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自住率低的小區(qū)千萬別買
理由一：以價換量導(dǎo)致踩踏式暴跌。投資的本質(zhì)就是唯利是圖，永遠追隨利潤。自住率低、投資率高的小區(qū)，就意味著只要政策轉(zhuǎn)向，行情有變，為鎖定收益，就會有大量的拋盤，瞬間供大于求，這個小區(qū)房價短期就會大幅下跌。再加上由于政策不明朗，購房者觀望情緒加重，買漲不買跌，房價就會形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投資客和外地購房者為主的燕郊，房價腰斬的隨處可見。而自住率高的小區(qū)，業(yè)主惜售情緒濃厚，不到心理價位就索性不賣，或者轉(zhuǎn)售為租，從而造成整個小區(qū)的拋盤量稀缺，供小于求，失去議價空間，均價維持高位。
理由二：一套急拋房的價格決定一個小區(qū)的價格。同一個小區(qū)，最新一套房子的成交價就是該小區(qū)的均價，如果一位投資客急拋的房子以單價5萬成交，那么今后5萬就是這個小區(qū)的最高成交價，只能低不能高，掛高了也不會有市場，你若想盡快出手，還得在此基礎(chǔ)上打折，就像多米諾骨牌一樣的發(fā)生踩踏。當然，這種現(xiàn)象在房價上行期內(nèi)是不會發(fā)生的，因為沒有人會傻到在上漲期內(nèi)拋房。
理由三：租金收益無法保證。自住率低的小區(qū)通常位置較偏，空置房較多，而租客卻寥寥無幾，再加上投資客競相降低租金攬客，所以，空置房常年沒有租金收益是常態(tài)，對于投資客來說，沒有租金對沖月供，壓力可想而知，就算房價翻倍，只要不拋售，壓力永遠存在。我的一位大學(xué)同學(xué)2011年在上海臨港新城以單價9000元買了一套100平的新房，月租500元都租不出去，空置到2016年才以800元租給二房東搞群租。
理由四：降價首先從新城新區(qū)開始。地方政府的造城運動從來沒有停止，土地財政的慣性難以轉(zhuǎn)變。沒有產(chǎn)業(yè)、缺乏配套、人口不足的新城新區(qū)始終是房價的軟肋，唯一的優(yōu)勢就是便宜。但是單純的便宜絕對是房產(chǎn)投資的大忌，自住率低、沒有接盤俠，漲的快，跌的更快，抗跌性差是新城新區(qū)的最大特征。
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投資和自住必須合二為一
有些朋友天真的認為房產(chǎn)投資和自住是兩回事，概念不同、目的不同、資金用途不同，所以思考方式也不能相同。后臺咨詢我也有很多這樣的朋友，他們只想投資一些便宜、偏遠，但是貌似有些發(fā)展前景的項目，亦或是人云亦云，別人投哪里他也想投哪里。人為的把房產(chǎn)投資和自住區(qū)分開來是最大的誤區(qū)。試想，你投資一個自己都不愿意住的房子，能達到保值增值的目的嗎？你投資一個遠離市區(qū)、沒有地鐵、沒有商業(yè)的便宜房子，還期待它給你帶來豐厚回報嗎？你投資一個不限購，一梯二十戶的商住公寓，還奢望它能轉(zhuǎn)正嗎？你投資一個面朝大海、春暖花開的旅游地產(chǎn)，還想要獲得CBD的租金嗎？
把每一套投資房都當做自住房來選擇，這就是房產(chǎn)投資的精髓所在。你不會去住的房子，也沒有人愿意去住，你搶著住的地方，同樣會有很多人搶。最好的投資房其實就是最好的自住房。
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房產(chǎn)投資的首要目的是保值，其次才是增值
國人熱衷投資房產(chǎn)的根本原因無非兩點：一是養(yǎng)老保障，二是代際遺傳。在持續(xù)通脹的時代，只有房產(chǎn)可以保值增值。在歷史的長河中，穩(wěn)定持續(xù)的上漲才是房產(chǎn)投資的真諦，短期的暴漲和暴跌根本沒有意義。沒有能力在最高點拋掉，就別做暴富的白日夢。同理，真正能在股市里賺大錢的人絕非凡人。辛苦還貸若干年，一夜回到解放前，這不是屌絲應(yīng)該玩得游戲。切記遠離特色小鎮(zhèn)、旅游養(yǎng)老、政策規(guī)劃等地產(chǎn)項目。
房產(chǎn)投資的優(yōu)越性就在于，擁有持續(xù)穩(wěn)定高額的回報，買定離手，不需要任何后期關(guān)注操作。短期炒作漲幅很大的區(qū)域，必定透支未來，慎當接盤俠。最保險最保值最抗跌的地方才是最值得投資的地方。
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異地投資房產(chǎn)務(wù)必要本地人指引
先講一個小見聞：我半個月前去四線遠房親戚家探親。繁華鬧市區(qū)步行街旁的精裝高層新盤單價3500元，品牌開發(fā)商，小區(qū)品質(zhì)貌似上海的翠湖天地。據(jù)親戚介紹，這個樓盤2015年就已開盤，銷量很差，只有外來做生意的人購買，當?shù)厝烁究床簧希€有很多碧桂園、萬科、萬達的新盤同樣如此命運，而當?shù)劁N量最好的、有錢人扎堆的二手房卻要5000多元，問其原因，才得知當?shù)厝讼矚g住低密度多層，安靜物業(yè)好的學(xué)區(qū)房，由于人口少，樓盤多，他們排斥住高層，我們認為品質(zhì)很好的精裝大平層新盤，在他們看來是給外地人住的“鴿子籠”。試想來自一二線的你，第一次投資三四線的房產(chǎn)，會做何種選擇呢？
本人周圍的朋友很多來自三四線小城，每個地方對好房子的定義都不同，而且必然都有差異。所以，異地房產(chǎn)投資前，務(wù)必要深入調(diào)研，體察民俗，最好有個當?shù)嘏笥岩]介紹，根據(jù)當?shù)厝说牧?xí)俗走，當?shù)厝讼矚g買哪里，你就投資哪里。否則，你沾沾自喜的投資房產(chǎn)，在當?shù)厝丝磥恚贿^是請君入甕、人傻錢多罷了。套牢不算，想拋都拋不掉。
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房 產(chǎn) 投 資 建 議
一、房產(chǎn)投資首選市中心黃金地段學(xué)區(qū)房。市中心代表完善的配套、黃金地段代表區(qū)域認可度和自住率高、學(xué)區(qū)房代表高附加值，三者合一，才是保值增值抗跌的最佳產(chǎn)品，如果嫌貴，至少應(yīng)該滿足一點。
二、新區(qū)、新城、開發(fā)區(qū)謹慎購買。這些地方的唯一優(yōu)勢就是便宜。便宜能當飯吃嗎？產(chǎn)業(yè)引進、人口導(dǎo)入沒有10-20年根本不可能有起色，建幾棟政府大樓，開幾家銀行就是市區(qū)了嗎？建成繁華都市區(qū)至少需要30-50年。全國那么多新區(qū)，有幾個能像深圳、浦東的。雖然不應(yīng)有地域歧視，但是客觀講，浦東至今仍然不算中心城區(qū)，除了個別板塊房價很高外，其它地方還是沒人愿意去。
三、自住率低、投資客多的小區(qū)不要購買。房價跌幅最大的、租金最少的、環(huán)境最差的、物業(yè)最糟的、群租最多的就是這種小區(qū)，最終結(jié)果就是，這個小區(qū)與一路之隔的自住小區(qū)價格越拉越大。
四、把投資房當做自住房來選擇。房產(chǎn)投資的核心原則就是具有優(yōu)良的變現(xiàn)能力。變現(xiàn)快、附加值高的房子既是好的自住房，更是好的投資房，投資房和自住房根本上是一致的。當然，稅費不同，貸款不同這種說法就不用我贅述了。
五、異地投資者切勿盲目跟風(fēng)。過去兩年，由于一二線城市政策收緊，部分投資需求外溢至三四線城市。首先，我還是那句話，三四線不具備投資價值。如果你非要去投資，切記不要買全是投資客購買的小區(qū)，前不著村后不著店的，晚上漆黑一片像墓地。最好在當?shù)厝耸恳I(lǐng)下，投資當?shù)攸S金地段的品質(zhì)住宅，按照風(fēng)俗，當?shù)厝讼矚g哪里，你就買哪里。
六、頻繁買賣是大忌。我知道有些朋友對房產(chǎn)投資的認識有誤區(qū)，覺得高拋低吸才不浪費每個波段。拜托，省省心吧。買房子只需要你記住一點：所有的腦力和體力全部用在買房前，買定離手。只要你選對了房子，今后房價漲跌與你無關(guān)。你的資產(chǎn)在買房那一刻已經(jīng)就定型了，今后漲跌不用你操心。
