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老人房產(chǎn)給子女選哪種方式?最好不要選擇贈與和繼承,以后多交稅
隨著房價(jià)的上漲,大部分房產(chǎn)變得越來越值錢?,F(xiàn)在小城市的一套房子的價(jià)值大多為幾十萬,大城市的一套房子價(jià)值大多超過一百萬,北上廣深好地段的房子價(jià)值則上千萬,房產(chǎn)已經(jīng)成了大部分家庭值錢的東西?,F(xiàn)在很多家庭都面臨老人的房產(chǎn)如何處理的問題,一般老人的房產(chǎn)都會過戶給子女,那么老人的房產(chǎn)過戶給子女應(yīng)該選擇哪種方式呢?
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現(xiàn)在直系親屬間的房產(chǎn)過戶有3種方式,一是贈與,二是繼承,三是買賣。按照常理來說,老人的房產(chǎn)過戶給子女,贈與應(yīng)該是最好的方式,畢竟父母的房產(chǎn)贈送給子女是天經(jīng)地義的,這是合情合理的。除了贈與,繼承應(yīng)該也是很好的過戶方式,但是這需要父母過世后才能辦。但是這都是大家的“自以為是”,根據(jù)現(xiàn)在房管部門對房產(chǎn)過戶的要求,一般情況下,父母的房產(chǎn)過戶給子女最好不要選擇贈與和繼承,以后出售時(shí)會多交稅,選擇買賣過戶反而更好。
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贈與過戶
房產(chǎn)過戶主要涉及到3個(gè)稅種:契稅、個(gè)稅和增值稅。贈與過戶是免個(gè)稅和增值稅的,不免契稅。一般買賣過戶的契稅為1%-3%,贈與過戶不享受契稅優(yōu)惠,需要交3%的契稅?,F(xiàn)在還有部分城市辦理贈與過戶時(shí)需要贈與公證書,贈與公證書還會涉及到部分費(fèi)用。
繼承過戶
繼承是需要老人過世后才能辦理的,所以有一定的局限性。繼承過戶免契稅、個(gè)稅和增值稅,不需要交稅。部分城市可能會需要繼承公證書,會有一部分費(fèi)用,可以忽略不計(jì)。
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買賣過戶
買賣過戶就和正常的二手房交易沒有區(qū)別了,根據(jù)房屋的情況交稅和免稅。只要房屋滿了兩年,就可以免增值稅,所以一般情況下老人的房產(chǎn)過戶給子女都不用計(jì)算增值稅,如果未滿兩年也可等滿兩年再過戶。如果房屋滿了五年,且是老人的唯一房產(chǎn),可以免增值稅和個(gè)人所得稅。一般情況下,我們就用計(jì)算免增值稅即可,需要交個(gè)稅和契稅。住宅的買賣過戶是享受契稅優(yōu)惠政策的,首套房90平及以下1%,90平以上1.5%;二套房90平及以下1%,90平以上2%;三套房及以上不看面積3%。所以只要子女為首套房或者二套房,最低只需交1%的契稅,最多交2%的契稅,加上1%的個(gè)稅,總共稅費(fèi)為2%-3%。
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綜上所述,繼承過戶不需要交稅,贈與過戶最低需要3%的契稅,在房屋滿兩年的情況下,買賣過戶最低需2%的稅費(fèi),最高需3%的稅費(fèi),如果房屋滿五唯一,只需最低1%的契稅或者最高2%的契稅。這樣看來繼承最劃算,買賣過戶比贈與可能還劃算一些。但是這里仍不建議選擇繼承過戶和贈與過戶,主要是因?yàn)槔^承過戶和贈與過戶未來可能存在“麻煩”。
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贈與過戶和繼承過戶的房產(chǎn),未來出售有20%的差額個(gè)稅
如果從眼前看,繼承過戶肯定是最劃算的,因?yàn)椴挥媒欢?,但是我們不能保證我們繼承過戶或者贈與過戶的房子會持有一輩子。如果是繼承或者贈與所得的房產(chǎn),以后出售會有20%的差額個(gè)稅。比如贈與和繼承時(shí)的評估價(jià)為80萬,5年后我們賣時(shí)的評估價(jià)為150萬,差額為70萬,需要交14萬的個(gè)人所得稅。在現(xiàn)實(shí)生活中,有差額個(gè)稅的房子一般都不好賣,除非由房東承擔(dān)個(gè)稅,購房者肯定是不愿意承擔(dān)個(gè)稅的。所以考慮到差額個(gè)稅的問題,老人的房產(chǎn)給子女最好選擇買賣過戶的方式,只要房產(chǎn)滿了兩年,也不會交很多的稅,不用擔(dān)心以后出售的問題。
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