文/劉策

據(jù)可靠消息，華泰佳越-中南寓見資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃二返材料已經(jīng)提交，如果獲得交易所無異議批復(fù)函，就將成為國內(nèi)首單資產(chǎn)管理方與原始權(quán)益人分離的類REITs產(chǎn)品。

該REITs標(biāo)的由寓見公寓擔(dān)任資產(chǎn)管理方，該項(xiàng)目是一個(gè)經(jīng)改建而成的集中式項(xiàng)目，擁有13種戶型、總計(jì)486間房，在目前所有開業(yè)投入運(yùn)營的長租公寓項(xiàng)目中，為單體體量之最。

這個(gè)模式無疑具有標(biāo)志性意義，這是既新派公寓發(fā)行國內(nèi)首單自持公寓類REITs之后，由運(yùn)營商管理，開發(fā)商持有的首單“資管分離”類REITs產(chǎn)品，這兩者到底有什么區(qū)別？有哪些相同點(diǎn)？筆者為此進(jìn)行專門解讀。

一、模式：自成體系VS強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

寓見與中南建設(shè)合作的此單類REITs，與新派公寓類REITs的第一大區(qū)別在于，新派公寓是完成了從成立私募基金-收購物業(yè)-改造-運(yùn)營管理-類REITs退出的完整閉環(huán)，其模式重點(diǎn)在前端，側(cè)重于募資和收購物業(yè)，這需要親力親為，所以新派的路徑就是怎么找到便宜的錢和便宜的資產(chǎn)。

所以可以看到新派在2018年3月12日與中國建設(shè)銀行，共同發(fā)起成立了基于資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)并購基金，初期規(guī)模20億人民幣。基金的第一期，中國建設(shè)銀行和基金管理方將分別拿出十個(gè)億的資本，在全國范圍內(nèi)收購標(biāo)的物業(yè)，將本來位置很好，本身卻被荒廢的資產(chǎn)買下來，運(yùn)營管理，到最后實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

而對于寓見來說，其本身更傾向于扮演投顧和運(yùn)營雙重角色，募資主要依托開發(fā)商主體信用及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，資產(chǎn)本身是開發(fā)商的，所以其重點(diǎn)在于對開發(fā)商做類REITs全過程的專業(yè)服務(wù)和運(yùn)營托管服務(wù)。其著眼點(diǎn)在于運(yùn)營增值。

在寓見看來，中國長租公寓REITs市場的豐富度需要和各個(gè)物業(yè)的原始權(quán)益人進(jìn)行合作，包括開發(fā)商，政府主導(dǎo)的投資平臺以及其他各路玩家的市場進(jìn)入，才能把REITs市場的廣度和深度做出來。

所以這背后也折射出兩者不同的底層邏輯，新派更強(qiáng)調(diào)自成一派，就像新中國要搞一套獨(dú)立完整的工業(yè)體系，然后輸出，寓見則一開始就強(qiáng)調(diào)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，強(qiáng)調(diào)市場合作，更傾向于擔(dān)負(fù)服務(wù)運(yùn)營的角色，做好開發(fā)商全鏈條服務(wù)。

二、運(yùn)營：各有差別但殊途同歸

資產(chǎn)要證券化的前提，第一資產(chǎn)本身是優(yōu)質(zhì)的，第二是很強(qiáng)的運(yùn)營能力，使得資產(chǎn)現(xiàn)金流表現(xiàn)更好，這個(gè)資產(chǎn)包才能夠發(fā)行，并且獲得一個(gè)更高的信用評價(jià)以及一個(gè)更低的資金成本。

和許多長租公寓品牌面臨的難題一樣，運(yùn)營、資產(chǎn)證券化都是難點(diǎn)，相比其它類型的長租公寓而言，開發(fā)商的運(yùn)營難題或許更為突出。

對于新派公寓和寓見公寓而言，兩者都致力于為開發(fā)商提供運(yùn)營服務(wù)，不過兩者方式各有區(qū)別：

對于新派公寓來說，是通過借助國內(nèi)首單公寓類REITs這一品牌勢能和打造完整的資產(chǎn)管理閉環(huán)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一方面繼續(xù)做大基金業(yè)務(wù)，另一方面吸引開發(fā)商來開展物業(yè)運(yùn)營合作。

而對于寓見公寓來說，則是通過提供資產(chǎn)證券化和運(yùn)營服務(wù)，為開發(fā)商帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，打造質(zhì)地優(yōu)良的資產(chǎn)包，為成功發(fā)行REITs提供良好的資產(chǎn)信用，同時(shí)打通投融資渠道，一站式解決資產(chǎn)持有方運(yùn)營和退出的痛點(diǎn)。

所以兩者各有差別，新派傾向于獨(dú)立品牌＋品牌輸出，寓見則有點(diǎn)像投顧 運(yùn)營一攬子服務(wù)。

但是這兩種模式也有相同點(diǎn)，在一定意義上，殊途同歸，因?yàn)榱己玫倪\(yùn)營能力和坪效都是兩者最核心的內(nèi)容，對于新派來說，沒有運(yùn)營能力，自身做不了REITs，也無法實(shí)現(xiàn)品牌輸出，對于寓見來說，沒有運(yùn)營能力，就沒有辦法完成一站式運(yùn)營和退出的閉環(huán)。

而最考驗(yàn)運(yùn)營能力的，就是大規(guī)模的擴(kuò)張。公寓擴(kuò)張到一定規(guī)模后，固定成本將會分?jǐn)傁♂專勺兂杀究赡苌仙?，進(jìn)而會降低企業(yè)利潤率，而這是開發(fā)商最大的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

所以我們會看到無論是新派，還是寓見，都在不遺余力的提升運(yùn)營能力。像大家熟知的新派自身打造運(yùn)營系統(tǒng)，產(chǎn)品精細(xì)化打造，大家都熟悉在此不再贅述了。

像寓見則在線上和線下兩方面共同發(fā)力，在線上，寓見采用自主研發(fā)、獲得專利認(rèn)證的AMS系統(tǒng)，通過自建的“小區(qū)樓宇租金數(shù)據(jù)庫”深挖用戶需求，提升公寓租金。

在線下，則通過對日工作交接、巡樓記錄、退房結(jié)算管理、控制房源管理、保潔、維修的驗(yàn)收與管理等關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的系統(tǒng)化把控，在節(jié)省人效的同時(shí)，提升業(yè)務(wù)操作的精準(zhǔn)性與高效性。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位等情況精準(zhǔn)識別租客畫像及租客標(biāo)簽，基于租客的定位及體驗(yàn)，進(jìn)行項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)。

精細(xì)化運(yùn)營商的出現(xiàn)，有利于整個(gè)存量市場的發(fā)展，提高存量資產(chǎn)的坪效，進(jìn)而提升資產(chǎn)的價(jià)值，最終為資產(chǎn)證券化提供好的資產(chǎn)包，這是運(yùn)營商起到的很重要的一個(gè)作用。

三、退出：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取能力VS優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)掘能力

事實(shí)上，運(yùn)營難題僅僅是資產(chǎn)持有方面臨的諸多難題之一，資金的快速退出是另一個(gè)需要解決的問題。長租公寓前期投入資金多，回報(bào)周期長，從而使資產(chǎn)方資金鏈承壓嚴(yán)重。

對于新派而言，要實(shí)現(xiàn)退出，需要的是前端低價(jià)物業(yè)資產(chǎn)的獲取能力以及運(yùn)營能力，比如新派主要聚焦不良資產(chǎn)整體收購，這樣下來物業(yè)價(jià)格低，整體租金回報(bào)率就有保障，能夠滿足上REITs的要求，而運(yùn)營則是保障收益率達(dá)標(biāo)乃至超額的關(guān)鍵。

對于寓見而言，則在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的發(fā)掘能力，主要是幫助開發(fā)商識別自身的資產(chǎn)哪些適合上REITs，并且在這個(gè)過程中提供專業(yè)服務(wù)，因?yàn)镽EITs的發(fā)行，涉及到銀行券商等機(jī)構(gòu)聯(lián)動、公募退出、二級市場資產(chǎn)處置等一系列專業(yè)性極強(qiáng)的操作，對于絕大多數(shù)開發(fā)商來說，就像直接運(yùn)營長租公寓一樣，是一項(xiàng)高難度、高成本、低效率的業(yè)務(wù)。而寓見則敏銳找到了這一市場機(jī)會。

對于運(yùn)營商而言，能幫助開發(fā)商解決發(fā)展長租公寓所面臨的產(chǎn)品、服務(wù)能力、盈利能力、流量和資本的問題，才是未來長租公寓規(guī)模化發(fā)展的關(guān)鍵。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，則意味著中國房地產(chǎn)市場的核心競爭力，已從土地資源的爭奪，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理等綜合能力的比拼，必然需要具備高超運(yùn)營能力、多渠道資本運(yùn)作以及專業(yè)投資眼光的專業(yè)，來引領(lǐng)市場未來的發(fā)展方向與服務(wù)。

（全文完）

特別聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在單位立場（以對外公告為準(zhǔn)）。