銷售回落、土地仍將活躍、開發(fā)投資有望正增長
——2017年我國房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測分析
（研究規(guī)劃部 邱國波 劉 勇 ）
2017年我國房地產(chǎn)市場的基本態(tài)勢是休養(yǎng)生息，積蓄能量。預(yù)計全年銷售會有所回落，但土地市場依然活躍，開發(fā)投資有望保持正增長，行業(yè)整合繼續(xù)行進。
一、經(jīng)濟筑底，貨幣政策回歸實質(zhì)中性
宏觀經(jīng)濟L型走勢仍將持續(xù)，預(yù)計2017年GDP小幅下探至6.5%；微觀結(jié)構(gòu)趨于改善，經(jīng)濟底部有望進一步夯實。一方面經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷改善，第三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率逐年增長，工業(yè)筑底企穩(wěn)跡象日益顯現(xiàn)。另一方面，需求不振和產(chǎn)能過剩等矛盾依然突出，疊加特朗普貿(mào)易保護主義傾向、全球貿(mào)易環(huán)境不確定性增加，經(jīng)濟穩(wěn)定運行的基礎(chǔ)并不牢固?？傮w來看，2017年宏觀經(jīng)濟將在變中求穩(wěn)的道路上繼續(xù)邁進，經(jīng)濟觸底反彈的拐點時間目前還難以確定。
2017年，貨幣政策預(yù)計保持穩(wěn)健中性。2016年“靈活適度”的明穩(wěn)實松或穩(wěn)中略松在2017年將不復(fù)存在?！皩捸泿拧睂Ξ斚缕＼浀膶嶓w經(jīng)濟所帶來的邊際效益在不斷縮小，而帶來的風險卻不可忽視，故實質(zhì)寬松的貨幣政策在2016年下半年已走到尾聲，2017年貨幣政策將真正回歸中性，既不會驟然收緊，但也不會開閘放水。
二、調(diào)控進入靜默期，長效機制先行在土地供應(yīng)上著力
2016年調(diào)控政策在分化基調(diào)上總體先揚后抑，一季度為“去庫存”中央刺激政策接二連三，調(diào)首付、降稅負、寬信貸火力全開；二三季度熱點城市開始逐步扭轉(zhuǎn)調(diào)控方向；最終四季度熱點城市“穩(wěn)房價、控地價”的調(diào)控新政密集出臺。年底中央經(jīng)濟工作會議及此前的中央政治局會議進一步為后續(xù)調(diào)控政策方向奠定基調(diào)，“降杠桿，控房價”，再提房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，意在進一步穩(wěn)定市場預(yù)期，促進樓市可持續(xù)發(fā)展。預(yù)計后續(xù)政策將進入平穩(wěn)期，在2017年十九大召開前將相對“靜默”。2017年調(diào)控更多地將著眼于長效機制建設(shè)，同時延續(xù)因城施策方針，確保樓市整體運行平穩(wěn)可控。
我們認為，房地產(chǎn)調(diào)控思路已開始從簡單的量價目標導(dǎo)向調(diào)控向系統(tǒng)性的制度建設(shè)與改革過度。房地產(chǎn)長效機制建設(shè)涉及土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、住房金融、新型城鎮(zhèn)化等一攬子制度改革。從2017年來看，房產(chǎn)稅短期內(nèi)獲得實質(zhì)性進展的可能性不大，而新型城鎮(zhèn)化的推進作為一項系統(tǒng)工程，中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育仍將按正常節(jié)奏開展。樓市調(diào)控長效機制更多的著力點，預(yù)計還是會落在土地與金融兩方面。一是熱點城市有望通過調(diào)整規(guī)劃或盤活存量低效建設(shè)用地，增加住宅土地供應(yīng)。二是土地競買資金與居民購房資金的監(jiān)管機制將更加完善，房企競拍土地必須使用自有資金，居民購房不可違規(guī)再提高杠桿。三是限制性住房金融政策不會松動。鑒于目前熱點一二線城市房價仍在高位，且上漲壓力猶存，我們認為明年兩會前已出臺“限貸、限購、限價”等收緊政策的城市政策不會放松，甚至收緊城市還將進一步擴容。
三、市場銷量將調(diào)整回落，一線房價上漲壓力猶在
雖然四季度政策收緊導(dǎo)致市場景氣度有所下行，但2016年毫無疑問是行業(yè)銷售的歷史性大年。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-11月份，商品房銷售面積13.6億平方米，同比增長24.3%；商品房銷售額10.3萬億元，增長37.5%。其中，商品房銷售金額早在前10月便突破2015年創(chuàng)下的最高點，到11月，商品房銷售面積也再創(chuàng)新高，比2013年的頂峰高出5278萬平方米，預(yù)計2016年全年銷售面積將在15億平方米左右。
根據(jù)行業(yè)規(guī)律以及目前的政策形勢，預(yù)計2017年銷售整體表現(xiàn)將較為平淡，走出前低后穩(wěn)的態(tài)勢，銷售面積回落13%以上。一方面，從供給側(cè)來看，對本輪樓市行情貢獻最大的一線和熱點二、三線城市大都存在供應(yīng)不足的問題，既有企業(yè)自身存貨有限的原因，也有政策調(diào)控的因素（例如，不少熱點城市目前禁止高端項目備案、不批預(yù)售證）。另一方面，從需求側(cè)來看，今年市場火熱本身已透支部分剛需和改善性需求。同時因為熱點城市著力防范資產(chǎn)泡沫、遏制投機，相當部分投資者開始觀望，這種觀望情緒至少在2017年上半年都會比較濃厚。綜合來看，2017年商品房銷售面積將經(jīng)歷調(diào)整性回落，預(yù)計幅度可能超過10%。
房價方面，由于一二線重要城市的長期看漲預(yù)期沒有改變，疊加短期供給因素，房價調(diào)整的空間非常有限。尤其一線市場，供給一直偏緊，需求抑制型特征明顯，短期通過多種措施能實現(xiàn)控價目標，但后期仍存在上漲壓力。資源聚集、土地升值和都市圈形成，是推動一線市場發(fā)展的重要因素。
四、土地市場仍將活躍，開發(fā)投資有望正增長
比起住宅市場，2016年熱點城市的土地火爆程度有過之而無不及，一些城市一度出現(xiàn)“逢土拍必地王”現(xiàn)象。受益于熱點城市的輪番帶動，全國土地購置面積累計同比降幅不斷收窄，前11月從-20%提升到-4.3%，相較2015年的-31.7%更是回升了27.4個百分點。而與之形成明顯對比的是，土地成交價款同比增速持續(xù)正增長，且三季度加速上揚，到11月末，土地成交價款累計達到7777億元，已超過2015年全年金額，累計同比增速高達21.4%，創(chuàng)下自2014年以來新高。
預(yù)計2017年一二線土地市場仍將保持活躍。一是熱點城市土地供給有望進一步加大。土地市場量價嚴重背離的背后，是土地成交結(jié)構(gòu)的顯著變化，即市場需求集中在地價較高的熱點一二線城市及少數(shù)一線城市輻射的三四線城市，這一趨勢仍將持續(xù)。在明年房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的框架下，增加供地是平穩(wěn)市場最直接、可見效的政策工具。目前在廣州、廈門、鄭州、石家莊等一些城市已經(jīng)有所動作。二是今年大部分房企銷售創(chuàng)新高，出于拿地補倉、調(diào)整布局的需要，明年熱點城市的土地需求將依然保持旺盛。總體來看，預(yù)計2017年土地成交金額較2016年小幅上漲的概率較大。
開發(fā)投資方面，雖然隨著政策新基調(diào)的確立，對房企開工存在一定不利因素，尤其是融資層面信貸收緊，無疑會影響開發(fā)投資增速；但目前市場的現(xiàn)實情況是熱點城市存量房快速去化，房企亟需補庫存，因此投資增速回落的可能性不大。同時從數(shù)據(jù)本身看，近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資額已處低位，基數(shù)較低，且月度絕對量波動較小。因此，預(yù)計2017年開發(fā)投資增速維持在低位，但有望保持正增長。
五、行業(yè)整合繼續(xù)行進，項目和股權(quán)并購案將增多
我國房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)在加快演進。截至2016年三季度末，地產(chǎn)百強銷售占比已達46.54%，較2015年同期提升了7.06個百分點，行業(yè)集中速度創(chuàng)出歷史新高。2017年，并購整合將繼續(xù)行進。尤其當下的土地市場，已進入?yún)擦指偁帟r代，大房企的強強聯(lián)手及樓面價的大幅攀升，又如一堵“銅墻鐵壁”在拉開強者和弱者之間的距離，項目并購、股權(quán)并購案例會不斷涌現(xiàn)。展望中長期，在一二線城市，一些小型開發(fā)商會逐步喪失獲取最基本生產(chǎn)資料——土地的能力。接下來，會有部分市場主體萌生退意，思考何時退出和怎樣退出的問題。寡頭化進程也由此開端。
“強者恒強”是我們可感觸的現(xiàn)象。但對于主流房企及為之服務(wù)的金融機構(gòu)而言，考慮的最核心問題恐怕還不是在圈里誰超過誰、誰并掉誰的問題，而是如何順應(yīng)快速變化的外部環(huán)境。
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