買房了的人都盼望著能早點(diǎn)交房，好盡快裝修入住。確實(shí)，交房是一件讓人高興的事情，但在交房的時(shí)候，往往容易出現(xiàn)這樣或者那樣的問題和糾紛。所以，在收房前，相關(guān)的流程、注意事項(xiàng)和驗(yàn)房的一些方法，我們要提前了解，以備不時(shí)之需。
一、驗(yàn)房流程
手續(xù)部分：
1、學(xué)習(xí)交房都有哪些手續(xù)：
1、在預(yù)定的交房日期之前，同學(xué)們會(huì)收到開發(fā)商發(fā)出的書面的收房通知（收到的時(shí)候心情一定很激動(dòng)的捏），在通知書里，會(huì)告知你在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。
2、關(guān)于驗(yàn)收
同學(xué)們應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。
3、不要忘記讓開發(fā)商出示／索取“三書一證一表”
4、簽署房屋交接書
同學(xué)們對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交換書；
對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，不能簽署房屋交接書，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)。（知道驗(yàn)房的重要性了吧）
驗(yàn)房流程
驗(yàn)房前
1、約定一個(gè)日期，同學(xué)們帶著專業(yè)的驗(yàn)房師就可以來驗(yàn)房啦，驗(yàn)房之前首先要去物業(yè)部門查看相關(guān)的資料
2、同時(shí)，還有同學(xué)們需要看的資料（千萬不要忽略啦，不要急著去驗(yàn)收房屋的質(zhì)量）
A核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題
B認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致
C結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同
D房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準(zhǔn)。
3、看完那些資料后,咱們基本就可以去驗(yàn)收房子
從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另說）等幾把。接著就可以同驗(yàn)房師、物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿工具哦）
驗(yàn)房九步曲，主要部分
1、墻面
a、檢查墻面是否有開裂。
b、檢查各墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時(shí)發(fā)出的聲音不實(shí)，很容易就可以聽出來,做上記號(hào)需要整改！
c、檢查墻面的膩?zhàn)?，是否是防水膩?zhàn)?，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒有的話證明墻面的耐水膩?zhàn)雍细瘛?/p>
2、屋頂
a、檢查屋頂是否有開裂。
b、檢查屋頂和墻面的陰陽角線是否是水平線，如果不是，在今后裝修中要先用粉刷石膏找低再用耐水膩?zhàn)诱移郊纯?/p>
3、地面
a、檢查地面是否平整。
b、檢查是否有開裂和反砂：地面用腳搓地面時(shí)是否出現(xiàn)沙粒。砂漿比或水泥質(zhì)量不合格、攪拌不均勻都會(huì)出現(xiàn)此問題。
4、門窗
a、檢查門窗的強(qiáng)度
b、檢查窗的功能
①門窗推拉順滑，表面平整光潔，無嚴(yán)重劃痕，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。
②五金配件：齊全，位置正確，牢固
③密封質(zhì)量：門窗關(guān)閉時(shí)扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動(dòng)，不脫落，不外露。
④門窗框，扇垂直，不彎曲
⑤玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻。
⑥窗子排水孔是否打通了。未打通積水會(huì)流入型材里。
5、電路
a、檢查插座和開關(guān)是否設(shè)置的合理，電路在裝修中是否需要改造，一是看個(gè)人的需求，二是看房屋中插座和開關(guān)設(shè)置的是否合理，方便使用。
b、檢查每個(gè)電燈開關(guān)和電源插座是否可以正常使用，帶個(gè)手機(jī)座充、或電筆插上就可檢驗(yàn)電源插座是否通電，當(dāng)然專業(yè)人員會(huì)采用專用插座檢查。
如圖顯示說明沒有問題
6、水路
水路主要是體現(xiàn)廚房、衛(wèi)生間中。衛(wèi)生間中一般情況是2個(gè)地漏、一個(gè)座便下水管、一個(gè)浴缸下水管、一個(gè)洗手盆的下水管，看設(shè)置是否合理，再根據(jù)自己裝修的需要來決定是否可更改，但具體改造的方案就要聽專家的意見了。
出現(xiàn)問題最多的是，很多人都想改動(dòng)座便器的下水管，已獲得更多的空間，但改造座便器下水管需在樓下頂部的下水管路道進(jìn)行改造，容易引起很多麻煩，為防止以后出問題樓下業(yè)主很難同意做這樣的改動(dòng)，所以不建議自己擅自改動(dòng)（采用墊高地面的做法容易出現(xiàn)排水不暢），要聽專業(yè)人士的意見。
7、燃?xì)夤苈罚?/p>
燃?xì)獗硎莻€(gè)很占空間的小東西，這個(gè)表的位置如何調(diào)整也要聽專業(yè)人士的意見，必須由燃?xì)夤靖脑欤浅Ｖ匾?/p>
8、驗(yàn)防水：
這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，基本上開發(fā)商都會(huì)做過防水，如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。
簡(jiǎn)單的教大家一招可以自己來做防水驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(大于2cm)。然后約好樓下的物業(yè)和業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的頂有無滲漏。
9、驗(yàn)管道
這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)“偷”這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。
三、驗(yàn)房注意事項(xiàng)
1、看樓棟外立面是否完好，有無水漬，瓷磚是否牢固；另外，還要注意樓棟是否存在傾斜或者下沉的情況。注意看樓棟的單元門是否完好，門禁設(shè)施是否能正常使用；樓道樓梯安全性和消防設(shè)施、水表間、電表間等公用設(shè)備是否完好。
2、核對(duì)購房合同中的附件，看配套設(shè)施是否完善。另外還需要核對(duì)各類配套設(shè)施的品牌、型號(hào)等是否與合同一致，比如電梯、入戶門、玻璃的品牌等。
3、看防盜門是否結(jié)實(shí)，門與框的密封是否嚴(yán)密，有無變形等，還要注意開關(guān)門是否靈活。
4、 檢查門窗
①門的開啟關(guān)閉是否順暢，是否存在門與門打架的情況，或者門的開門方向設(shè)計(jì)不合理，影響空間的使用等。
②門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無的聲音。
③窗邊與混凝土接口是否已做到?jīng)]有縫隙。
④窗戶玻璃是否完好，是否存在松動(dòng)可能掉落的情況。窗戶是否為內(nèi)開的，因?yàn)槿绻峭忾_的，一旦門窗掉落，很容易砸到人。
5、看房屋的上下排水效果是否完好，可以打開水龍頭看看水流是否通暢、流水速度是否正常。
6、注意，一般是3米。在簽訂購房合同的時(shí)候，上面會(huì)注明，看是否符合購房合同上面的要求。
7、檢查墻面
①檢查墻面是否平整，是否存在開裂和滲水現(xiàn)象。
②檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時(shí)發(fā)出的聲音不實(shí)，很容易就可以聽出來。大面積空鼓可要求物業(yè)整改，小范圍空鼓以后裝修的時(shí)候可以自己填平。
③檢查墻面的膩?zhàn)?，是否是防水膩?zhàn)?，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒有的話證明墻面的耐水膩?zhàn)雍细瘛?/p>
8、檢查地面
①檢查地面是否平整。
②檢查是否有裂縫和起沙：地面用腳搓地面時(shí)是否出現(xiàn)沙粒。砂漿的比例或水泥質(zhì)量不合格、攪拌不均勻都會(huì)出現(xiàn)此問題。
9、檢查滲水漏水
①在衛(wèi)生間地面上放水，然后約好樓下的業(yè)主在24 后查看衛(wèi)生間的天花板，并檢查自己家的天花板是否有滲水。
②把家里的水龍頭關(guān)掉，過一段時(shí)間后，再打開水表，看清楚水表數(shù)字有無變化，以檢測(cè)水管是否漏水。
③另外，看各個(gè)角落有無存在漏水的情況。比如窗臺(tái)、陽臺(tái)、靠外墻的墻面、廚房，每一處都要仔細(xì)查看，有疑問的地方拍照留存，并記入驗(yàn)房單。
四、驗(yàn)房后發(fā)現(xiàn)問題的處理方法
1、維修承諾問題： 首先與開發(fā)商確定如果驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)了問題，開發(fā)商承諾在多長時(shí)間內(nèi)進(jìn)行修繕，以及業(yè)主與開發(fā)商需要簽訂哪些維修單之類的單據(jù)。
2、水路、電路、問題： 如果發(fā)現(xiàn)水、電路問題，要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明。由于上述問題造成業(yè)主不能收樓的，要在驗(yàn)樓單上詳細(xì)注明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
3、上、下水問題： 上、下水不通問題在驗(yàn)房時(shí)也比較常見，應(yīng)要求開發(fā)商檢查后說明導(dǎo)致問題的原因，在問題解決后再收房。
4、戶型問題：驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)所驗(yàn)商品房和合同簽訂的要購買的商品房不一致。其結(jié)構(gòu)與原設(shè)計(jì)圖相同，戶型與購房合同中的戶型圖不符的現(xiàn)象雖不多見，但是一旦發(fā)現(xiàn)此問題我們可以根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定要求退房。
5、面積問題：驗(yàn)房時(shí)測(cè)量所購商品房的面積是很重要的一個(gè)工作。在我們發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積與合同面積的面積誤差 值超過3%時(shí)，可以選擇接受其實(shí)際面積也可以做退房處理。
6、主體結(jié)構(gòu)問題： 當(dāng)發(fā)現(xiàn)所購商品房存在主體結(jié)構(gòu)不合格的情況，應(yīng)毫不猶豫的退房。
7、規(guī)劃問題： 現(xiàn)在有些開發(fā)商在未告知業(yè)主或未得到業(yè)主同意的情況下，就擅自變更規(guī)劃，實(shí)際上根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，在這種情況下我們一樣可以要求退房。
當(dāng)我們?cè)隍?yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題后，要保持冷靜，畢竟沒有什么問題是解決不了的。要保留好證據(jù)，如開發(fā)商承諾書、相關(guān)合同和約定、驗(yàn)樓單、相關(guān)照片和錄像等。如果開發(fā)商不能按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，我們可以到相關(guān)質(zhì)量監(jiān)查部門投訴，要求職能部門做出處理，或到法院起訴要求賠償。
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