企業(yè)上市解決之道之二十七：業(yè)績(jī)大幅下滑
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農(nóng)村集體建設(shè)用地用作廠房建設(shè)過程中可能若干問題，本文詳細(xì)列舉了部分可能存在的一些法律問題并給出了一定的解決方案。
農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市流程：
在農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)過程中，存在如下幾項(xiàng)需要注意的問題：
1、經(jīng)流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地本身的權(quán)屬問題
解決方案：
（1）去當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源局了解該農(nóng)村集體建設(shè)用地是否經(jīng)過登記，是否具備相關(guān)的土地使用證。
（2）去村委會(huì)以及當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局了解該土地是否屬于集體所有的農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
法律依據(jù)：根據(jù)《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》第二十一條：嚴(yán)禁擅自將集體所有的農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。確需將集體所有的農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須按照法律、法規(guī)規(guī)定辦理審批手續(xù)
2、農(nóng)村集體建設(shè)用地用作廠房建設(shè)的合規(guī)性問題
解決方案：
（1）去當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃部門了解該項(xiàng)土地流轉(zhuǎn)后的用途是否符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃。（區(qū)國(guó)土資源局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）
（2）去村委會(huì)、主管土地資源局了解此次改變土地使用用途是否經(jīng)過其同意，去區(qū)政府了解此次改變土地用途行為是否經(jīng)過其審批
法律依據(jù)：根據(jù)《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》第四條與第五條規(guī)定，湖北省農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途需要滿足兩個(gè)要件：第一，要符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃；第二，嚴(yán)禁用作房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。因此農(nóng)村集體建設(shè)用地用作工業(yè)用途，該用途必須要滿足當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃。對(duì)此第二十五條更是有明確的規(guī)定（第二十五條 對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，擅自將集體農(nóng)用地和未利用地改變成建設(shè)用地并進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。）
根據(jù)上述實(shí)行辦法第二十一條，集體建設(shè)用地用于工業(yè)廠房建設(shè)屬于改變了土地的用途，需要經(jīng)土地所有者和有關(guān)土地、規(guī)劃行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府批準(zhǔn)。
3、土地流轉(zhuǎn)的交易平臺(tái)問題
解決方案：
（1）前往相關(guān)土地流轉(zhuǎn)交易機(jī)構(gòu)查詢本次土地流轉(zhuǎn)的交易記錄
法律依據(jù)：根據(jù)《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》第十一條 集體建設(shè)用地出讓、出租，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)或土地交易場(chǎng)所掛牌交易。
4、土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格問題
解決方案：
（1）查詢湖北省人民政府規(guī)定的該農(nóng)村集體建設(shè)用地所在地區(qū)的國(guó)有土地的出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)比本次土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是否低于此最低標(biāo)準(zhǔn)
法律依據(jù)：根據(jù)《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》第十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格，不得低于省人民政府制定的當(dāng)?shù)貒?guó)有土地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。沒有制定最低標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)參照農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)成果或相鄰地段國(guó)有土地價(jià)格確定。
5、土地流轉(zhuǎn)是否辦理土地登記以及取得相關(guān)權(quán)屬證明
解決方案：
（1）去國(guó)土資源局查詢?cè)w土地所有證或其他該土地權(quán)屬證明文件
（2）去城建局查詢?cè)擁?xiàng)建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件
（3）檢查該土地使用權(quán)的出讓出租合同
（4）去村集體委員會(huì)了解該項(xiàng)土地流轉(zhuǎn)行為是否獲得了集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意
（5） 前往環(huán)保局了解該項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)是否獲得了環(huán)評(píng)許可
法律依據(jù)：根據(jù)《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》第九條 集體建設(shè)用地所有者以出讓、出租等方式將其使用權(quán)確定給單位或者個(gè)人使用的，應(yīng)當(dāng)在出讓、出租合同簽定后30日內(nèi)，由集體建設(shè)用地所有者和使用者向土地所在地縣、市人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，并提交下列材料：
（一）集體土地所有證或其他土地權(quán)屬證明文件；
（二）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；
（三）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租等合同；
（四）集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的證明文件；
（五）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件。
6、本次土地流轉(zhuǎn)是否存在合同糾紛
解決方案：
（1）前往當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)與村集體成員的土地出讓補(bǔ)償金是否到位、雙方是否還存在對(duì)原有合同條款的爭(zhēng)議事項(xiàng)。
（注：文中引用的土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律法規(guī)為地方法規(guī)和部門規(guī)章，具體執(zhí)行請(qǐng)參見企業(yè)當(dāng)?shù)厥∈邢嚓P(guān)地方法規(guī)以及部門規(guī)章）
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