實(shí)踐中，不動產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人對不動產(chǎn)的何種處分行為不發(fā)生物權(quán)變動效力存在較多的爭議，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。司法實(shí)踐中，筆者認(rèn)為，不應(yīng)為保障登記權(quán)利人的請求權(quán)而不當(dāng)限制登記義務(wù)人（不動產(chǎn)物權(quán)人）的處分權(quán)，而應(yīng)做到保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡。
?。ㄒ唬╊A(yù)告登記制度
所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。他將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)，是相對于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。
以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動的法律效果。生效的債權(quán)合同應(yīng)通過交付或登記的方式，才能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。根據(jù)《合同法司法解釋（三）》：“第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！币虼耍晃飻?shù)賣情況下買賣合同并非因出賣人對標(biāo)的物無所有權(quán)或處分權(quán)而歸于無效。一物數(shù)賣情況下的數(shù)個(gè)買賣合同的效力是相互獨(dú)立的，均可引起債權(quán)的變動，而同時(shí)存在的各個(gè)債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個(gè)債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時(shí)，問題的焦點(diǎn)就在于一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬的爭議。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如：“出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價(jià)金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。”在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無對抗第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求承擔(dān)違約責(zé)任并主張損害賠償。此種狀況下，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。
?。ǘ段餀?quán)法》及《司法解釋》關(guān)于預(yù)告登記效力的規(guī)定
我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)的目的就在于保障買受人預(yù)期物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，如果將這種請求權(quán)依預(yù)告登記的方式進(jìn)行登記后，不動產(chǎn)的所有人違背預(yù)告登記所為的變更及處分不動產(chǎn)的行為就會無效，預(yù)告登記的目的就會實(shí)現(xiàn)。在預(yù)告登記制度中，較之其他效力，保全效力是最具價(jià)值的效力。不動產(chǎn)交易雙方在不動產(chǎn)交易合同成立后至不動產(chǎn)變更登記期間，原所有人不得處分不動產(chǎn)，否則處分行為無效。我國采取絕對無效主義，即在預(yù)告登記后，在妨害預(yù)告登記請求權(quán)的范圍內(nèi)，所有人的處分行為一律無效；另一方面，登記權(quán)利人可以此預(yù)告登記對抗任何第三人的請求權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》出臺后，針對實(shí)踐中一些案件出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的現(xiàn)象進(jìn)行法律規(guī)制，并就《物權(quán)法》第二十條第一款進(jìn)行了限縮性的解釋，即將“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”中“處分行為”的范圍限縮為“轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的”，即登記義務(wù)人轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等其他物權(quán)的處分行為，在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的情況下，該處分行為無效。根據(jù)該《司法解釋》的規(guī)定，一般而言，建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，由于存在預(yù)告登記，登記機(jī)關(guān)一般不會為其再辦理相應(yīng)權(quán)利登記，但即使因操作不規(guī)范或錯(cuò)誤等原因辦理了登記，也不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力；另外，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，登記并非其設(shè)立的要件，雖不動產(chǎn)物權(quán)人所設(shè)定的負(fù)擔(dān)行為原則上不受預(yù)告登記規(guī)制，但只要供役地上存在預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，地役權(quán)也不因合同生效而設(shè)立。
【相關(guān)法條】
1.《中華人民共和國物權(quán)法》
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
2.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）
第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。
3.《房屋登記辦法》
第六十七條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：
?。ㄒ唬╊A(yù)購商品房；
?。ǘ┮灶A(yù)購商品房設(shè)定抵押；
?。ㄈ┓课菟袡?quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；
?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形
【相關(guān)案例】
1.辦理抵押權(quán)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
——甲銀行訴陳某、乙房產(chǎn)公司擔(dān)保合同糾紛案
【裁判要旨】銀行與預(yù)售商品房的買受人、開發(fā)商簽訂《借款擔(dān)保合同》，當(dāng)買受人與開發(fā)商簽訂的《預(yù)售商品房買賣合同》被另案認(rèn)定無效且貸款合同關(guān)系被一并解除的情況下，銀行以預(yù)告登記為依據(jù)要求行使抵押權(quán)，因《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度，旨在保障當(dāng)事人將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即保障當(dāng)事人申請物權(quán)登記的權(quán)利，預(yù)告登記并不等同于物權(quán)登記，在抵押權(quán)登記完成前，對銀行要求行使房屋抵押權(quán)的訴請應(yīng)不予支持，但銀行可要求相關(guān)當(dāng)事人按合同約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
案件索引：（2012）滬二中民六（商）終字第138號終審民事判決
2、預(yù)售商品房抵押貸款中，雖銀行與借款人（購房人）對預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋實(shí)際交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。
——中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案
【裁判要旨】預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。
案件索引：《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期
3、一房二賣，買受人之一辦理預(yù)告登記的，其他買受人能否請求繼續(xù)履行？
案情：徐某與甲公司簽訂商品房買賣合同并辦理預(yù)告登記，甲公司嗣后將該房屋另行出賣給張某。張某起訴請求權(quán)繼續(xù)履行，一審法院判決合同有效并支持張某請求。在執(zhí)行階段，發(fā)現(xiàn)該房屋已出售給徐某并辦理了預(yù)告登記，一審法院對本案再審。再審期間，張某變更訴訟請求返還購房款、利息及損害賠償。
再審一、二審法院認(rèn)為：徐某與甲公司的房屋買賣合同辦理了預(yù)告登記，本案爭議房屋已無執(zhí)行可能，合同無法繼續(xù)履行。張某在本案中的訴訟請求不予支持。
【裁判要旨】在一房二賣場合，買受人之一的請求權(quán)已經(jīng)預(yù)告登記的，在該預(yù)告登記具有保全該債權(quán)請求權(quán)的作用，排除該不動產(chǎn)再次發(fā)生物權(quán)變動的作用，預(yù)告登記請求權(quán)的存在，構(gòu)成另一買受人請求繼續(xù)履行的法律障礙，即合同法第110條規(guī)定的“法律上不能履行”。
案件索引：黑龍江高院（2015）黑民終字第106號
4、預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)是否能夠排除針對該不動產(chǎn)的生效判決的執(zhí)行？
案情：趙某與甲公司簽訂商品房買賣合同后支付全款并辦理了預(yù)告登記，后甲公司因與他人借款合同糾紛成訴，案涉房屋被查封。趙某提出執(zhí)行異議。
【裁判要旨】根據(jù)物權(quán)法第20條，案涉房屋經(jīng)預(yù)告登記已經(jīng)取得了準(zhǔn)物權(quán)的效力，未經(jīng)案外人趙某同意，處分上述房屋，不發(fā)生物權(quán)效力，該預(yù)告登記具有對抗第三人的效力；此外，上述房屋已經(jīng)交付給趙某，其享有占有使用的權(quán)利，且趙某支付了全部價(jià)款，并無過錯(cuò)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)解除對趙某所購買房屋的查封。
案件索引：云南高院（2015）云高執(zhí)異字第1號
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