人擁有住房產(chǎn)權(quán)的家庭為39%。雖然這一比例在十幾年間增長(zhǎng)了4個(gè)百分點(diǎn)，但總體上變化不大，德國(guó)住房的主流依然是租房。
德國(guó)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，是否購(gòu)買(mǎi)住房與年輕人是否結(jié)婚沒(méi)有關(guān)系。德國(guó)單身家庭租房的比例為76%，“丁克族”家庭或二人世界租房的比重為52%。購(gòu)買(mǎi)住房的主要是帶子女的家庭和高收入者。換言之，家庭人口多和收入高的人，購(gòu)買(mǎi)住房的比例也就相應(yīng)上升。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)3人家庭擁有個(gè)人住房的比例為57%。4人家庭擁有個(gè)人住房的比例約為70%。5人或5人以上家庭擁有個(gè)人住房的比例約為73%。德國(guó)家庭月凈收入2000歐元是個(gè)分界線。月凈收入低于這個(gè)數(shù)值的，絕大多數(shù)是租房戶。月凈收入高于這個(gè)數(shù)值的，買(mǎi)房的家庭愈來(lái)愈多。統(tǒng)計(jì)顯示，月凈收入在2600歐元至3600歐元的家庭，購(gòu)買(mǎi)住房的比例約為65%。月凈收入在5000歐元以上至18000歐元的家庭，擁有個(gè)人住房的比例高達(dá)82%。
由此可見(jiàn),德國(guó)擁有產(chǎn)權(quán)房的人，大都是那些養(yǎng)兒育女者或收入較高者。開(kāi)始買(mǎi)房或自己建房的年齡段是在有了子女之后。這種家庭有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：一是工作和婚姻都相對(duì)穩(wěn)定。二是出生后的孩子需要有自己獨(dú)立的空間。三是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的積蓄已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。也就是說(shuō),是否購(gòu)買(mǎi)住房主要看自己的需要和收入情況而定。統(tǒng)計(jì)資料顯示，在德國(guó)，租用住房的使用面積，平均每套為69平方米。而買(mǎi)房人，每套住房的使用面積平均為121平方米。從這里可以看出三個(gè)問(wèn)題：一是德國(guó)人還是比較崇尚節(jié)儉的，租用住房的面積一般都不是很大。二是講究實(shí)際，不追求奢華。租房者的主流是單身家庭和丁克族。有一套69平方米的房子，夠用就可以了。三是逐步改善生活和居住條件。有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又有實(shí)際需要，比如人口增加了，這時(shí)就該考慮買(mǎi)房了。在德國(guó),無(wú)論是官方還是民間，無(wú)論買(mǎi)房還是租房，一律用使用面積這一概念。因?yàn)檫@一概念比較清晰、明確，便于買(mǎi)賣或租賃雙方公平交易。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，德國(guó)已經(jīng)買(mǎi)房的家庭，從身份上看，主要是三種人。一是已經(jīng)退休的人。這部分人擁有個(gè)人住房的比例是69%。二是獨(dú)立開(kāi)業(yè)的人，包括私人開(kāi)業(yè)的醫(yī)生、建筑師、律師或餐館的老板等。三是公務(wù)員。公務(wù)員收入和崗位都比較穩(wěn)定，所以大部分人最終都要買(mǎi)房。獨(dú)立開(kāi)業(yè)的人屬于中產(chǎn)階層，大部分人收入較高，工作穩(wěn)定，至少?zèng)]有被炒魷魚(yú)的風(fēng)險(xiǎn)。所以他們敢于買(mǎi)房，銀行也樂(lè)意貸款給他們。至于說(shuō)到退休的人員，這部分人用一生的積蓄為自己購(gòu)套住房，也是一種歸宿或心理上的享受。
另一方面,德國(guó)年輕人買(mǎi)房是鳳毛麟角。這主要是由于年輕人的職業(yè)面臨著多次選擇，住所和收入都不穩(wěn)定。但這并不會(huì)妨礙他們結(jié)婚。年輕人結(jié)婚，只要有房住就可以了，不一定非要買(mǎi)房。條件好的、收入高的，可以租地理位置好或大一點(diǎn)的房子。收入低的，選擇小點(diǎn)的或老房子就是了?？傊畮缀鯖](méi)有人為了結(jié)婚而專門(mén)去買(mǎi)房子的。
在德國(guó),租房比買(mǎi)房方便、實(shí)惠。德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)很大。有關(guān)材料透露，僅僅在德國(guó)東部地區(qū)，就有100萬(wàn)套閑置的住房供出租或銷售。在德國(guó)西部地區(qū)，僅僅是德國(guó)聯(lián)邦、州和地方三級(jí)政府擁有的廉租房就有300萬(wàn)套。此外住房合作社、公司和居民個(gè)人還有大量的閑置房可供出租。這么龐大的市場(chǎng)，對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)，總能找到合適的結(jié)婚用房。租房比買(mǎi)房實(shí)惠的地方，還在于省去了很多不必要的麻煩，比如維修等。德國(guó)商品房市場(chǎng)，最近10年來(lái)房?jī)r(jià)幾乎原地踏步。有些地方，例如柏林，房?jī)r(jià)甚至有所下降。在柏林，每平方米1000歐元的住宅，可以買(mǎi)到相當(dāng)理想的地段。在高房?jī)r(jià)地區(qū)或城市，比如法蘭克福或慕尼黑，每平方米1500歐元也打住了。以德國(guó)人的平均收入來(lái)看，每個(gè)月的工資，如果不吃不喝，足可以買(mǎi)2平方米的住房面積。如果買(mǎi)二手房，房?jī)r(jià)肯定更低。但德國(guó)人不愿意負(fù)債，更不愿意當(dāng)房奴。他們更看中休假、買(mǎi)車。所以買(mǎi)房的積極性不是很高。德國(guó)通貨膨脹率很低，10年來(lái)工資也基本沒(méi)有什么調(diào)整，所以房?jī)r(jià)維持不動(dòng)也正常。房?jī)r(jià)很難炒高的重要一個(gè)原因在于，德國(guó)的人口是呈下降趨勢(shì)。在這種情形下，年輕人不著急買(mǎi)房。
可減免個(gè)人稅收
■ 建房,維修住房,改造住房,粉刷街面房等都可得到政府的補(bǔ)貼。
德國(guó)人在住房問(wèn)題上的心態(tài)比較平和。德國(guó)有8000多萬(wàn)人，住房有4000多萬(wàn)套，人均2人一套。用德國(guó)官方的話說(shuō)，只有供需基本得到平衡，才能從根本上解決住房問(wèn)題。為了擴(kuò)大供應(yīng)，滿足居民的住房需求，德國(guó)提高個(gè)人建房積極性的辦法就是減免個(gè)人稅收。
記者認(rèn)識(shí)的一位德國(guó)朋友是一家研究所的副所長(zhǎng)，夫人也是博士頭銜，兩人收入都不錯(cuò)。他們?cè)趫D賓根市的邊緣地帶建了很大一棟房子。記者問(wèn)他為什么下這么大本錢(qián)建房，他說(shuō)不建白不建。建了房，每年上交的稅收就又從公共財(cái)政里拿回來(lái)了。德國(guó)這種政策的設(shè)計(jì)非常巧妙,利用一小部分財(cái)政資金，撬動(dòng)起龐大的社會(huì)力量，用社會(huì)資金去建設(shè)住房，從而大大加快了住房建設(shè)的速度。不止是建房,維修住房,改造住房,粉刷街面房等都可得到政府的補(bǔ)貼。德國(guó)有很多上世紀(jì)五六十年代的老房，按現(xiàn)今的標(biāo)準(zhǔn)都屬于能耗高的不節(jié)能建筑，包括一些企業(yè)的廠房。如果進(jìn)行改造，企業(yè)和個(gè)人就可從上交的稅收中扣除國(guó)家給予補(bǔ)貼的部分。為了避免偷逃稅收，德國(guó)采用了先交后退的辦法，即把該收的稅收全部收上來(lái)，到了年底或結(jié)稅日，個(gè)人再憑借改建或建房的手續(xù)或證據(jù)，從當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)拿回補(bǔ)貼。
住房理念平和
■ 德國(guó)人更看中的是休假和與家人團(tuán)聚。至于住房，夠用、滿意即可，無(wú)論是買(mǎi)還是租。
德國(guó)人的住房理念是愜意、隨遇而安。不做勉強(qiáng)自己和家人的事。德國(guó)人更看中的是休假和與家人團(tuán)聚。至于住房，夠用、滿意即可，無(wú)論是買(mǎi)的還是租的。如果現(xiàn)有住房不滿意，又找不到合適的出租房，本人又有買(mǎi)房的實(shí)力或能力，那才去買(mǎi)房。
德國(guó)人對(duì)待住房的態(tài)度基本上是根據(jù)個(gè)人的具體情況確定的。買(mǎi)房的錢(qián)高于租房成本，或人在城里上班，家在農(nóng)村或在另一城市的，就租一處房子。甚至還有賣掉原有住房去租房的。有一個(gè)在本報(bào)記者站做維修的技工，親口告訴記者，他把原來(lái)的住房賣了，現(xiàn)在租房居住。理由是原產(chǎn)權(quán)房設(shè)施太舊，找人修理一次費(fèi)用太高，德國(guó)用工太貴。住自己的產(chǎn)權(quán)房還不如租房省心、實(shí)惠。記者在柏林的一位朋友是個(gè)醫(yī)生，老伴是個(gè)工程師，二人收入都不菲，可就是不買(mǎi)房。究其緣由，房租便宜，且?guī)资瓴粷q，何必買(mǎi)房。在德國(guó),特別是在柏林，無(wú)論是買(mǎi)房還是租房，都有點(diǎn)像用餐，有錢(qián)人可以進(jìn)高檔飯店，普通人可以到一般餐館，稍窮一點(diǎn)的可以吃大排檔。以租房為例，新房大都設(shè)計(jì)合理，但租價(jià)也最高。地段差一點(diǎn)的，租金隨之降低。最便宜的是老式住房，租金最低。
住宅市場(chǎng)多層次
■ 德國(guó)有著滿足不同層次人群需要的住宅商品市場(chǎng)。
記者還認(rèn)識(shí)一位德國(guó)女官員，原來(lái)住在柏林中心地帶，現(xiàn)搬到類似北京三、四環(huán)的地段。問(wèn)她為什么搬家？她說(shuō)，原來(lái)收入高，住在中心地帶上班近，節(jié)省時(shí)間。現(xiàn)在馬上就要退休了。退休金與上班的收入差一大截。為了不降低生活水平，換套住房是合適的。新家兩室一廳，80多平方米的住房租金500多歐元。在她的新家做客時(shí)，她告訴記者，她家周圍的一些老房子經(jīng)過(guò)整修后正在銷售。像她這樣80平方米一套的房子，售價(jià)只有五六萬(wàn)歐元。在記者住的這個(gè)島上，近幾年來(lái)不斷有新建的樓房出售。簡(jiǎn)單一點(diǎn)的新房，120平方米一套，三年前售房時(shí)標(biāo)出的價(jià)格是12萬(wàn)歐元。就是這種價(jià)格的房屋，每家還配有約10平方米的花園和車庫(kù)。新近落成的高檔住宅，緊挨著湖邊，屬于獨(dú)立成房的聯(lián)排別墅，每平方米售價(jià)不到2500歐元。據(jù)記者觀察，在柏林，凡房?jī)r(jià)每平米在2000歐元以上的，地段和住房質(zhì)量都是上乘的。柏林中心地段的豪華別墅，記者見(jiàn)到的最高房?jī)r(jià)，每平方米達(dá)到3500歐元?？梢?jiàn)這是一個(gè)可以滿足不同層次人群需要的住宅商品市場(chǎng)。
德國(guó)住宅市場(chǎng)供需雖然大體平衡，但并未飽和。每年增加的住房數(shù)量大體在十六七萬(wàn)套。住房市場(chǎng)之所以還在增長(zhǎng)，有一個(gè)很大的因素是源于德國(guó)家庭的結(jié)構(gòu)還在演變，60或70平方米的小型住宅更受市場(chǎng)青睞。
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