- 01 -話說建筑做法
房地產(chǎn)建安成本中，除了主體結(jié)構(gòu)之外，牽扯的最大成本莫過于建筑做法。如果說結(jié)構(gòu)是建筑骨架，那么建筑做法無外乎是建筑的皮膚，分散在建筑的各個部位，零散但是非常的重要。
No.1
開發(fā)商為什么要重視建筑做法？
建筑做法的重要性：
其一：由于牽扯面廣，影響成本巨大，毛坯住宅裝飾工程的成本占比約12%~15%。
【案例1】：
山東省某項目，2018年開工，地上30層，層高2.9米，地下2層，層高2.9+2.7，剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積29165.3m2，毛坯交付。未包含門窗工程的建安成本為1536m2，其中裝飾工程為206元/m2，占到建安成本的13%。
裝飾工程中，各項占比：
其二：由于牽扯到營銷交付、工程施工、驗收、具有一定的設(shè)計風(fēng)險和驗收風(fēng)險，面廣而雜亂，設(shè)計如果不全面，極易造成后續(xù)的一系列風(fēng)險。
忽視建筑做法，結(jié)構(gòu)降板不足，三小間形成反坡
防水材料系統(tǒng)性不好，引起滲水、漏水其三：建筑做法是一個系統(tǒng)工程，設(shè)計管理人員要具備一定的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)水準(zhǔn)，否則就會被施工、各種廠家牽著鼻子走。戳這里，了解智慧工程6.0各大標(biāo)桿企業(yè)對于建筑做法都有一套標(biāo)準(zhǔn)做法，以減少設(shè)計人員的主觀臆斷，提高設(shè)計管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度，降低設(shè)計風(fēng)險、控制建安成本?？梢钥隙ǖ氖?，標(biāo)桿企業(yè)的建筑做法很少參照或局部參考國標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集，原因無外乎：① 國標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集無法涉及到方方面面，不具備全面性和適應(yīng)性。② 國標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集大部分參編企業(yè)為設(shè)計、廠家，做法具有明顯的引導(dǎo)性。③ 國標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集為最低標(biāo)準(zhǔn)，有些達(dá)不到開發(fā)商的交付要求。
④ 國標(biāo)圖集或省標(biāo)圖集更新的速度較慢，跟不上日益豐富的新材料、新技術(shù)革新。
做法中對于非涉水房間也采用防水涂料
你是開發(fā)商，你如何破？
圖集照抄，成本堪憂其四：建筑做法是一個系統(tǒng)工程，不僅涉及到建筑專業(yè)，還牽扯到結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)、材料兼容性，一旦考慮不周全，容易導(dǎo)致返工、結(jié)算困難、業(yè)主投訴事件。
No.2
建筑做法為什么要標(biāo)準(zhǔn)化？
2.1 建筑做法標(biāo)準(zhǔn)化的好處：約束成本，可復(fù)制性高
建筑做法包括的內(nèi)容方方面面，籠統(tǒng)的說包涵：外墻、內(nèi)墻、樓地面、頂棚、防水等等，僅室內(nèi)墻、地、頂?shù)淖龇ǔ杀荆髯≌芯驼?5%左右，精裝住宅其成本更加高，建筑做法標(biāo)準(zhǔn)化有利于固化交付標(biāo)準(zhǔn)，形成統(tǒng)一的產(chǎn)品線，也容易形成固定的建安成本單價，在前期投拓階段進(jìn)行成本測算，對設(shè)計而言，更是容易減少工作量，避免重復(fù)性的設(shè)計失誤。
2.2 標(biāo)準(zhǔn)化建筑做法制定的難點
2.2.1 誰牽頭？
建筑做法，明面上是設(shè)計上的事情，實則前端牽扯到營銷的交付要求，后端涉及到客服交付后的質(zhì)量問題，中間穿插著成本、工程、財務(wù)等，片面的認(rèn)為建筑做法本應(yīng)該由設(shè)計牽頭完成不合適，一方面地產(chǎn)“部門墻”很嚴(yán)重，設(shè)計部很難統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各個部門參與編制，另一方面設(shè)計部只關(guān)心設(shè)計上的工作，未必對其他部門的工作有了解，所以標(biāo)準(zhǔn)化工作的制定必須由管理層把控完成，由運(yùn)營部門督導(dǎo)，由設(shè)計制定，其他部門參與完成。
2.2.2 做法覆蓋面要廣
對于全國性的地產(chǎn)企業(yè)而言，標(biāo)準(zhǔn)化做法制定的難點在于每個地區(qū)都有每個地區(qū)的當(dāng)?shù)匾螅惶讟?biāo)準(zhǔn)化做法很難覆蓋到所有項目，必須要面面俱到，標(biāo)準(zhǔn)化做法的制定要下沉到各個區(qū)域。中南地產(chǎn)根據(jù)各個戰(zhàn)區(qū)制定的建筑做法，恒大地產(chǎn)根據(jù)氣候區(qū)制定的建筑做法，都具有參考意義。
中南地產(chǎn)《構(gòu)造做法表》覆蓋所有戰(zhàn)區(qū)
恒大地產(chǎn)《嚴(yán)寒、寒冷-恒大住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計建筑施工圖總說明》
No.3
建筑做法標(biāo)準(zhǔn)化如何做？
3.3.1 符合投資測算的基本要求前期拿地階段的投資測算基本上已經(jīng)對建造成本有了初步的預(yù)估，定位階段對項目的交付標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)形成了統(tǒng)一的共識，實施階段的建筑做法必須與投資測算階段和方案定位階段保持一致。
《陽光城集團(tuán)住宅產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)（V1.0版-2017年）》
建筑做法符合產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)，與投資測算、定位相同
3.3.2 符合規(guī)范的基本內(nèi)容
建筑做法的制定要符合規(guī)范的基本要求，一方面滿足規(guī)范的基本“紅線”，另一方面減少超配、簡配現(xiàn)象的發(fā)生，超配就要有額外成本的產(chǎn)生，簡配就會面臨驗收、維修的風(fēng)險。
【案例】：考慮到一些功能空間沒有涉水隱患，耐水膩子可改為普通的柔性膩子，但是對地下空間及室內(nèi)三小間建議采用耐水膩子或防水膩子。
建議改為：普通膩子【案例】：根據(jù)涉水情況有的放矢，案例來源網(wǎng)絡(luò)
某高層建筑圖紙設(shè)計說明，外墻面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經(jīng)項目工程部同事實踐分析提出，在陽、露臺和飄窗處的外墻部位無雨水，可取消該層做法，已經(jīng)取得設(shè)計院的同意:替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽臺、飄窗等外墻面200mm。
優(yōu)化結(jié)果：優(yōu)化16元/m2，優(yōu)化金額52萬元
【案例】：來源博牛
原設(shè)計：
優(yōu)化依據(jù)
本項目針對室內(nèi)衛(wèi)生間樓面防水層進(jìn)行優(yōu)化，防水層原設(shè)計選用2厚聚合物防水涂料優(yōu)化后調(diào)整為1.5厚聚合物防水涂料，此為常規(guī)做法滿足規(guī)范要求，節(jié)約成本。本項目建筑面積5萬方，該單項可節(jié)約成本12萬元。
3.3.3 符合當(dāng)?shù)氐幕疽?div style="height:15px;">
每個地區(qū)都有當(dāng)?shù)仳炇盏幕疽螅ㄖ龇ㄖ贫ǖ臅r候一定要參考地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，避免發(fā)生返工的問題。
【案例】：《濟(jì)南市新建住宅工程初裝修驗收規(guī)程》
業(yè)主收房后，一般都會再刷涂料，此條款主要為了減少重復(fù)浪費(fèi)。
上述：業(yè)主收房后，一般都會做面磚，給業(yè)主預(yù)留出做法，避免業(yè)主裝修困難
【案例】：絕大部分的毛坯住房，業(yè)主入住后都需要重新裝修，有的做法可以去掉。
濟(jì)南可以取消內(nèi)墻涂料做法
【案例】：來源網(wǎng)絡(luò)
高層地下室頂板面層原設(shè)計圖紙做法為：現(xiàn)澆混凝土頂板掃凈后，板底膩子刮平，刷白色內(nèi)墻防霉涂料。
根據(jù)三期高層的收樓經(jīng)驗，業(yè)主會更注重展示區(qū)景觀、住宅品質(zhì)，整體效果，而非地下室天花。即使刷了白色內(nèi)墻防霉涂料，在地下室昏暗的光線中，也起不到很好的展示效果，且日積月累，涂料易發(fā)生剝落。取消面層膩子、涂料，不影響其結(jié)構(gòu)的使用功能。經(jīng)與設(shè)計院、工程技術(shù)部等相關(guān)部門溝通，同意取消原板底膩子刮平，刷白色內(nèi)墻防霉涂料做法。
綜合單價：22.85元/m2
優(yōu)化面積：107838.63m2長沙四期超高層節(jié)約成本246萬元
3.3.4 實事求是，科學(xué)論證
絕大部分開發(fā)商的建筑做法都是來源于地區(qū)的做法圖集，在抄（jian ）襲（pei）過程中并沒有理解做法中的一些含義，導(dǎo)致交付后出現(xiàn)了大量的問題，所以建筑做法的制定一方面不迷信標(biāo)準(zhǔn)圖集，另一方面也要科學(xué)求證，向一線的工人學(xué)習(xí)。
【案例】：圖集要求，低溫輻射采暖地面的墊層厚度最小50mm，有些開發(fā)商在壓縮成本中，將毛坯住宅（下圖做法1、2、3條改為“業(yè)主自理”）交付標(biāo)準(zhǔn)中認(rèn)為50mm滿足規(guī)范要求，殊不知后期開裂嚴(yán)重，返工問題很大。
標(biāo)準(zhǔn)做法中50最小厚度的前提是上面還有建筑做法，這就是照搬并沒喲理解其中意思的典型案例。
【案例】：根據(jù)涉水情況有的放矢
案例來源網(wǎng)絡(luò)
某高層建筑圖紙設(shè)計說明，外墻面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經(jīng)項目工程部同事實踐分析提出，在陽、露臺和飄窗處的外墻部位無雨水，可取消該層做法，已經(jīng)取得設(shè)計院的同意:替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽臺、飄窗等外墻面200mm。
優(yōu)化結(jié)果：優(yōu)化16元/m2，優(yōu)化金額52萬元。
3.3.5 減少重復(fù)浪費(fèi)，綠色環(huán)保
項目如果精裝，盡量前置設(shè)計，避免重復(fù)浪費(fèi)。
【案例】：有些毛坯住宅的三小間內(nèi)墻交付時，面磚自理，但是有一些開發(fā)商也刷了膩子涂料，造成后續(xù)業(yè)主需要二次處理膩子涂料，然后再貼磚，完全沒有必要。
上圖為正確做法
面磚自理時，防水層上簡單做保護(hù)層或者免保護(hù)層即可
【案例】：外墻保溫粘貼時，砌塊墻體需找平，混凝土墻體平整度滿足規(guī)范要求時可以免整體找平，沒有必要整體找平。
上圖來源：山東省《外墻外保溫構(gòu)造詳圖(二)擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)》
【案例】：來源博牛
立面中一些直觀不可見的部位如百葉遮擋及凹口等部位外墻飾面可采用同色平涂，節(jié)約成本。該優(yōu)化部位每平米（建筑表面）可節(jié)省造價30元左右，本項目此單項節(jié)約成本60萬元。戳這里，一鍵對標(biāo)成本力
某開發(fā)商集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)中要求對開敞陽臺的外墻也做平涂性材料，防止顆粒涂料擦傷業(yè)主，故此項優(yōu)化節(jié)省成本的同時兼顧人性化考慮，一舉多得。
3.3.6 做好對標(biāo)，成本適配
NO.1 客餐廳地面
開發(fā)商A做法：
開發(fā)商B做法：
區(qū)別1：
素土壓實細(xì)化不一致規(guī)范和圖集要求：來源19bJ1-1
區(qū)別2：做法優(yōu)化從簡
開發(fā)商A做法6、7 （如下）
6、60厚C20細(xì)石混凝土墊層隨打隨抹平
7、150厚3:7灰土夯實
被開發(fā)商B優(yōu)化為一道做法，并配鋼絲網(wǎng)片（如下）：
6.100厚C20細(xì)石混凝土內(nèi)配φ4@200雙向鋼筋；
規(guī)范來源：來源19bJ1-1
區(qū)別3：防水層下找平層單獨(dú)取消，墊層要求隨打隨抹平
開發(fā)商A做法5、6（如下）
5、1.0厚JS防潮層/1.5厚JS防水層（Ⅰ型/單組份），不少于三遍成活
6、60厚C20細(xì)石混凝土墊層隨打隨抹平
開發(fā)商B做法4、5（如下），新增了找平層
4.防潮層：1.5厚JS涂料防水涂料(上返 300)
5.10厚DS砂漿找平（單獨(dú)增加找平層）
NO.2 客餐廳樓地面做法
開發(fā)商A做法：
開發(fā)商B做法：
區(qū)別1：開發(fā)商B優(yōu)化了采暖和非采暖樓板保溫，首層保溫XPS加厚，去掉了地下一層保溫頂棚；
優(yōu)化思路：
區(qū)別2：細(xì)石混凝土疊層內(nèi)配鋼絲網(wǎng)規(guī)格不一致：
開發(fā)商A做法：
2.50厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配φ3@50單層雙向鋼絲網(wǎng)，內(nèi)埋地?zé)峁?，隨打隨抹平壓光趕實（沿外墻內(nèi)側(cè)貼20×50高擠塑聚苯板保溫層，高與填充層上皮平）
開發(fā)商B做法：2.精裝交付：50厚C20細(xì)石砼墊層，包裹住加熱管，隨打隨抹，隨抹時壓入φ2@50雙向鋼絲網(wǎng)片，表面收光，無露筋；.地暖加熱管。沿墻體內(nèi)側(cè)貼20厚擠塑聚苯板保溫（或10厚高壓聚乙烯）層,安裝高度略低于墊層；鋪φ2@100雙向鋼絲網(wǎng)，與加熱管固定；
圖集要求：
NO.3 戶內(nèi)大堂、電梯廳、門廳樓面開發(fā)商A做法：
開發(fā)商B做法：
區(qū)別1：水泥砂漿結(jié)合層30厚 VS 20厚；
區(qū)別2：現(xiàn)澆樓板取消素水泥漿一道；No.4
NO.4 戶內(nèi)墻面
開發(fā)商A做法：
開發(fā)商A做法：
區(qū)別：找平層兩道合成一道，開發(fā)商做法中2、3層合并為開發(fā)商A做法中的3
開發(fā)商A做法3（如下）：
3.10厚DP-MR砂漿（或粉刷石膏）打底趕平；
4.混凝土墻面，涂刷界面劑一道。砌塊墻面潤濕、甩漿。
開發(fā)商B做法2、3（如下）：
2、6厚1：0.5：3水泥石灰砂漿抹平
3、9厚1：1：6水泥石灰砂漿
來源：胖棟有話說 已獲得授權(quán)，向原作者表示感謝。
