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山東出臺“城市更新20條”

不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理

不隨意拉直拓寬道路

不修大馬路、建大廣場

確定“留改拆”對象，嚴(yán)防大拆大建

涉及房屋征收補償的

提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結(jié)合

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費

城市更新是改善城市人居環(huán)境，提升城區(qū)功能的重要舉措。8月4日，在山東省政府新聞辦召開的開發(fā)布會上，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳解讀了9部門剛剛出臺的《關(guān)于推動城市片區(qū)綜合更新改造的若干措施》。城市更新堅持城市體檢先行，突出規(guī)劃引領(lǐng)，不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。

《若干措施》從科學(xué)謀劃論證、明確實施路徑、嚴(yán)格項目管理、強化用地保障、拓寬資金渠道、開展試點示范等6個方面提出了20條推進措施。對此，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記任海濤予以解讀。

日前，住建部印發(fā)《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》，第一條就是“堅持城市體檢先行”?！度舾纱胧诽岢?，開展城市體檢，將城市體檢作為開展城市更新的基礎(chǔ);編制更新專項規(guī)劃、加強調(diào)查評估，精準(zhǔn)查找城市在開發(fā)強度、住有所居、公共服務(wù)、安全韌性等方面的問題原因。對涉及老街區(qū)、老廠區(qū)、老建筑的城市更新項目開展歷史和工業(yè)文化資源調(diào)查，有效識別更新資源和價值，確定“留改拆”對象，嚴(yán)防大拆大建。

城市更新過程中，社會資本發(fā)揮重要作用?！捌瑓^(qū)綜合更新改造所需資金量大、實施周期長、涉及主體多，需要在政府主導(dǎo)下，選擇有實力、有誠信的企業(yè)作為實施主體，”任海濤說，要同時發(fā)揮策劃、融資、建設(shè)、運營等各類企業(yè)優(yōu)勢專長，形成合力。在具體實施過程中，要根據(jù)片區(qū)資源條件，分類采用TOD(公共交通引導(dǎo))、EOD(生態(tài)環(huán)境引導(dǎo))、SOD(社會服務(wù)引導(dǎo))等多種引導(dǎo)方式，加強產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，引入工業(yè)旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創(chuàng)意、社區(qū)養(yǎng)老、培訓(xùn)健身、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)、新場景，一體化開發(fā)和更新改造，增強項目可持續(xù)運營能力。涉及房屋征收補償?shù)?，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結(jié)合。

由于開展城市更新往往涉及對原有用地性質(zhì)、規(guī)劃等方面的調(diào)整、優(yōu)化，在嚴(yán)格執(zhí)行用地政策、規(guī)劃管理的同時，《若干措施》在用地保障方面設(shè)置了零星建設(shè)土地與周邊用地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、“帶方案供應(yīng)”、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)等支持性制度，并規(guī)定詳細(xì)規(guī)劃中容積率、用地性質(zhì)、建筑高度等可以適當(dāng)調(diào)整的情況。充分尊重現(xiàn)有情況實際，設(shè)置了老城區(qū)、歷史文化街區(qū)格局風(fēng)貌、街巷肌理、綠地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具體要求。如建筑密度可按照不高于現(xiàn)狀水平控制，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃控高要求。

任海濤表示，片區(qū)綜合更新改造包括房屋改造重建、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套等較多內(nèi)容，不同類型項目盈利水平差異較大，道路、排水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施屬于純公益項目，需要搞好項目收益成本平衡，統(tǒng)籌資源進行“肥瘦搭配”，通過市場化運作、財政資金引導(dǎo)、金融機構(gòu)貸款等方式籌集建設(shè)資金。

對此，《若干措施》鼓勵各地依法設(shè)立城市更新基金、發(fā)行企業(yè)債券、爭取專項貸款。鼓勵產(chǎn)權(quán)人出資自主更新、資產(chǎn)證券化(ABS)、投資人+EPC、發(fā)行債券、金融機構(gòu)和基金支持等多種融資渠道。此外，落實相關(guān)減免政策，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項目不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的征收范圍，不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

山東將在城市和片區(qū)兩個層面試點，探索創(chuàng)新與山東城市特點相適應(yīng)的城市更新工作制度、實施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理措施，形成可復(fù)制推廣經(jīng)驗。開展省級城市更新試點片區(qū)建設(shè)，實施重點區(qū)域突破，全面推進土地儲備、規(guī)劃設(shè)計、更新建設(shè)、產(chǎn)業(yè)策劃、運營管理等各項工作，形成主體培育、項目管理、資源統(tǒng)籌、要素保障等可復(fù)制推廣的經(jīng)驗做法。

為做好《若干措施》的貫徹落實，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳將研究制定相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加大項目謀劃儲備力度，構(gòu)建更新項目全流程、全周期的實施路徑，提高規(guī)劃設(shè)計建造水平，抓好各項要素保障等，干一片成一片，推動從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，促進城市高質(zhì)量發(fā)展，打造具有山東特色的宜居、韌性、智慧城市。