在網(wǎng)友的一片呼聲中，小歆果斷買房啦！在這里謝謝各位網(wǎng)友的關(guān)注及建議。今天，小歆在這里跟大家分享一下購(gòu)買在二手房的流程，希望能幫到購(gòu)買二手房的小伙伴們。

二手房購(gòu)房流程比新房復(fù)雜得多，一不小心，就可能會(huì)造成交易失敗哦！小歆分了十個(gè)步驟解讀，可能會(huì)比較長(zhǎng)，希望大家能耐心看完，對(duì)購(gòu)買二手房會(huì)有很大的幫助哦！

二手房購(gòu)房流程如下：

1、查冊(cè)

2、簽合同、交定金

3、鎖定網(wǎng)簽（交定金的同時(shí)24小時(shí)內(nèi)簽署網(wǎng)簽合同）

4、評(píng)估

5、贖樓（賣家）

6、涂銷和遞件（賣家）

7、簽署申請(qǐng)貸款合同、辦理按揭

8、同貸書，簽署貸款合同

9、繳稅過戶，給首付

10、放款收樓

【詳細(xì)解讀】

一、查冊(cè)

房產(chǎn)權(quán)屬人，面積，結(jié)構(gòu)，有否違章，是否抵押或還有按揭

*查冊(cè)所需資料：(1)身份證 (2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)

【小歆建議】在正式簽合同之前，要與中介查冊(cè)，確認(rèn)房源是否是賣家的，特別注意有沒有抵押和按揭哦~小歆買的房子，沒有抵押和按揭，好幸運(yùn)吶~

二、簽合同、交定金

合同內(nèi)容：樓價(jià)、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時(shí)間，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間，違約方式，違約責(zé)任

*簽合同：

1、如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

2、如果房屋有租約，應(yīng)該與租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

3、如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。

4、學(xué)位是否被占用

【小歆提醒】認(rèn)真查看合同條款哦！特別是賣買雙方的信息是否有誤，以及所購(gòu)買的房源信息要準(zhǔn)確，還有就是違約條款，要看清楚，以防萬一。

小歆簽合同的時(shí)候，就遇到很多問題，中介把業(yè)主的名字寫錯(cuò)啦，還有一些條款沒有寫清晰，還加了附加內(nèi)容，要認(rèn)真看哦，附加內(nèi)容要協(xié)商好，不然，吃虧的是自己。小歆附加內(nèi)容是要業(yè)主過戶時(shí)就把鑰匙給小歆裝修房子，還有協(xié)商好過戶當(dāng)天給首付的細(xì)節(jié)，保障雙方利益。

三、鎖定網(wǎng)簽

鎖定網(wǎng)簽是為了防止一房二買，所以，一定要在交了定金之后，第一時(shí)間與賣家去網(wǎng)簽哦！不過，現(xiàn)在很多都是中介代辦，那就要更加注意啦！

小歆買房時(shí)的網(wǎng)簽就出現(xiàn)很多問題：買賣雙方的信息錯(cuò)漏百出，不是業(yè)主的地址錯(cuò)就是電話錯(cuò)，不是小歆的電話錯(cuò)，就是地址錯(cuò)。更無語的是，連房?jī)r(jià)都寫錯(cuò)?。?！硬是把104.5萬寫成了140.5萬！??！淚奔~~

總之，小伙伴們要看清楚啦！

四、評(píng)估

銀行會(huì)指定評(píng)估公司對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批。

【注意事項(xiàng)】評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款金額。

【小歆提醒】如果你要貸款70萬，評(píng)估卻只有60萬，那銀行不會(huì)貨70萬給你哦~只能自己多給10萬賣家啦~所以，要做好心理準(zhǔn)備~

五、贖樓（賣家）

這個(gè)是賣家要做的事，如果房子還有抵押或按揭，要業(yè)主把房產(chǎn)證贖回來，才能過戶。小歆很幸運(yùn)，遇到個(gè)無抵押，無按揭的賣家。這個(gè)步驟就省啦。

六、涂銷和遞件（賣家）

涂銷就是賣家償還銀行貸款后取消房產(chǎn)抵押登記，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)即“遞件”，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。

對(duì)小歆來說，沒有按揭，房產(chǎn)證已在業(yè)主手上，這個(gè)步驟也是省啦。

七、簽署申請(qǐng)貸款合同、辦理按揭

【注意事項(xiàng)】

1.去銀行做貸款申請(qǐng)，需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同，獲得同意貸款書。

★2. 如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。

★3.為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

【小歆提醒】小歆辦理的是公積金貼息組合貸，在申請(qǐng)公積金的過程中遇到貸不了60萬的問題。公積金貸款，基數(shù)要是月供的2倍，才能貸到60萬哦。小歆原來是想等額本金（月供逐減）貸款，但由于基數(shù)不夠，只能換成等額本息（每個(gè)月的月供不變）才能貸60萬。

八、同貸書，簽署貸款合同

銀行內(nèi)部各級(jí)對(duì)申貸人審核后會(huì)二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

★部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時(shí)利率執(zhí)行；

★除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

九、繳稅過戶，給首付

繳納二手交易稅費(fèi)后，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。

★如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

【小歆提醒】小歆在簽合同的時(shí)候，就約定了過戶當(dāng)天，要求業(yè)戶在辦理過戶手續(xù)的同時(shí)給首付，兩邊同時(shí)進(jìn)行。防止賣家收了首付不過戶，或者過戶了買家不給首付的情況。

十、放款收樓

交房一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。

【注意事項(xiàng)】

1.如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。

2.戶口問題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

【小歆經(jīng)歷】小歆與賣家商量好過完戶就把那些費(fèi)用結(jié)算清楚，給鑰匙小歆裝修啦！等放款，再簽收樓書。嘻嘻~小歆幸運(yùn)，遇到個(gè)現(xiàn)在不自住了的業(yè)主，而且業(yè)主素質(zhì)也不錯(cuò)，不跟小歆計(jì)較。感激！