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房貸危機(jī)

英文部分選自經(jīng)濟(jì)學(xué)人Finance and economics版塊

Mortgages in America

美國房貸

Homing in

房貸危機(jī)

Non-bank institutions are now big players in the mortgage market

非銀機(jī)構(gòu)現(xiàn)在是抵押貸款市場的主要參與者

Twice in the past 30 years, housing finance has taken down America’s economy. As interest rates rise and the housing market stutters (see United States section), regulators are again pondering the risks from the mortgage market—this time from a shift towards non-bank originators.

在過去的30年間，住房信貸曾兩度擊垮美國經(jīng)濟(jì)。隨著利率的上升，房地產(chǎn)業(yè)舉步維艱，監(jiān)管部門再次審度信貸市場風(fēng)險，這次的矛頭指向了非銀行機(jī)構(gòu)。

These firms, which create mortgages and often sell them on to other institutions, exist outside the bank-regulatory framework. They now account for 44% of lending by the top 25 originators, up from 9% in 2009, according to Inside Mortgage Finance, a trade publication. Five of the largest ten are non-banks, as is the largest retail mortgage originator, Quicken Loans. Their market share for servicing mortgages, or collecting monthly payments, has risen from 5% in 2009 to 41% in 2018.

這些貸款公司通常不受銀行監(jiān)管體制約束，放貸后再將這些信貸資產(chǎn)銷售給其它機(jī)構(gòu)。據(jù)業(yè)內(nèi)出版物《房貸金融內(nèi)參》（Inside Mortgage Finance）公布的數(shù)據(jù)顯示，目前前25名發(fā)行方貸款占行業(yè)總貸款額的44%，而2009年僅占9%，比重大幅上升。前10名貸款發(fā)行方中，有5家都是非銀行機(jī)構(gòu)。速貸公司是最大的零售抵押貸款發(fā)行方，其償還抵押貸款或每月還款的市場份額從2009年的5%上升至2018年的41%。

Some of this shift reflects non-banks’ marketing and customer service. Instead of waiting for a distracted bank-branch employee to type information into an ancient computer, Quicken offers a smartphone app and responsive helplines.

市場份額的大幅增長反應(yīng)了非銀行機(jī)構(gòu)市場營銷策略和顧客服務(wù)的轉(zhuǎn)變。與其花費大把時間等待銀行職員把信息錄入過時的電腦，不如使用智能手機(jī)App及人工服務(wù)電話。

But banks have also retreated from the market. Most home loans are originated by private institutions and then sold to government-sponsored entities, such as Fannie Mae and Freddie Mac, which securitise them. (Mortgages of the lowest credit quality tend to be sold to another government enterprise, Ginnie Mae.) In theory that should transfer the risk away from the originators. But when mortgage lending soured during the financial crisis, banks found themselves forced to take back some of their mortgages, or ended up paying fines. When they repossessed homes they were harried by state governments. Unwilling to bear those risks again, some banks have ceded ground to non-banks.

市場份額的大幅增長還因部分銀行退出市場。最初多數(shù)住房貸款由私有機(jī)構(gòu)發(fā)行，再轉(zhuǎn)賣給政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，比如房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（資信水平最低的貸款通常賣給另一個政府機(jī)構(gòu)吉利美（Ginnie Mae），再由他們做資產(chǎn)證券化。理論上這一行為可以將風(fēng)險從發(fā)起者身上轉(zhuǎn)移。但是當(dāng)?shù)盅嘿J款風(fēng)險在金融危機(jī)中爆發(fā)，銀行發(fā)現(xiàn)它們面臨著兩個艱難抉擇：要么被迫收回部分貸款，要么被處以罰金。并且在銀行收回它們抵押房產(chǎn)過程中，他們還深受州政府不斷煩擾。為了不再承受這樣的風(fēng)險，它們選擇將這一部分的市場份額讓步非銀行機(jī)構(gòu)。

That does not mean they have left the field entirely. The period between issuing a mortgage and selling it on is usually financed by bank loans. As a paper from the Brookings Institution, a think-tank, notes, when banks stopped lending during the financial crisis, the number of mortgage companies fell by half. The business of servicing mortgages can become capital-intensive if a mortgage goes bad. The servicing firm must carry the costs until the mortgage is repaid—which can take years.

但這并不意味著銀行已經(jīng)完全脫離該項業(yè)務(wù)。這個時期通常由銀行貸款支持，介于發(fā)放銀行貸款和將它出售之間。正如政府智庫布魯金斯學(xué)會在研究中指出的那樣，當(dāng)銀行在金融危機(jī)時期停止發(fā)放貸款，貸款公司數(shù)量減少了一半。如果貸款變成壞賬，提供貸款服務(wù)的公司也將資金緊張（陷入流動性危機(jī)）。服務(wù)公司必須自己承擔(dān)損失直至多年以后壞賬的貸款被重新償還。

As a result, although banks are playing less of a direct role in the mortgage market, they are still indirectly exposed. Jelena McWilliams, the head of the Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), noted in a recent speech that banks’ exposure to non-banks has increased from $56bn in 2010 to $376bn in June this year.

因此，盡管銀行在抵押貸款市場上扮演的直接角色越來越少，但它們?nèi)蚤g接影響著市場。聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)總裁耶琳娜·麥克威廉姆斯（Jelena McWilliams）在最近的一次發(fā)言中提到，銀行對非銀行機(jī)構(gòu)的綜合授信額度已從2010年的560億美元增至今年6月的3760億美元。

Much about these non-banks is still unknown. Most are private: there is little information on their ability to survive a housing slowdown. Their finances may be fragile: Christopher Whalen, an analyst, reckons more than half have “blown through their bank credit covenants due to impaired capital, poor profitability or both”. He expects 10% to shut down this year. As Ms McWilliams pointed out, America regulates the entity rather than their activity. That approach means the threats from housing finance are always evolving. Regulators must be nimble.

這些非銀行機(jī)構(gòu)的很多情況仍不為人知。大多數(shù)是私有的，并且關(guān)于它們能否在住房市場放緩時期幸存下來的信息也不為人所知。它們的財務(wù)狀況可能會很脆弱，分析家克里斯托弗·惠倫（Christopher Whalen）認(rèn)為超過半數(shù)的非銀行機(jī)構(gòu)將會由于資本受損、盈利能力差或者兩者兼而有之，最終將違背它們的銀行信貸條款。他預(yù)計今年將有10%的非銀行機(jī)構(gòu)會倒閉。正如麥克威廉姆斯所指出的，美國監(jiān)管的是實體，而非活動。這種做法意味著住房信貸市場的威脅總是在不斷演變。監(jiān)管者必須靈活。

翻譯組： 

Lucia ，女，翻譯學(xué)碩士三年制，TE粉絲

Sue，女，游手好閑者，愛電影愛文學(xué)愛TE

Yoga，體制內(nèi)搬磚，愛游泳，愛潛水，愛TE

校核組：

Leon,  男，金融專業(yè)研究生，經(jīng)濟(jì)學(xué)人鐵粉

Emily，食物鏈底端金融民工，經(jīng)濟(jì)學(xué)人粉絲

3

在國內(nèi)，抵押貸款是銀行除存貸息差之外最主要的收入來源，如果不了解中國美國銀行業(yè)的經(jīng)營方式差異的話，也就不好理解為什么美國的銀行慢慢退出抵押貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

原因在于美國的銀行有眾多收入來源，抵押貸款業(yè)務(wù)知識其中很小一部分，而其收入來源豐富的原因在于，它們不像國內(nèi)銀行業(yè)受分業(yè)經(jīng)營的監(jiān)管，可以混業(yè)經(jīng)營，且金融自由化的情況下，國外銀行可以投資的證券品種相當(dāng)豐富。

先看美國銀行業(yè)經(jīng)營的演進(jìn)過程。1933年，為了避免大蕭條的悲劇重演，國會通過了《格拉斯-斯蒂格爾法案》，分業(yè)經(jīng)營開始，銀行被迫退出投資銀行業(yè)務(wù)；上世紀(jì)80年代，全球化競爭加劇，美國銀行也相繼通過創(chuàng)辦金融控股公司來規(guī)避分業(yè)經(jīng)營的限制；再到1999年，《金融服務(wù)現(xiàn)代化法案》通過，允許金融控股公司通過設(shè)立子公司的形式經(jīng)營多種金融業(yè)務(wù)，由此正式終結(jié)了金融機(jī)構(gòu)分業(yè)經(jīng)營的歷史。

一般分析銀行的收入結(jié)構(gòu)，會主要分成利息收入部分和非利息收入兩個部分，非利息收入部分的具體成分，要看銀行業(yè)受到監(jiān)管被允許開展哪些業(yè)務(wù)以及銀行決定在哪些領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)并取得成功決定。比較中國美國的非利息收入占比，很明顯會發(fā)現(xiàn)美國銀行業(yè)的占比高得多（美國普遍40%左右，中國3%左右），這也相當(dāng)好理解，畢竟國內(nèi)銀行在經(jīng)營上受的局限多，投資銀行這塊香餑餑就沒有，交易業(yè)務(wù)里又只能投資債券，另外保險業(yè)務(wù)也被禁止參與。

單從銀行業(yè)的發(fā)展情況來看，可以看出美國金融市場自由化程度要高出不少，事實也確實是這樣，但是目前的中國銀行業(yè)的法規(guī)其實也是符合目前國內(nèi)金融市場的需求的。很長時間里，國內(nèi)的銀行業(yè)幾乎占了整個國內(nèi)金融業(yè)的超過80%體量，在利率沒有市場化的時候，銀行的盈利能力是相當(dāng)強(qiáng)的，即使在利率市場化之后基金信托互聯(lián)網(wǎng)金融等行業(yè)快速發(fā)展的這幾年里，銀行的盈利能力還是沒有到要被擔(dān)憂的地步?？梢钥闯鲈趪鴥?nèi)其他融資渠道還未發(fā)展壯大之前，銀行貸款依舊是主流。真的需要考慮混業(yè)經(jīng)營的時候，是其他融資渠道豐富，銀行發(fā)現(xiàn)單靠利息收入業(yè)務(wù)很難維持下去的時候，政府會出于金融市場穩(wěn)定以及加強(qiáng)市場效率的角度，考慮慢慢允許銀行跨業(yè)經(jīng)營其他業(yè)務(wù)。但是從短期來看，這個時間點我覺得還比較遠(yuǎn)。

再來看看美國抵押貸款領(lǐng)域。銀行相繼退出這塊難掙錢的爛攤子，其他非銀金融公司就會進(jìn)來，對監(jiān)管者來說，這既有好處也有壞處。好處是，銀行業(yè)作為金融市場的中心，基本上它每次出問題政府雖然心里很不爽大罵萬惡的資本家，但是總是不得不去救它，畢竟它出現(xiàn)問題的話，波及的范圍實在太廣太廣了，政府沒法承擔(dān)那樣的后果。但是非銀金融公司就不一樣了，除非你大得不行，你能波及的范圍和銀行相比是要小很多的，如果你倒了的話，視情況而定，政府很可能會選擇不介入，而讓市場自己解決問題。但是這不代表不需要監(jiān)管你了，而當(dāng)他監(jiān)管的時候，他會發(fā)現(xiàn)原本這部分業(yè)務(wù)自始都是銀行的，因而銀行受抵押貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)嚴(yán)格條例（而且銀行收到的監(jiān)管最為嚴(yán)厲因而也最為透明），現(xiàn)在非銀金融公司進(jìn)入這個領(lǐng)域但是相關(guān)的法律不適配了，它們的運作不那么容易被監(jiān)管但又在做這個業(yè)務(wù)，針對它們的法律也要跟上。

今天美債收益率倒掛！?。。。?！

作為一個很強(qiáng)的預(yù)期性指標(biāo)，美國的經(jīng)濟(jì)衰退又要來了？但是即使真的衰退，這次的衰退和十年前的衰退也不在一個層級，畢竟信貸式的經(jīng)濟(jì)衰退處理起來真的相當(dāng)相當(dāng)麻煩，而這次的衰退（如果近期發(fā)生的話）和信貸過度擴(kuò)張沒有關(guān)系。