郝書坤
本文看點：棚戶區(qū)改造工程涉及稅種多、政策不明確之處多、參與方多等特點，也是房地產行業(yè)財務人員比較“費心”和操作吃力的地方，保障性用房有哪些稅收惠政策，也是地產財務人員比較關注的問題之一。為此，郝書坤，作為16年來從事房地產財稅研究的地產財稅專家，根據工作中碰到的問題，對相關政策進行梳理形成如下問答，希望對大家有所幫助。
一、棚戶區(qū)改造工程涉稅常識問答
1、棚戶區(qū)改造有哪些稅收優(yōu)惠政策？各自的受益對象是誰？
針對這個問題，我們根據財稅〔2013〕101號和財稅〔2012〕12號整理如下：
涉及稅種
政策規(guī)定
受益對象
城鎮(zhèn)土地使用稅
1、對改造安置住房建設用地免征。
2、在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征。
開發(fā)商
土地增值稅
轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
轉讓舊房作為安置住房源的企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織。
契稅
1、 回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征。
經營管理單位
2、 首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅;購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征。
個人
3、 因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規(guī)定減免
個人
個人所得稅
拆遷補償款按有關規(guī)定免征
個人
印花稅
1、與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征
2、在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征。
開發(fā)商、供應商、個人
企業(yè)所得稅
參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造，并同時滿足一定條件的棚戶區(qū)改造資金補助支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除。
國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)。
2、同時滿足哪些條件的棚戶區(qū)改造補助支出準予在企業(yè)所得稅前扣除？
按照財稅〔2012〕12號文件規(guī)定，同時滿足以下條件的棚戶區(qū)改造補助支出準予在企業(yè)所得稅前扣除：
（1）棚戶區(qū)位于遠離城鎮(zhèn)、交通不便，市政公用、教育醫(yī)療等社會公共服務缺乏城鎮(zhèn)依托的獨立礦區(qū)、林區(qū)或墾區(qū);
（2）該獨立礦區(qū)、林區(qū)或墾區(qū)不具備商業(yè)性房地產開發(fā)條件;
（3）棚戶區(qū)市政排水、給水、供電、供暖、供氣、垃圾處理、綠化、消防等市政服務或公共配套設施不齊全;
（4）棚戶區(qū)房屋集中連片戶數不低于50戶，其中，實際在該棚戶區(qū)居住且在本地區(qū)無其他住房的職工(含離退休職工)戶數占總戶數的比例不低于75%;
（5）棚戶區(qū)房屋按照《房屋完損等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》評定屬于危險房屋、嚴重損壞房屋的套內面積不低于該片棚戶區(qū)建筑面積的25%;
（6）棚戶區(qū)改造已納入地方政府保障性安居工程建設規(guī)劃和年度計劃，并由地方政府牽頭按照保障性住房標準組織實施;異地建設的，原棚戶區(qū)土地由地方政府統(tǒng)一規(guī)劃使用或者按規(guī)定實行土地復墾、生態(tài)恢復。
財稅〔2012〕12號文件進一步明確，通知所稱國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)包括中央和地方的國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)。
二、保障性住房涉稅常識問答
1、保障性住房可以不預繳土地增值稅嗎？具體是怎么規(guī)定的？
有些地區(qū)是有文件明確規(guī)定可以暫不預繳的，有明確文件的地區(qū)有：北京、上海、廣州、天津、遼寧、山東、福建、湖北、四川、內蒙古等省市、自治區(qū)均明確規(guī)定保障房暫不預征土地增值稅。
2、可以暫不預繳增值稅的典型文件有哪些？
比較典型的文件有：
《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》（2013年第3號）
《廣州市地方稅務局關于我市土地增值稅預征率的公告》（廣州市地方稅務局公告2015年第12號）
《武漢市地稅局關于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》（武地稅發(fā)〔2010〕62號）
寧波《關于進一步加強房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作的通知》（甬地稅二〔2009〕104號）
《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（2014年第9號）
《關于營業(yè)稅、資源稅、土地增值稅若干征稅問題的通知》（豫地稅發(fā)〔1997〕160號）
《甘肅省地方稅務局印發(fā)〈甘肅省土地增值稅預征辦法〉和〈甘肅省土地增值稅預征清算辦法〉的通知》（甘地稅函發(fā)〔2006〕206號）
《江蘇省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（蘇地稅規(guī)〔2016〕2號）
《陜西省地稅局關于調整土地增值稅預征率的公告》(陜西省地稅局公告2012年第3號)
《關于保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房暫不預征土地增值稅的公告》(內蒙古自治區(qū)地方稅務局公告2013年第5號)
3、北京地區(qū)是怎么規(guī)定的？
北京地區(qū)的文件是《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》（2013年第3號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。
保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房（含比照經濟適用住房、限價商品房管理）等具有保障性質的各類住房。
