文/曹紅光 應(yīng)旭升 浙江澤鑒律師事務(wù)所
本文由作者向無(wú)訟閱讀供稿
[摘要]以房抵債是當(dāng)前新常態(tài)下，建筑企業(yè)解決房產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款問(wèn)題的常見(jiàn)方法。以房抵債協(xié)議具有要物性原則；即承包人實(shí)際受領(lǐng)抵債房產(chǎn)前，房產(chǎn)企業(yè)可能反悔，原債務(wù)并不消失；承包人直接主張履行“以房抵債”約定過(guò)戶(hù)義務(wù)的，人民法院可不予支持。承包人為控制抵債協(xié)議要物性原則所帶法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)采取有效應(yīng)對(duì)措施，包括及時(shí)辦理決算、規(guī)范抵債合同、排除權(quán)利障礙、有效行使權(quán)利等。
一、以房抵債由來(lái)
新常態(tài)下，房產(chǎn)企業(yè)以其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給承包人，用以沖抵所欠的工程價(jià)款，被稱(chēng)為以房抵債。以房抵債一方面解決了承包人工程款拖欠問(wèn)題，進(jìn)而避免民工討薪群訪事件與材料商連環(huán)訴訟；另一方面解決了房市下行背景下房產(chǎn)滯銷(xiāo)問(wèn)題。真可所謂，一舉兩得。
以房抵債既有債務(wù)履行期滿(mǎn)前約定的以房抵債，又有債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后約定的以房抵債。換言之，無(wú)論何種形式的以房抵債，雙方均需簽訂《建設(shè)工程施工合同》與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等多份協(xié)議。
二、以房抵債協(xié)議的要物性
（一）以房抵債協(xié)議具有要物性
當(dāng)事人約定的以房抵債大致可分為債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前約定以房抵債與債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后的以房抵債。無(wú)論哪種以房抵債，均應(yīng)堅(jiān)持要物性原則。即抵債房產(chǎn)尚未交付承包人之前，承包人要求履行以物抵債協(xié)議的，人民法院原則上不予支持。
換言之，在承包人未實(shí)際受領(lǐng)抵債房之前，原建設(shè)工程施工合同債務(wù)并未消滅。發(fā)包人違約或反悔的，承包人只能要求發(fā)包人履行建設(shè)工程施工合同項(xiàng)下債務(wù)。
（二）要物性原則下的具體裁判思路
1.債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前約定的以房抵債
債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，工程款金額不確定，可能存在協(xié)議顯失公平問(wèn)題。發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程施工合同債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前就作出以房抵債的約定，承包人應(yīng)得工程款債權(quán)尚未到期，且金額可能與抵債房產(chǎn)存在較大差距。如果法院直接認(rèn)定約定有效，會(huì)導(dǎo)致雙方利益失衡。所以參照《物權(quán)法》有關(guān)禁止流押、流質(zhì)的規(guī)定，不確認(rèn)以房抵債約定效力。具體處理方法是：
⑴如抵債房產(chǎn)尚未交付承包人，而承包人請(qǐng)求確認(rèn)抵債房產(chǎn)所有權(quán)并要求發(fā)包人交付的，不予支持。
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋[2015]18號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院民間借貸規(guī)定》）第24條規(guī)定“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”
此類(lèi)案件處理思路與《最高法院民間借貸規(guī)定》第24條思路一致的。當(dāng)發(fā)包人以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為工程施工合同的擔(dān)保，發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程施工合同關(guān)系審理。發(fā)包人不履行生效判決所確定的工程款支付債務(wù)的，承包人可申請(qǐng)拍賣(mài)抵債房產(chǎn)以?xún)斶€債務(wù)。
⑵如抵債房產(chǎn)已交付給發(fā)包人，參照《物權(quán)法》有關(guān)質(zhì)押規(guī)定，發(fā)包人請(qǐng)求承包人履行消算義務(wù)或主張回贖的，法院應(yīng)予支持。
2.債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后約定的以房抵債
債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后，工程款金額得以確定，在此基礎(chǔ)上達(dá)成的以物抵債協(xié)議，一般不會(huì)存在顯失公平的問(wèn)題。如法院查明以房抵債協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形下，應(yīng)決定尊重當(dāng)事人意思自治。具體處理方法是：
⑴抵債房產(chǎn)尚未交付承包人，發(fā)包人反悔拒不配合辦理過(guò)戶(hù)，承包人請(qǐng)求發(fā)包人履行以房抵債協(xié)議，是否應(yīng)支持？
情況一：發(fā)包人反悔，且能舉證其有能力繼續(xù)原建設(shè)工程施工合同價(jià)款支付義務(wù)的，承包人要求履行以房抵債約定，不應(yīng)支持。
情況二：發(fā)包人反悔，且未能舉證其有能力繼續(xù)原建設(shè)工程施工合同價(jià)款支付義務(wù)的，承包人要求履行以房抵債約定，應(yīng)予支持。
⑵抵債房產(chǎn)已經(jīng)交付承包人，發(fā)包人反悔的，人民法院不予支持。
當(dāng)然抵債協(xié)議發(fā)生《合同法》第54條規(guī)定情形的，發(fā)包人、承包人均可請(qǐng)求變更或撤銷(xiāo)以房抵債協(xié)議。
對(duì)于發(fā)包人與承包人利用以物抵債惡意逃債的，銀行在內(nèi)的第三人可依據(jù)《合同法》第74條規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)；也可依據(jù)《合同法》52條規(guī)定主張抵債行為無(wú)效。
三、以房抵債要物性原則之承包人風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
（一）要物性原則下的承包人風(fēng)險(xiǎn)
以房抵債合同本質(zhì)是代物清償。僅有代物清償合意，而未實(shí)際轉(zhuǎn)移物權(quán)的，原債務(wù)并未消滅。于是，發(fā)包人的誠(chéng)信成為“以房抵償”可否成功的關(guān)鍵。一旦房?jī)r(jià)上漲，不誠(chéng)信開(kāi)發(fā)商以種種理由不配合登記，并將已抵債的房產(chǎn)高價(jià)出售給第三人。要是承包人逼急了，房產(chǎn)公司就有板有眼地與你說(shuō)法理，“根據(jù)要物性原則，抵債人在抵償房產(chǎn)過(guò)戶(hù)前可以反悔?！边@種“依法賴(lài)賬”的姿態(tài)，讓承包人欲哭無(wú)淚。
（二）要物性原則下承包人應(yīng)對(duì)措施
1.及時(shí)辦理結(jié)算
⑴辦理工程結(jié)算是以物抵債的前提。沒(méi)有明確結(jié)算金額無(wú)從談起。當(dāng)事人就未到期的債權(quán)，提前達(dá)成的以房抵償協(xié)議，勢(shì)必涉及“抵押”、“質(zhì)押”等形式導(dǎo)致合同無(wú)效。
⑵工程決算原則
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，“建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持?！?/div>
據(jù)此，只要工程竣工驗(yàn)收合格，承包人無(wú)論合同是否無(wú)效，其均有權(quán)主張工程款。
倘若，當(dāng)事人就無(wú)效施工合同結(jié)算工程款達(dá)成以房抵債協(xié)議，事后又以原施工合同無(wú)效為由，主張以物抵債協(xié)議無(wú)效，人民法院不予支持。我們認(rèn)為，以房抵債協(xié)議是獨(dú)立于建設(shè)工程施工合同之外的，施工合同無(wú)效不必然導(dǎo)致以房抵債協(xié)議無(wú)效。
2.規(guī)范抵債協(xié)議
⑴抵債協(xié)議的合同條款應(yīng)當(dāng)明確具體。用以抵債的房產(chǎn)具體坐落、面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、交付時(shí)間、辦證時(shí)間、辦證費(fèi)用等都應(yīng)有明確的約定。除了對(duì)合同全面審查，還應(yīng)將產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件列為合同附件。
⑵抵債協(xié)議的合同條款應(yīng)當(dāng)全面完整。為防止發(fā)包人違約，注明不能履行本物權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，還有其他補(bǔ)救措施，如承包人有權(quán)要求置換抵債物；又如由發(fā)包人股東個(gè)人資產(chǎn)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
⑶對(duì)合同標(biāo)的物還需現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、核實(shí)。
3.排除權(quán)利障礙
⑴尚未取得預(yù)售許可證，不能辦理以房抵債；即便簽訂以房抵債協(xié)議也是無(wú)效的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。”
⑵抵債物不存在抵押權(quán)限制；如抵押物用于抵償債務(wù)的，必須征得抵押權(quán)人的同意。否則，無(wú)法辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)?！段餀?quán)法》第191條第2款規(guī)定，“抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/div>
⑶抵債物不存在法院查封；如有權(quán)單位查封，無(wú)法辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ǘ┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；……”據(jù)此，因查封措施導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)登記證件的，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同并主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予以支持，但是買(mǎi)受人已不可能拿到抵償物了。
4.有效行使權(quán)利
⑴準(zhǔn)確選擇法律關(guān)系
一旦房產(chǎn)企業(yè)拒不配合登記，承包人首選按原基礎(chǔ)法律關(guān)系起訴，并提出優(yōu)先權(quán)請(qǐng)求；起訴同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)抵債房產(chǎn)申請(qǐng)保全。倘若承包人直接起訴要求履行以物抵償協(xié)議的，法院原則上不予支持。
至于承包人按原工程施工合同關(guān)系主張權(quán)利的，最大的法律障礙莫過(guò)于起訴已超過(guò)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院優(yōu)先權(quán)批復(fù)》）所限定優(yōu)先權(quán)行使期限（即工程竣工之日起算6個(gè)月或約定竣工之日起算6個(gè)月）。
我們也注意到《最高人民法院公報(bào)》（2014年第12期）刊登的《朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》一文。該文觀點(diǎn)認(rèn)為“當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂并立有聯(lián)系的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款合同》。如兩份合同均依法成立并都生效，那么應(yīng)認(rèn)定同時(shí)成立商品房買(mǎi)賣(mài)和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系……”據(jù)此，我們是否可以這樣得出結(jié)論：房產(chǎn)公司拒不履行該商品房買(mǎi)賣(mài)合同辦證義務(wù)的，承包人同時(shí)以“建設(shè)工程施工合同”＋“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”兩個(gè)法律關(guān)系訴至法院！？（該思路本人尚無(wú)實(shí)踐）
⑵鎖定優(yōu)先權(quán)除斥期
房產(chǎn)企業(yè)違約不可怕，承包人完全可以起訴之；但可怕的是，承包人在房產(chǎn)企業(yè)撕毀抵債協(xié)議時(shí)，承包人再起訴時(shí)已超過(guò)法定優(yōu)先權(quán)6個(gè)月的除斥期限。
《最高法院優(yōu)先權(quán)批復(fù)》第4條規(guī)定，“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”如此，法律規(guī)定了優(yōu)先權(quán)6個(gè)月的除斥期，期限屆滿(mǎn)，該優(yōu)先權(quán)即不復(fù)存在。
承包人應(yīng)妥善運(yùn)用各省市司法審判意見(jiàn)之規(guī)定，盡早鎖定優(yōu)先權(quán)。《杭州市中級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問(wèn)題的解答》第8條第5點(diǎn)規(guī)定：“雖然上述批復(fù)（即《最高法院優(yōu)先權(quán)批復(fù)》）規(guī)定了該優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為6個(gè)月，但從《合同法》第286條的條文本意分析，該6個(gè)月的期限僅是規(guī)定應(yīng)由承包人向發(fā)包人催告交付工程價(jià)款，至于是否選擇折價(jià)、拍賣(mài)等形式受償?shù)?，并不在該期限?nèi)。但應(yīng)當(dāng)明確，從承包人催告時(shí)起，就意味著其知道自身可以行使優(yōu)先受償權(quán)了。所以也應(yīng)當(dāng)從這一時(shí)間點(diǎn)計(jì)算該項(xiàng)權(quán)利的訴訟時(shí)效，即為兩年。若兩年內(nèi)不起訴的，則應(yīng)喪失該優(yōu)先受償?shù)膭僭V權(quán)?！?/div>
據(jù)此，承包人要做兩件事方可奠定優(yōu)先權(quán)請(qǐng)求基礎(chǔ)，即6個(gè)月內(nèi)催告＋2年內(nèi)起訴。這里6個(gè)月內(nèi)催告，建議承包人采用公證送達(dá)催告函（即催款又催優(yōu)先權(quán)）。
編排/謝昊
責(zé)編/張潔 微信號(hào)：zhengbeiqing0726
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