淺議房地產(chǎn)公司破產(chǎn)之債權(quán)認(rèn)定原則
房地產(chǎn)破產(chǎn)案件涉及的法律關(guān)系主要包括:商品房買賣合同法律關(guān)系、民間借貸法律關(guān)系、建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系等。法律關(guān)系復(fù)雜, 各種關(guān)系相互交叉, 案件中債權(quán)認(rèn)定不當(dāng), 會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。筆者結(jié)合法律規(guī)定和實(shí)踐, 對(duì)房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中上述三類債權(quán)認(rèn)定的原則和方式進(jìn)行研究, 提出觀點(diǎn)與讀者商榷。
一、商品房買賣合同法律關(guān)系有關(guān)的債權(quán)認(rèn)定原則
商品房買賣合同法律關(guān)系中, 根據(jù)購(gòu)房者群體進(jìn)行劃分可分為普通購(gòu)房戶 (即具備正式房屋買賣合同和網(wǎng)簽備案手續(xù)) 、一房二賣購(gòu)房戶 (僅有買賣合同或意向合同, 無(wú)網(wǎng)簽備案) 、預(yù)購(gòu)、訂購(gòu)房屋的購(gòu)房戶;根據(jù)所購(gòu)房屋的類型, 又可分為住宅型購(gòu)房和商鋪型購(gòu)房;根據(jù)購(gòu)房者的訴求不同, 可分為要求繼續(xù)交房和要求退還購(gòu)房款兩種類型。但不管從哪個(gè)角度進(jìn)行分類, 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容, 并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的, 該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。因此商品房買賣法律關(guān)系的基礎(chǔ)都是商品房買賣合同, 不論是經(jīng)房管局備案登記的房屋買賣合同, 或者是開發(fā)商自行與債權(quán)人簽訂的房屋買賣合同, 只要具備房屋買賣合同的主要條款和有效要件的, 均應(yīng)認(rèn)定雙方具備商品房買賣合同關(guān)系。筆者認(rèn)為, 該類法律關(guān)系中幾種特殊情形應(yīng)特別注意:
1.商品房買賣合同真實(shí)性、有效性的審查
實(shí)務(wù)中存在開發(fā)商以員工或他人名義購(gòu)房, 而購(gòu)房款實(shí)際系由開發(fā)商支付的情況。筆者認(rèn)為, 由于真實(shí)意思表示是民事法律行為必須具備的條件之一, 上述情形不符合民事法律行為的有效要件, 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)符合該情況的債權(quán)人提出的訴求, 根據(jù)債權(quán)人實(shí)際支付的款項(xiàng)金額, 認(rèn)定為普通債權(quán)。
2. 貸款辦理不成功, 即使交納首付款, 也不具備優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
開發(fā)商與購(gòu)房戶雙方簽訂正式的商品房買賣合同 (定金合同或意向合同除外) 后, 購(gòu)房戶付了30%-40%首付房款, 但按揭沒(méi)有辦或銀行的按揭款沒(méi)有下來(lái), 對(duì)這部分購(gòu)房戶, 筆者認(rèn)為不享有消費(fèi)者購(gòu)房戶的優(yōu)先權(quán)。支付合同總價(jià)50% (含本數(shù)) 以上的, 不論其要求交房或退還購(gòu)房款, 均給予認(rèn)定優(yōu)先債權(quán)。認(rèn)定的法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后, 承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。如破產(chǎn)項(xiàng)目能夠復(fù)工并且竣工驗(yàn)收, 合同雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同, 繼續(xù)履行過(guò)程中, 債權(quán)人如未支付全部?jī)r(jià)款, 首先應(yīng)補(bǔ)足全部?jī)r(jià)款, 在補(bǔ)足房?jī)r(jià)的前提下, 管理人應(yīng)交付房屋。對(duì)于項(xiàng)目能夠復(fù)工并且竣工驗(yàn)收交房, 但購(gòu)房戶仍堅(jiān)持要求退款的, 也應(yīng)認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán) (金錢債) 。如后期項(xiàng)目不能復(fù)工, 不論其要求交房或退還購(gòu)房款, 均給予認(rèn)定優(yōu)先債權(quán)。
3. 一房二賣的認(rèn)定
如簽訂商品房買賣合同時(shí)房屋已出售給他人, 應(yīng)認(rèn)定雙方具備商品房買賣合同關(guān)系。但債權(quán)人要求交房, 因客觀上無(wú)法繼續(xù)履行, 管理人應(yīng)解除合同, 退還債權(quán)人購(gòu)房款。對(duì)一房二賣的情形中, 如債權(quán)人簽訂的合同性質(zhì)屬于定金合同或意向合同 (包括預(yù)購(gòu)、訂購(gòu)等形式) , 這部分的債權(quán)人有些錢已經(jīng)全款付清, 有些付了一部分款項(xiàng), 但由于債權(quán)人未簽訂商品房買賣合同, 因此并不具備商品房買賣合同法律關(guān)系, 故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為普通債權(quán)。
4. 住宅和商鋪的債權(quán)認(rèn)定
該問(wèn)題上實(shí)踐中爭(zhēng)議較大, 實(shí)踐中有個(gè)案對(duì)批復(fù)中的消費(fèi)者認(rèn)定為生活性消費(fèi), 并將商鋪類購(gòu)房者排除在批復(fù)中的消費(fèi)者范疇外, 此類觀點(diǎn)是認(rèn)為批復(fù)的傾向性是生存?zhèn)鶛?quán)大于投資類債權(quán)。但筆者認(rèn)為, 對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房戶給予特別保護(hù)是法律規(guī)定的大原則, 但在實(shí)務(wù)中, 從社會(huì)和諧和穩(wěn)定的角度出發(fā), 不一定對(duì)以生活居住為目的消費(fèi)或投資型消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分, 可以將上述兩種情形一視同仁。只要符合房屋買賣合同的有效要件和批復(fù)對(duì)購(gòu)房款支付比例的規(guī)定, 均可以認(rèn)定其債權(quán)的優(yōu)先性。故在實(shí)務(wù)中適度放寬, 分類處置, 平衡各方利益, 考慮社會(huì)效果問(wèn)題, 在法律框架內(nèi)做一些適當(dāng)?shù)睦嬲{(diào)整, 有利于破產(chǎn)案件的推進(jìn)。
二、民間借貸法律關(guān)系的債權(quán)認(rèn)定
一般民間借貸關(guān)系較為普遍, 本文僅對(duì)民間借貸中的以房抵債情況進(jìn)行探討。以房抵債的問(wèn)題, 基本上每個(gè)房地產(chǎn)破產(chǎn)案件都有碰到, 是破產(chǎn)實(shí)務(wù)中債權(quán)認(rèn)定的難點(diǎn)。根據(jù)簽訂以房抵債協(xié)議或商品房買賣合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn), 可以將該類債權(quán)區(qū)分為兩類, 第一類為簽訂借款合同同時(shí)簽訂以房抵債協(xié)議或房屋買賣合同;第二類為簽訂借款協(xié)議在先, 在借款到期后簽訂以房抵債協(xié)議或房屋買賣合同。筆者認(rèn)為, 上述兩種情況均不以是否辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)作為評(píng)價(jià)法律關(guān)系變化的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于第一類情況, 《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條已有較為明確的規(guī)定, 應(yīng)認(rèn)定雙方之間屬于民間借貸法律關(guān)系, 債權(quán)性質(zhì)為普通債權(quán), 在此不再討論。本文僅對(duì)第二種借款到期后, 雙方簽訂以房抵債協(xié)議和購(gòu)房合同的情形進(jìn)行論述。
對(duì)“以房抵債”, 有些案件中采取一刀切方法, 將“以房抵債”全部認(rèn)定為普通債權(quán)。但實(shí)務(wù)中以房抵債的情況很復(fù)雜, 證據(jù)如果不充分, 可以將其認(rèn)定普通債權(quán)。但以下幾種情況應(yīng)當(dāng)特別注意: (1) 以房抵債后變成正常的商品房買賣合同關(guān)系, 部分款項(xiàng)進(jìn)入公司, 簽訂正式商品房買賣合同, 也做了預(yù)登記的情形, 應(yīng)該認(rèn)定為真正的商品房買賣合同關(guān)系; (2) 消費(fèi)者購(gòu)房, 如果沒(méi)有消費(fèi)意愿是否就不認(rèn)定為消費(fèi)者購(gòu)房, 還是掌握的寬松些; (3) 各地限購(gòu)政策均涉及到限購(gòu)一套房, 破產(chǎn)案件的管理人在審查時(shí)發(fā)現(xiàn)以房抵債, 而且符合認(rèn)定真正的商品房買賣合同關(guān)系, 但以房抵債的房屋有好幾套, 是否都認(rèn)定為商品房買賣合同關(guān)系。案件的管理人只能查清在涉案樓盤有幾套房, 無(wú)法查清購(gòu)房人其他到底有幾套房, 超過(guò)本樓盤之外的其他已購(gòu)房或者購(gòu)新房都不應(yīng)在管理人認(rèn)定的范圍。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)本樓盤的一套房做優(yōu)先權(quán)處理, 其他的作為普通債權(quán)人處理; (4) 建設(shè)施工合同履行過(guò)程中存在以房抵債的處理, 建設(shè)施工合同履行過(guò)程中的以房抵債的情況較為復(fù)雜。實(shí)務(wù)中有三種情況:分別是抵工程款、抵民間借貸、抵給債權(quán)人后又抵給他們債權(quán)人, 其中還有網(wǎng)簽在債權(quán)人的債權(quán)人名下的情況。
以物抵債協(xié)議是實(shí)踐性契約。對(duì)債務(wù)清償期屆滿后的以物抵債, 目的是為了清償債務(wù), 但這種清償行為的本質(zhì)屬性具有實(shí)踐性法律行為特征, 只有在履行了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后才能成立。在破產(chǎn)情況下, 即便債權(quán)人與債務(wù)人簽訂了抵債協(xié)議并辦理了預(yù)告登記, 但依據(jù)實(shí)踐性規(guī)則, 房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不以預(yù)告登記為生效要件, 即此時(shí)的抵債協(xié)議仍處于雙方未履行完畢的狀態(tài)。鑒于上述以房抵債協(xié)議基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同不成立, 雙方之間的法律關(guān)系自始自終應(yīng)當(dāng)界定為民間借貸法律關(guān)系。但在該問(wèn)題上法學(xué)界爭(zhēng)議很大, 一種意見是以江蘇省高院的觀點(diǎn)為代表, 認(rèn)為對(duì)當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議, 應(yīng)區(qū)分不同情形進(jìn)行認(rèn)定與處理: (一) 當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議, 該協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的, 如債權(quán)人以債務(wù)人違反以物抵債的約定而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的, 人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)人民法院釋明, 當(dāng)事人變更訴請(qǐng)要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的, 人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。 (二) 當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成以物抵債的協(xié)議, 同時(shí)明確約定在債務(wù)清償期屆滿時(shí)應(yīng)進(jìn)行清算, 該以物抵債協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力, 但該約定不具有對(duì)抗其他債權(quán)人的效力。 (三) 當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前約定以房屋或土地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵債, 并明確在債務(wù)清償后可以回贖, 債務(wù)人或第三人根據(jù)約定已辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的, 該行為符合讓與擔(dān)保的特征。因違反物權(quán)法定原則, 不產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效力。債權(quán)人如根據(jù)抵債協(xié)議及物權(quán)轉(zhuǎn)移憑證要求原物權(quán)人遷讓的, 人民法院應(yīng)不予支持。對(duì)當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后的以物抵債協(xié)議, 應(yīng)區(qū)分兩種情況進(jìn)行認(rèn)定與處理: (一) 債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議, 在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前, 債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議, 債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的, 人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)釋明, 當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的, 人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。 (二) 當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后, 一方反悔, 要求認(rèn)定以物抵債協(xié)議無(wú)效的, 人民法院不予支持。但如當(dāng)事人一方認(rèn)為抵債行為具有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條規(guī)定的可變更、可撤銷情形的, 可以依法請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。債權(quán)人在債務(wù)清償期屆滿后通過(guò)以物抵債協(xié)議取得了所抵之物的所有權(quán), 后要求債務(wù)人承擔(dān)標(biāo)的物瑕疵擔(dān)保責(zé)任的, 人民法院可參照《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于買賣合同的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。實(shí)務(wù)中對(duì)該問(wèn)題另有不同的聲音, 《法律適用》2017年第17期《以物抵債糾紛疑難問(wèn)題》以及最高院公報(bào)2017第9期案例, 案例中工程款抵債的人要求拿錢, 不要房子, 新債清償, 新的債務(wù)和舊的債務(wù)的同時(shí)存在, 如果債務(wù)人以房抵債不履行了, 以房抵債的合同目的不能達(dá)到, 只能回到最初的債權(quán)債務(wù)關(guān)系, 以房抵債協(xié)議不履行也符合當(dāng)時(shí)簽訂第一份合同的預(yù)期的, 只是多了一種履行方式。
筆者認(rèn)為, 以房抵債的債權(quán)認(rèn)定不是單純的法律適用的問(wèn)題, 管理人在法律適用上都能找到自圓其說(shuō)的理由, 關(guān)鍵問(wèn)題是對(duì)該類債權(quán)進(jìn)行認(rèn)定時(shí), 同時(shí)就要就要考慮認(rèn)定的結(jié)果會(huì)引發(fā)的相關(guān)問(wèn)題。就個(gè)案來(lái)說(shuō), 以房抵債并不難認(rèn)定, 但在房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的特點(diǎn)是, 以房抵債會(huì)涉及到一大批的債權(quán)人, 少則數(shù)十人, 多則上百人甚至數(shù)百人, 認(rèn)定不當(dāng)或者考慮步驟, 不但沒(méi)有解決好債權(quán)認(rèn)定的事, 還涉及到破產(chǎn)企業(yè)所在地的社會(huì)穩(wěn)定。以房抵債的處理不僅僅是破產(chǎn)管理人的事, 還涉及到政府不動(dòng)產(chǎn)登記部門的網(wǎng)簽和預(yù)告登記如何處理的問(wèn)題, 有些地方的做法是由管理人給當(dāng)?shù)卣驁?bào)告, 要求政府的不動(dòng)產(chǎn)登記部門主動(dòng)解決網(wǎng)簽和預(yù)告登記, 但政府憑管理人的報(bào)告是不會(huì)解除網(wǎng)簽和預(yù)告登記的。有些地方的做法是通過(guò)訴訟方式解決, 但也有不確定性, 原審法院即使支持管理人提出的以房抵債不成立的觀點(diǎn), 如果債權(quán)人上訴, 二審法院的結(jié)論與原審法院的判決會(huì)不會(huì)不一致, 這是原審法院在審判時(shí)必須考慮的, 因?yàn)樵瓕徟袥Q可能會(huì)從破產(chǎn)案件盤活資產(chǎn)的角度出發(fā), 否定以房抵債的效力, 但上級(jí)法院能否也站在原審法院角度考慮問(wèn)題, 這是很難確定的, 所以以判決的形式解決大批量的以房抵債的債權(quán)人具有不確定性。如果最終確定對(duì)以房抵債的債權(quán)人采取強(qiáng)硬的方式解決的, 事先要向當(dāng)?shù)卣敿?xì)報(bào)告, 使政府對(duì)可能引發(fā)的社會(huì)不穩(wěn)定因素有充分的思想準(zhǔn)備, 并且要獲得政府同意啟動(dòng)解除網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記手續(xù)的支持。以房抵債的債權(quán)人接到管理人以房抵債不成立的認(rèn)定文書后, 反應(yīng)方式提起訴訟 (也不排除上訪的可能) , 債權(quán)人起訴管理人認(rèn)定不當(dāng), 此后就只有靠當(dāng)?shù)卣头ㄔ旱膹?qiáng)有力的措施。在該問(wèn)題上, 有些案件會(huì)涉及公安機(jī)關(guān)查處破產(chǎn)案件的法定代表人涉嫌非法吸收公眾存款或者集資詐騙的案件, 公安機(jī)關(guān)對(duì)民間借貸以房抵債的事實(shí)偵查的非常清楚, 在這樣的情況, 管理人認(rèn)定以房抵債無(wú)效的工作會(huì)更加有依據(jù), 實(shí)際操作上可能也會(huì)更加順利。
三、建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系的債權(quán)認(rèn)定
建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系的債權(quán)認(rèn)定, 涉及債權(quán)是否具備優(yōu)先性、債權(quán)主體是否適格、債權(quán)的范圍。實(shí)務(wù)中該類法律關(guān)系下的權(quán)利主體包括工程總承包人、主體工程分包人、實(shí)際施工人、附屬設(shè)施建造工程承包人、設(shè)備安裝工程承包人、裝飾裝修工程承包人。債權(quán)范圍主要包括工作人員工資款、材料款、墊付款等, 只要資料齊備, 以上內(nèi)容相對(duì)來(lái)說(shuō)不會(huì)出現(xiàn)太多的爭(zhēng)議。但有如下問(wèn)題必須特別重視:
首先是工程類債權(quán)是否具有優(yōu)先受償權(quán), 應(yīng)嚴(yán)格按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定的承包人行使優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月期限內(nèi)的規(guī)定進(jìn)行審查, 對(duì)超期限未主張優(yōu)先受償權(quán)的, 一概不予認(rèn)定優(yōu)先權(quán)。
其次工程量結(jié)算會(huì)成為建設(shè)工程施工合同債權(quán)認(rèn)定的焦點(diǎn)問(wèn)題, 這個(gè)問(wèn)題在破產(chǎn)實(shí)務(wù)中必須高度重。破產(chǎn)項(xiàng)目的工程結(jié)算涉及第一部分是破產(chǎn)裁定前已完工部分的造價(jià)結(jié)算。建筑施工合同履行過(guò)程中, 具體施工項(xiàng)目的施工方有些是總承包直接管理具體的施工, 所有具體施工項(xiàng)目都納入總承包的施工范圍。但也有些總承包只是名義上的總承包, 實(shí)際上只是土建、安裝等的承包商, 其他的內(nèi)容都是由開發(fā)商分包的。上述方式上的區(qū)別, 導(dǎo)致開發(fā)商在管理也完全不同。而且不管是施工總承包還是施工分包單位, 都有可能存在漏洞, 開發(fā)商監(jiān)管不到位就很有可能被施工單位鉆空子, 再加上破產(chǎn)房企的的特點(diǎn)是開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的管控力低降低以致完全失控 (比如開發(fā)商內(nèi)部人員不負(fù)責(zé)任或者有意與施工單位串通的情況) , 導(dǎo)致在施工階段的工程量簽單確認(rèn)出現(xiàn)失衡失準(zhǔn)狀態(tài)。例如M項(xiàng)目進(jìn)入破產(chǎn)清算程序后, 一些債權(quán)人對(duì)施工總承包單位的前面已經(jīng)施工的部分的工程量提出質(zhì)疑, 認(rèn)為總承包認(rèn)定的工程量很大的水分, 管理人請(qǐng)專家對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行估算, 也認(rèn)為其中存在問(wèn)題。但問(wèn)題在于, 前面階段的工程量施工總承包單位已經(jīng)與開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行過(guò)訴訟, 訴訟過(guò)程中雙方共同委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程量作出的審核, 并作為法院制作調(diào)解書的依據(jù), 現(xiàn)調(diào)解書已經(jīng)生效, 且已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序。而各方反饋的意見都指向原來(lái)的造價(jià)審核有問(wèn)題, 管理人面臨著是否有權(quán)啟動(dòng), 以及如何啟動(dòng)救濟(jì)程序推翻原有的造價(jià)認(rèn)定, 推翻的依據(jù)是否充分, 能否推翻法院已經(jīng)生效的調(diào)解書等一些列問(wèn)題。筆者認(rèn)為, 解決該問(wèn)題的關(guān)鍵還在于證據(jù), 如果能夠找到足夠的證據(jù)推翻原來(lái)的造價(jià)認(rèn)定, 就能啟動(dòng)法律救濟(jì)程序。管理人完全可以從為了全體債權(quán)人的利益, 提高債權(quán)人受償率的角度出發(fā), 根據(jù)法律規(guī)定啟動(dòng)審判監(jiān)督程序, 推翻原有已經(jīng)生效的調(diào)解書。破產(chǎn)項(xiàng)目的工程結(jié)算涉及第二部分是破產(chǎn)裁定后, 確定程未完工部分的造價(jià), 這部分的價(jià)款認(rèn)定直接涉及到后面工程的實(shí)施, 沒(méi)有明確價(jià)值不管是由那一方進(jìn)行施工都缺乏依據(jù), 所以造價(jià)審定是必不可少的。在造價(jià)審定上必須嚴(yán)格按照選定程序選定造價(jià)審定的單位, 而且最好不要找當(dāng)?shù)氐膶弮r(jià)單位, 避免不必要的人為干預(yù)和干擾, 以確保造價(jià)審定的公正性、公平性。
破產(chǎn)項(xiàng)目的工程結(jié)算涉及最后一個(gè)問(wèn)題是不能讓工程款的支付問(wèn)題反過(guò)來(lái)影響債權(quán)認(rèn)定。按照程序來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)是債權(quán)認(rèn)定在先, 但在實(shí)務(wù)中確實(shí)可能會(huì)有影響認(rèn)定的因素的存在, 比如施工單位愿意繼續(xù)施工, 愿意墊付后續(xù)工程上的工程款, 愿意在前面已施工的工程款的總額放棄部分權(quán)利等, 那么作為管理人是否考慮作出綜合認(rèn)定的, 筆者認(rèn)為這是要考慮的, 如果愿意這樣做也必須履行相應(yīng)的程序。而且實(shí)務(wù)中必須掌握后面的工程量按照新約定的合同條款規(guī)定的付款進(jìn)度實(shí)施, 前面工程量按照破產(chǎn)重整計(jì)劃規(guī)定的優(yōu)先債權(quán)人償付的時(shí)間點(diǎn)確定付款時(shí)間。如實(shí)際操作過(guò)程中, 仍然會(huì)出現(xiàn)施工單位不配合的問(wèn)題, 在又重整方加入進(jìn)行重整的情況下, 動(dòng)員重整方為了項(xiàng)目的的順利開工和復(fù)工, 作出適當(dāng)?shù)淖尣降囊彩潜仨毜? 只有這樣才能推動(dòng)他項(xiàng)目的前行。
綜上所述, 債權(quán)認(rèn)定是房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的重要組成部分, 是債權(quán)人利益最大化的的實(shí)現(xiàn)途徑。法律關(guān)系復(fù)雜, 適用法律既有專業(yè)性, 還需要考慮很多的政策因素, 既要原則性也要靈活性, 為此需要管理人站在高度上全面考慮問(wèn)題, 協(xié)調(diào)好法院、政府、債權(quán)人等各方面關(guān)系, 只有這樣才能使是破產(chǎn)案件順利推進(jìn)。
文章來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)》2017年第35期
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