購房二手房應(yīng)注意的問題
一、簽訂二手房購買合同應(yīng)注意的問題。
二手房買賣一般都通過中介，簽訂的是中介提供的格式合同，購房者法律知識不足，對格式條款中三方權(quán)利義務(wù)不對等的狀況認識不清，致很房屋出賣人和買受人發(fā)生糾紛時自己的權(quán)利得不得有效維護。這里就二手房買賣簽訂合同應(yīng)注意點問題說幾點。
1、 二手房包括商品房、經(jīng)濟適用房、拆遷房、職工集資建房、小產(chǎn)權(quán)房。注意出商品房之
外，其他的二手房或者不允許買賣，或者對買賣設(shè)置了各種限制如城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣行為無效。在購買時應(yīng)注意。這里談一下商品房二手房的買賣。
2、 房屋產(chǎn)權(quán)狀況。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋和產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋不宜購買。未取得產(chǎn)權(quán)證的房
屋不得轉(zhuǎn)讓，簽訂買賣合同的，合同有效，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。
房屋產(chǎn)權(quán)人以登記為準，實踐中因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛最常見的是夫妻共同財產(chǎn)登記在一人名下，以一人名義出售簽訂合同，沒有及時辦理過戶的，房價上漲以后，其配偶以未經(jīng)其同意為由主張房屋買賣合同無效。因為沒有過戶，涉及到法院、房管局，牽涉很多精力。如果房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，在簽訂買賣合同時要求夫妻雙方共同簽字，如果房屋屬于其他共同共有，要求共有人共同簽字或者由其他共有人的授權(quán)委托書。
3、 要查明房屋沒有抵押、查封、被保全等情況。可到房管局進行查詢。如果房產(chǎn)有以上情
況，建議不要購買。另外要明確房屋是否劃入拆遷范圍，如果屬于拆遷范圍，則不能過戶。出賣人應(yīng)將抵押事實與涉及拆遷事實明確告知買受人，沒有告知的，要承擔相應(yīng)責任。涉及抵押貸款的房子可以交易，但禁止過戶。需要原產(chǎn)權(quán)人先還清貸款或者轉(zhuǎn)按揭，解除抵押，才允許過戶。
對房屋所有權(quán)屬有疑問的，可以持房屋所有權(quán)證或其他權(quán)屬證明直接到頒發(fā)該證書的區(qū)縣房管部門核實該房屋是否權(quán)屬受限，能否過戶交易。
4、 房屋是否出租，如果房屋正在出租，要弄清楚租期、原房主收取租金情況，決定是否購
買。
房屋涉及出租的，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，買受人確定購買的，要確認出賣人出賣之前已經(jīng)通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，要求出賣人出具承租人放棄購買的證明。
二、合同中需要注意的條款
1、定金條款。定金不宜規(guī)定過高或者過低，以不超過房款20%為宜。定金條款一般買方反悔不購買房屋的，定金不予退還；賣方反悔的，應(yīng)雙倍返還定金。定金條款應(yīng)約定明確如何構(gòu)成違約，定金返還的期限以及超出期限賣方的責任。
交付定金后如果確有理由反悔的，可以尋求律師幫助，設(shè)法拿回定金。
2、購房款支付期限及方式條款。購房款建議分批支付，與簽訂合同、騰空房屋、辦理過戶、遷出戶口等聯(lián)系起來，如約定簽訂合同時支付定金，以不超過總房款的20%為宜；騰空房屋交付鑰匙繳納房款40%，辦理過戶后交付30%賣主遷出戶口后交付剩余房款。雙方協(xié)商確定賣方交房和辦理過戶的期限，期限不宜太長，以免因房價浮動造成交易雙方尋找借口違約。
3、中介收費條款。對中介提供的格式條款要仔細審查，穩(wěn)妥起見可以委托律師全程陪同。不簽訂正式買賣合同要做到不付錢，不承諾。向中介交費用或者房款要索要證據(jù)，如發(fā)票、收據(jù)，要求中介蓋公章并要求經(jīng)手人簽名。堅持交易時三方確認交易內(nèi)容、涉及簽訂合同、收取房款等重要事項，必須出賣人和買受人親自確認。
中介提供的格式條款中有各種關(guān)于中介收費的陷阱，房屋買賣雙方要提起注意。比如約定收取總房款的一定比例中介費之外，還在定金條款中規(guī)定如果出賣方違約，定金雙倍返還買受人，中介收取原定金的一半，買受人能取得的違約賠償只要定金的一半，或者買受人違約定金不予返還，中介也要收取定金的一半，而出賣人能得到的就只有定金的一半，這就是典型的中介收費陷阱。
因此在三方合同中，應(yīng)明確約定中介除收取中介費外，不再收取其他費用。如果一方違約，致使合同不能履行的，適用定金條款的，中介可以得到定金的十分之一作為服務(wù)費。
交易不成的，涉及向中介或者賣方索要退款的，約定中介退款期限以及延期退款的相應(yīng)違約責任。
4、違約責任條款。違約責任條款與定金條款只能選擇適用其一。可以約定在交納第一批購房款之前如果一方違約適用定金條款，在交納第一批購房款之后，一方違約的，適用違約責任條款。
違約在各個環(huán)節(jié)都可能發(fā)生。幾個主要環(huán)節(jié)的違約責任要規(guī)定明確。主要是買受人支付購房款以及出賣人交房、過戶及解除合同時中介或者出賣人返還購房款等幾個環(huán)節(jié)，合同中需要明確約定期限及延期履行的責任。期限屆滿沒有完成該環(huán)節(jié)的，約定出賣人或者買受人應(yīng)承擔的違約責任并約定超過一定期限構(gòu)成根本違約，無責任人可主張解除合同并要求對方承擔違約責任。
其他如買方或者賣方單方面解除合同的違約責任、房屋質(zhì)量違約責任、因買方原因無法過戶違約責任、賣方在交房時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施的違約責任，雙方自行約定。買賣雙方尤其是買方可以對其關(guān)注的問題要求賣方如實告知并簽訂補充協(xié)議作為合同附件。
三、合同履行中需注意事項
1、房屋質(zhì)量 賣家對出售房屋的質(zhì)量問題承擔的責任。
賣家在出售房屋時故意隱瞞房屋質(zhì)量問題，賣家應(yīng)進行賠償。嚴重的，買家可以要求解除合同并追究賣家的違約責任。
出賣人如實告知或買受人明知房屋的瑕疵的，出賣人對房屋質(zhì)量問題不承擔責任。
房屋存在隱藏的瑕疵，非出賣人在裝潢、使用中產(chǎn)生，系房屋固有的，除非有證據(jù)證明賣方明知的，否則賣方不承擔責任。
2、買受人支付購房款 二手房買賣也可申請銀行貸款，買賣雙方應(yīng)約定如何支付購房款，如果采取貸款形式的，應(yīng)約定不能辦理貸款時買受人如何支付購房款、違約責任等。
3、辦理過戶及戶口遷移問題。
買賣房產(chǎn)之后因及時辦理過戶，買受人沒有及時辦理過戶，房價上漲后很多房屋出賣人不積極協(xié)助買受人辦理房屋過戶，甚至一屋兩賣，買受人起訴的，合同有效，但如果后來的買受人辦理過戶的，合同中對此沒有約定的，原買受人的權(quán)利得不到保護，有的出賣人惡意訴訟，是買受人經(jīng)過幾年訴訟才能得到終審判決，還要申請強制執(zhí)行。
二手房買賣出現(xiàn)糾紛進入訴訟時，有幾個基本技巧。出賣人明確表示不履行合同的，買受人起訴要求出賣人履行合同的同時，應(yīng)申請對該房屋進行保全，確保其不能過戶，是出賣人不能一屋兩賣，保障買受人訴訟目的的實現(xiàn)。在房屋交付不能時，如何追究賣方的違約責任？在合同中約定出賣人的違約責任，賣方拒不履行的，要求其按此期間周邊二手房上漲標準支付違約金。
有些人購置房產(chǎn)是為戶口遷移，這里就要對原房主的戶口登記情況進行核實，出賣人承諾戶口遷出的日期，并明確約定違約責任。
4、簽訂合同后需要確認的一些問題。
水電、暖氣、物業(yè)、電話費、有線電視費、寬帶費是否已經(jīng)結(jié)清，公共維修基金是否繳納。房屋買賣雙方逐項結(jié)清，對雙方的權(quán)利義務(wù)都是保障。
四、委托中介售房需注意的問題
1、 委托中介是不要采取全權(quán)委托、獨家代理的方式。對中介的授權(quán)進行限制。如代理出售
房屋的底價，中介代理權(quán)有效期，簽訂合同或收款有產(chǎn)權(quán)人親自確認方有效，不能按約定時間、價格出售房屋的責任，不通過中介出售房屋的情況下如何處理等約定明確。
2、 房屋權(quán)屬證書有產(chǎn)權(quán)人持有。交給中介復(fù)印件，并在復(fù)印件上標明約束性語言。
3、 堅持交易時是三方共同確認。
4、 簽署合同、文件不能留白。
5、 需要中介持有房款的，明確支付房款期限及延期付款責任。
6、 交易價格、中介費、契稅承擔等約定明確。
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