文|寶仔爸比
過了這么長時間才推出第三篇，筆者已經為各位笈粉深深的感到了自責。不過這段時間筆者也沒閑著，對930新政后樓市的走向進行了觀察。結果發(fā)現(xiàn)，學區(qū)房真是一種獨立存在的事物，樓市越是波動，資金通過學區(qū)房的避險走向就越明顯，尤其是核心區(qū)學區(qū)房，價格也愈加堅挺。
另外，進入新年，新一輪教改政策也陸續(xù)發(fā)布，作為北京三大教育強區(qū)的海淀區(qū)近期宣布，從2017年起正式取消小升初推優(yōu)錄取。這樣繼2016年東西城后，三大強區(qū)已完全取消這種錄取方式。換個角度解讀就是——學區(qū)房價值進一步提升了?。。?/span>
通過前兩次推送，我們知道了為什么要買學區(qū)房和如何選擇學區(qū)房，下一步就是如何購買的問題了。本次推送旨在回答以下問題：如何確保學區(qū)房入學名額未被使用，買學區(qū)房如何砍價，如何用小額定金實現(xiàn)擔保效果，原房屋戶口遲遲不遷怎么辦，因房價上漲賣方拖延履行合同甚至惡意使用上學名額怎么辦？——現(xiàn)在開始解答。
如何確保學區(qū)房入學名額未被使用？
購買學區(qū)房就是為了上學，所以上學名額不能被占用。針對購買學區(qū)房時如何查詢名額使用情況，進而免受“六年一名額”（對此政策不明的請看上期推送）限制，是一個比較麻煩的問題。大家是不是覺得教育局、房管局和派出所都有這方面職能？
事實是，房管局沒有這個職能。派出所能在現(xiàn)業(yè)主到場配合下進行戶口查詢，一是看該地址目前是否有戶口，二是如果有戶口，確定是否有適齡兒童以及適齡兒童的遷入遷出信息，進而判斷名額使用情況。但通過戶籍查詢判斷名額使用只是推論，并不保險，因戶籍管理與學籍使用分屬不同系統(tǒng)，如果房屋發(fā)生過多次買賣，那么通過現(xiàn)戶口查詢判斷上學名額是否被占用仍然是不夠準確的。且有的房屋即使有適齡兒童戶口，但事實并未使用上學名額。
其實，對于房屋上學名額的使用情況，區(qū)教委是知道的，在每次幼升小入學報名時，會進行內部統(tǒng)一查詢，但是，該查詢不！對！外！怎么辦？
兩個途徑，一是想辦法通過學校或教委進行內部查詢，這個估計只能取決于自身能力了，你懂得。二是通過法律武器保障自己權益。先直接詢問房主，房屋是否使用過入學名額以及使用時間等事項。但是這終究是不保險的。
正確做法是讓賣方寫下承諾書，以及在購房合同補充條款中明確，從買方子女入學信息采集時間點（注意不是入學當年的9月1日開學時間）向前推六年的時間內，沒有使用過上學名額，確保因房屋不符合“六年一名額”限制導致自己子女不能入學時，賣方承擔根本違約的違約責任。
還有一種情況，對于業(yè)主房內戶口有適齡兒童，但是卻承諾其未使用過目標學校的上學名額，買方如何確認？除了合同約定外，一個判斷的小訣竅就是要求其提供子女的學籍卡！舉個栗子，有的任性家長，住著育民小學的學區(qū)房，卻通過其他途徑讓孩子上了實驗二小，那這套房子仍然擁有育民小學的入學名額。
買學區(qū)房如何砍價？
看到這有的人已經笑了，這是個偽命題吧，業(yè)主不加價就不錯了，你還指望砍價？
首先，購房時間。要選對購房時間點，趕在大漲前買到就算是撿便宜。根據以往經驗，每年幼升小采集信息在五月初，這意味著對于沒有落戶年限的學校來說，家長一定會抓緊時間在四月底前完成學區(qū)房的過戶和落戶，以免影響當年孩子入學。加上樓市在每年春節(jié)后的三月是傳統(tǒng)熱點時段，因此，每年二到四月也是學區(qū)房量價齊升的時間段。金九銀十的傳統(tǒng)樓市熱點時段也是房價快速上升期。2016年北京單月二手房成交突破3萬套的兩個月分別就是3月和9月。為了避免長期站崗（房圈稱買房買在高崗上），建議仍因資金不到位而久未出手的家長抓緊時間籌資，提前出手避開這兩個時間段。
第二，智商碾壓。根據經驗，賣方對學區(qū)信息一般沒有買方掌握的多，他雖然知道此房是學區(qū)房，但未必知道更多更深。具體到談判時，可以告知業(yè)主即將出臺“多校劃片”政策（對此政策不明的請看上期推送），如不盡快賣掉將直接影響本房房價，教改力度空前學區(qū)概念弱化等事項，混淆業(yè)主視聽，讓其覺得是遇到真的學區(qū)房行家，減弱對自己房子價格堅挺的心理預期。
第三，誠意感動?？硟r是否成功本身不是以成交價低于報價來判斷，而是這兩個重要作用，一是賣方不會任性漲價。如果買方不砍價立馬答應了報價，賣方的心理肯定覺得報低了，這樣漲價風險就提升了。二是讓賣方感受到你的誠意，提升競買成功率。如果資金充足能夠提高首付比例，又能跟賣方把近期房屋交易周期延長等不利市場因素闡釋清楚，買方可能真的會有松動。在長達數(shù)月的交易周期里，只要賣方不漲價，其實你就實現(xiàn)了資產保值增值的目的。
當然，這還取決于目標房源所在區(qū)域的具體情況，對于出房量極少，炙手可熱的學區(qū)房，就不要再指望智商碾壓政策了，必須爭分奪秒毫不猶豫。
如何用小額定金實現(xiàn)擔保效果？
我們知道學區(qū)房跳漲幅度較大，常驅使賣家寧愿承擔定金罰則也要違約高賣，論壇里就有很多買家的血淚故事。
為防止賣方違約，學區(qū)房交易中多采用大額定金，有的達到幾十萬。為確保資金安全，甚至有的房產大咖稱應當從定金階段就使用資金監(jiān)管，只留下數(shù)萬元現(xiàn)金現(xiàn)場交付，有的中介機構也推出了這樣的監(jiān)管服務。對此我就呵呵了，這真是學院派指導意見，我想說的是，非通過金融機構的資金監(jiān)管都談不上真正的監(jiān)管，而真走銀行，強勢的賣家是不會接受跑到銀行仍把定金凍結在賬戶里的。
其實，不必交高額定金，又能防止賣家撕毀和同的辦法，就是一定要在交定金的同時簽訂正式買賣合同。二手房買賣中的定金其實是簽訂正式合同前的一個定金合同，叫“締約定金”，有的買家先交定金，日后再簽訂買賣合同，期間如果有高報價的買家就會被搶單。如果在交定金的同時即簽訂買賣合同，原本的締約定金直接轉化為購房首付款，賣方再想違約，承擔的可不再是雙倍返還定金那么簡單，而是直接承擔不履行合同的違約責任了。
原房屋戶口遲遲不遷怎么辦？
所購房屋內有戶口分多種情況，一種是留有原業(yè)主及其家人的戶口，一種是留有與原業(yè)主無關人員的戶口，比如更前一手業(yè)主的戶口，或者因歷史原因保留下來的他人戶口。
可以明確的是，購房后，不管何種原因，只要原業(yè)主沒有遷出戶口，即使雙方有合同約定，法院也無法判決其遷出，因為中國的戶籍管理問題非常復雜在此不多講。買方能獲取的只是讓賣方賠償不能遷出戶口的違約金，且不管拖延了多久沒有遷出，該違約金的金額也不是完全按照合同約定進行累加，而可能是法院根據實際情況酌定，最多能達到六位數(shù)。
不過還可以放心的是，一般情況下這并不影響買方把自己和孩子戶口遷入所購房屋，也不影響孩子上學。也就是說，真正影響所購房屋能否上學的因素不是該房屋內是否有遺留的他人戶口，而是該房屋是否使用過入學名額。當然，房屋的使用價值也不會因此而減弱，所影響的主要是心理因素，在業(yè)主下次出售時，可能會影響交易價格。
另外，購房付款時要保留一定金額的戶口遷出保證金，并在附加條款明確約定遷出戶口的期限，以及明確在該期限內將房內戶口遷出，而不僅僅是賣方本人的戶口。
在這里想額外說一下近期出現(xiàn)的新情況供各位笈粉參考。北京市的戶籍政策很復雜，目前，東城區(qū)的個別派出所已經要求買房落戶需上家戶口遷出，之前政策相對寬松的西城區(qū)已有跟進該做法的跡象。結合核心區(qū)疏解人口壓力的大趨勢，買房人要警惕這一政策的全面推廣，嚴格核查所購房屋的戶口情況。對賣方承諾隨時遷出的，應要求其提供其他房產證明，對承諾換房遷戶的賣家，買方要留夠時間，計算好自己落戶周期，以免影響孩子正常入學。
因房價上漲賣方拖延履行合同甚至惡意使用上學名額怎么辦？
2016年北京二手房交易量達到歷史最高值27.2萬套，但與之伴隨的是，各個環(huán)節(jié)都遠超機構受理能力，房屋交易周期大幅度延長。因此，已簽約尚未過戶的學區(qū)房賣家蠢蠢欲動，一旦要求加價未果便拖延履行合同，甚至威脅使用房屋上學指標，以逼迫無助的買方妥協(xié)加價。遇到這種情況怎么辦？
首先建議大家有限度的退讓，因為客觀事實是市場已進入存量房時代，基本都是連環(huán)單，各方都需要資金，隨著時間推移賣方的收益也在縮水，里面全是利益和套路，如果稍作退讓可以換來順利成交倒也不是壞事。但如果賣方要求過于離譜，在此奉勸諸位，妥協(xié)是有限度的，必須拿起法律武器予以捍衛(wèi)。
2012年新修訂的民事訴訟法增加了一個“行為保全”制度，因所購房屋為學區(qū)房，為避免賣方惡意使用房屋學籍，致使購買學區(qū)房的目的不能實現(xiàn)，買方可以向法院申請行為保全，對涉案房屋的學籍予以“凍結”，禁止賣方使用涉案房屋及該房屋相關戶口的學位。同時，應要求法院及時向目標小學送達該行為保全的民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，確保學校方面依法執(zhí)行。對此，在學區(qū)房云集的海淀區(qū)，法院已在去年6月作出了北京市首例禁止使用學區(qū)房學籍的裁定。
怎么樣，法律是不是很膩害？賣方如果愿意以違約為代價挑戰(zhàn)法律的尊嚴，我們也要讓他嘗嘗背離誠信的痛苦，敗訴方不但要履行合同，還要承擔履約方的訴訟費律師費等開支。
至此，關于為什么要買學區(qū)房、如何選學區(qū)房和如何買學區(qū)房的三篇推送告一段落。目前，北京核心區(qū)的老破?。ɡ吓f、破爛、面積?。W區(qū)房單價和總價都到了難以接受的高度，居住條件也慘不忍睹。加上930新政后，首付比例進一步提升，貸款成本進一步增加，有的老房還無法貸款，核心區(qū)學區(qū)房更加讓人望塵莫及了怎么辦？
想知道如何以低總價買到真正核心區(qū)學區(qū)房？請果斷關注“媽媽笈”并置頂，不要錯過有關學區(qū)房的推送！
作者簡介
聯(lián)系客服
