樓齡只影響貸款，不影響過戶。確定以下幾點(diǎn)。
1，是否屬于危房，可以找專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定。
2.一般超過30年的樓，不能貸款，只能全款。
3.樓齡大，以后再轉(zhuǎn)手問題很大。
4.如果不是必須買，建議別碰這種老樓。
創(chuàng)建于2017.9.4
購買二手房的手續(xù)和查驗的證件
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
三書一證一表要齊全
“三書”就是“住宅質(zhì)量保證書”，“住宅使用說明書”和“建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書”；
“一證”是指“房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證”；
“一表”就是“竣工驗收備案表”有時候要和購房合同一起出示，辦理一些必要的手續(xù)，落戶，兒童入學(xué)等等；
你若是只有一紙合同，有時候不足以說明房子是你的，這些證表里面，有相關(guān)單位的驗收蓋章，這就代表一套房的入市證書；當(dāng)然，有的房子很多年了，沒有這些東西，也沒關(guān)系，過戶后的不動產(chǎn)證書，就是唯一憑證。
購買人應(yīng)當(dāng)查看擬購買房屋的房屋所權(quán)證、土地使用權(quán)證。因為只有房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證齊全的房屋，才可以在二級市場交易。
查看房屋所有權(quán)證上登記所有權(quán)人姓名、土地使用權(quán)證上登記的土地使用權(quán)人姓名，可以核實出賣人是否是房屋所有權(quán)人，是否有權(quán)利出賣該房屋。如果房屋所有權(quán)證上登記的姓名與土地使用權(quán)證上登記的姓名不一致，說明該房屋至少轉(zhuǎn)讓過一次，土地使用權(quán)證尚沒有進(jìn)行相應(yīng)的變更，不得上市交易。如果發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證上登記的是兩人甚至多人，說明該房屋是屬于多人共有產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓需要得到所有產(chǎn)權(quán)人一致同意，否則可能導(dǎo)致交易無效或者被撤銷。
查看房屋所有權(quán)證上在產(chǎn)權(quán)來源，是經(jīng)濟(jì)適用住房，還是房改房，還是商品房，只有商品房兩證齊全時才可以上市交易，房改房是否可以上市交易，必須看各地各單位房改的政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房沒有達(dá)到管理機(jī)關(guān)規(guī)定的條件及期限，是不得上市交易的。
如果是由委托人負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)要求查看產(chǎn)權(quán)人給與代理人的書面授權(quán)委托書，應(yīng)當(dāng)查看委托書中授權(quán)范圍，以及委托人和代理人的身份證復(fù)印。
如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
如果是從房屋中介機(jī)構(gòu)購買二手房屋，應(yīng)當(dāng)注意查看中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照，并在中介機(jī)構(gòu)的辦公地點(diǎn)簽訂購買房屋合同。
繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
確認(rèn)各項費(fèi)用與過戶手續(xù)
購房時，需要確定原業(yè)主已經(jīng)結(jié)清水電，煤氣，電話，電視，網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，并確認(rèn)過戶稅單，有線電視，電話，網(wǎng)絡(luò)等過戶手續(xù)是否辦理。新房主要向這些公司問明老房主是否有欠費(fèi)情況，如有應(yīng)要求老房主繳清欠費(fèi)。這些費(fèi)用不繳納清楚，很可能會在房屋購入之后找上門來，這時候新房主容易和老房主之間產(chǎn)生糾紛，浪費(fèi)不必要的精力和金錢。
辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
確認(rèn)原戶口全部遷出
購房時需要確保原戶口全部遷出，這樣才能順利遷入戶口，并且建議將這一條件寫進(jìn)購房合同。
室內(nèi)所有設(shè)施清點(diǎn)
一定要到你購買房屋現(xiàn)場查看房屋具體情況，對于擬購買房屋的實際狀況有一個全面了解，包括但不限于房屋結(jié)構(gòu)、新舊程度、是否裝潢、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備完好程度、是否有損壞等。
二手房一般帶裝修，甚至老房主會連同部分家具，家電一起出售，這些東西都是有價的，哪些贈送，哪些出售，新房主都要一一記清，簽訂房屋購買合同時，這些設(shè)施的品牌，型號，顏色，是否可正常使用都要寫入合同，商談價格按照這些東西進(jìn)行商談。
對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
定金
購買房屋價格是由當(dāng)事人自由約定的，應(yīng)當(dāng)貨比三家合理確定，一旦簽訂購買房屋合同或者協(xié)議后毀約，是要承擔(dān)違約責(zé)任的。如果交付的是定金，一旦不購買房屋，定金是不予退換的。
購買合同約定應(yīng)當(dāng)具體可行，建議最好找專業(yè)律師起草購買房屋合同，對于室內(nèi)物品是否包括在內(nèi)，或者包括哪些物品應(yīng)當(dāng)約定明確，對于價款數(shù)額、付款時間、或者付款條件、房屋移交、辦理產(chǎn)權(quán)變更登記、違約責(zé)任等關(guān)鍵問題做出必要的約定。
雙方應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場交接房屋，并簽寫房屋移交清單，記載移交房房屋狀況及有關(guān)物品、設(shè)備數(shù)量、狀態(tài)等。
及時辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)變更登記。按照《物權(quán)法》規(guī)定，房屋、土地作為不動產(chǎn)實行登記交付原則，只有變更了 產(chǎn)權(quán)登記，才獲得了法律所認(rèn)可房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，只是一種對于房屋的事實占有，沒有獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。
