案例
S市某房開企業(yè)JH公司與某上市央企Z公司合資成立了K公司（項(xiàng)目公司），擬合作開發(fā)某城市更新項(xiàng)目。項(xiàng)目公司中，JH公司持股90%，Z公司持股10%。物業(yè)建成后，Z公司分得40%物業(yè)，其余60%物業(yè)歸JH公司所有。拆遷補(bǔ)償費(fèi)由JH公司以K公司的名義，支付給被拆遷戶（假定皆為自然人）。在JH公司擬制的統(tǒng)一版式《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中，我們發(fā)現(xiàn)，整個(gè)安置協(xié)議書中，均未明確要求被拆遷戶（個(gè)人）在收到相應(yīng)的現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，需要提供相應(yīng)金額的收據(jù)。另據(jù)調(diào)研得知，JH公司與Z公司所簽署的合作協(xié)議中約定，在分房給Z公司過程中所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，一律由Z公司自行承擔(dān)。Z公司分得相應(yīng)房產(chǎn)后退出項(xiàng)目公司，余下物業(yè)交由JH公司處置并獲取收益。
瀝嘔君解析：
一、關(guān)于《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
營改增后，票據(jù)管理成為增值稅管理規(guī)范中的重中之重，如因缺少被拆遷戶提拱的收款收據(jù)，可能導(dǎo)致JH公司將來出現(xiàn)以下幾方面的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：
（1）因證據(jù)鏈缺失，導(dǎo)致支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)無法在計(jì)算銷售額時(shí)扣除（即不能取得該項(xiàng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以抵減房產(chǎn)銷售額計(jì)稅的稅收優(yōu)惠），從而多繳增值稅；
（2）項(xiàng)目后期在土地增值稅清算時(shí)，也可能因?yàn)榭鄢C據(jù)不足，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用無法進(jìn)入項(xiàng)目計(jì)稅成本，導(dǎo)致多繳土地增值稅；
（3）企業(yè)所得稅同樣存在因證據(jù)材料不足從而被納稅調(diào)整的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
假設(shè)JH公司需要支付的拆遷補(bǔ)償金額為10億元，則對應(yīng)的稅務(wù)影響為：
（1）增值稅（按一般計(jì)稅9%稅率）：10億*9%/(1+9%)=0.83億元；
（2）土地增值稅（按最低30%稅率計(jì)算）：10*130%*30%=3.9億元；
（3）企業(yè)所得稅：（10-3.9）*25%=1.53億元；
合計(jì)造成稅收損失：0.83+3.9+1.53=6.26億元。
對此，瀝嘔君給到的建議是：
在《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中增加一條：“收取款項(xiàng)后，乙方（被拆遷戶）必須按照甲方（JH公司）要求提供相應(yīng)的收款收據(jù)?！?/p>
同時(shí)，建議項(xiàng)目公司K以銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付貨幣補(bǔ)償款至被拆遷方的銀行賬戶，并保留銀行轉(zhuǎn)賬單作為支付拆遷補(bǔ)款真實(shí)性的支持憑證。
在確保拆遷補(bǔ)償證據(jù)鏈充足的情況下，可以有效規(guī)避上述涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
相關(guān)法律依據(jù)：
1、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號）
七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)
四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）
第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。
二、關(guān)于雙方合作模式的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
基于JH公司與Z公司所簽署的合作協(xié)議，我們可以看出，表面上，Z公司承擔(dān)了40%物業(yè)所對應(yīng)的相關(guān)稅費(fèi)，JH公司并沒有相應(yīng)的稅收損失，其僅需要考慮的是，60%物業(yè)部分對應(yīng)的稅費(fèi)處理問題。然而從項(xiàng)目整體角度來看，該等合作模式（Z公司占項(xiàng)目公司10%股份，分得40%物業(yè)并承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)）并非理想的合作模式，至少會(huì)對JH公司產(chǎn)生如下不利影響：
（1）該模式會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目公司整體稅負(fù)上升，從而降低項(xiàng)目公司整體收益（具體原因，后文會(huì)有分析）；
（2）同股不同權(quán)，或?qū)⒁l(fā)稅局高度關(guān)注，從而增加項(xiàng)目整體涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
對此，瀝嘔君給到的建議是：
優(yōu)化合作模式，將“Z公司占股10%并分得40%物業(yè)”修改為：“Z公司僅占股10%,40%的物業(yè)以拆遷補(bǔ)償?shù)男问浇oZ公司，占股10%僅起到監(jiān)督作用?！比绱诵薷?，目的只有一個(gè)：淡化股東分房，強(qiáng)化拆遷補(bǔ)償性質(zhì)。
變分房為拆遷還房后，項(xiàng)目整體稅負(fù)將會(huì)產(chǎn)生如下變化：
（1）如果是分房給股東Z公司，那么項(xiàng)目公司將承擔(dān)的主要稅收有：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；因?yàn)橐曂N售，所以按市場公允價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。
（2）如果是拆遷還房，同樣需按視同銷售處理，在分房環(huán)節(jié)，該怎么交稅，還得怎么交。這一點(diǎn)沒有和分房給股東一樣，沒有區(qū)別。
最大的區(qū)別，發(fā)生在分得物業(yè)二次銷售環(huán)節(jié)。拆遷還房模式下，分出去的40%物業(yè)不僅計(jì)入收入端，同樣作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，我們假定40%物業(yè)對應(yīng)的市場價(jià)值為30億元，那么最終對項(xiàng)目整體稅負(fù)影響為：
增值稅：30億*9%/(1+9%)=2.48億元；
土地增值稅（按最低檔30%計(jì)）：
整體降低：30億*130%*30%=11.7億元；
企業(yè)所得稅：（30-11.7)*25%=4.58億元；
改合作分房模式為拆遷還房模式，整體節(jié)稅效益：
2.48+11.7+4.58=18.76億元。
相關(guān)法律依據(jù)：
1、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）
附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法
第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：
（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。
2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）
六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
合作建房模式下，暗藏著林林總總的稅務(wù)“陷阱”。稍有不慎，企業(yè)便要為稅收“買單”。納稅人只有熟練掌握稅收政策并靈活加以運(yùn)用，才能在確保項(xiàng)目涉稅安全的前提下，追求項(xiàng)目稅后利益最大化。
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