調查丨無敵海景房爛尾逾十年 乳山想計要摘除銀灘“鬼城”帽
來源：中國房地產報
中房報記者 唐洪濤丨威海報道
提到乳山，很多人都會說，那不就是鄂爾多斯(10.650, -0.50, -4.48%)嗎？言下之意就是“鬼城”。十三四年前，一場沖動的房地產投資盛宴過后，一地雞毛的樓市給乳山留下了難以消彌的后遺癥。
4月12日，數位來自北京、河北等地的老年人相聚于乳山銀灘，看著這塊他們?yōu)橹隊繅艨M的養(yǎng)生勝地、同時又是為之奔波勞累的傷心地，只能感慨不已。
乳山銀灘坐落在山東威海轄區(qū)內，威海榮獲過“聯(lián)合國人居獎”“中國人居環(huán)境范例城市”等稱號，天藍海碧，山清水秀，空氣質量極佳，是避霾的理想之所。威海轄下的乳山市，位于中國著名旅游開放城市青島、煙臺、威海三市中心地帶，因銀灘沙子潔白如銀，獲得“銀灘”之名，是旅游、療養(yǎng)、避暑和度假勝地，被譽為“天下第一灘”“東方夏威夷”。
2005年起，在一撥房地產的開發(fā)熱潮中，乳山銀灘20公里的海岸線上建設了200多個海景房項目，并成功吸引了天南地北的人們前去購買養(yǎng)生海景房。很多掏出百萬購房款的人不久后發(fā)現，別墅、洋房要么爛尾，要么無法驗收，拿到房本更是遙遙無期。乳山銀灘成了空置房和爛尾房的集聚地。
10余年過去了，當初的熱潮已經退去，很多爛尾樓依舊矗立，“鬼城”的帽子也依舊戴在乳山銀灘的頭上。
這是一個傷疤。新一任乳山市領導表示，一定把銀灘各種問題解決好，才能推進健康養(yǎng)生產業(yè)發(fā)展，乳山市今年專門成立了銀灘房產領域歷史遺留問題處置工作領導小組，專心于探索多條新路，解決爛尾樓難題。
銀灘爛尾樓已有十余年
4月12日上午，來自北京的購房者萬女士再次站在乳山龍悅銀灘海景花苑小區(qū)（以下簡稱“龍悅銀灘”）大門前，她意外發(fā)現小區(qū)名字已經變成了旅居國際城，周圍的廣告牌也換了新顏。
這個龍悅銀灘項目開發(fā)商是上海龍悅集團、乳山華銀置業(yè)有限公司，小區(qū)由小高層、會館、連排疊拼和獨棟別墅組成，2007年開始預售，至今三分之二爛尾。
小區(qū)內的多棟樓房都新粉刷過，一位置業(yè)顧問承認這是該銷售公司所為，主要是由于小區(qū)面貌太過破爛，影響銷售。
盡管經過了重新粉刷，但是多棟樓房仍有門窗丟失，許多別墅仍是徒留四壁，地面上堆著沙子等建材，臟亂的綠化帶難見本來面目，整個小區(qū)罕見人影。
一位置業(yè)顧問告訴記者：“現在賣的是4號樓、72號樓、73號樓等樓棟?！碑斎f女士指出售樓處懸掛的預售許可證有補辦之嫌：2010年補辦的是2、3號樓，2017年加補的是4號樓。
這位置業(yè)顧問強調，“3號樓不是我們賣，目前4號樓、72號、73號別墅是五證齊全的，其他的房子之前已經賣完了，具體情況不清楚”。
中國房地產報記者了解到，2008年，上海龍悅集團委托銷售公司在全國各地大加宣傳乳山龍悅銀灘項目：私人原生態(tài)沙灘、24小時溫泉入戶、坐在大浴盆里就能看到?！@些誘惑吸引著北京、上海、深圳等地的人們紛紛前來看房，許多人全款買下多套房屋。但是，2009年交房時，購房者們卻發(fā)現，房子蓋得非常粗糙，并且未經驗收，于是拒絕收房?！褒垚傘y灘”就此爛尾至今。
銀灘海景房為何多爛尾？
在乳山銀灘，爛尾的海景房絕不僅僅是龍悅銀灘一家。
家住北京市海淀區(qū)的李女士2007年在乳山龍海麗都購置了一套房產，到了約定交房時間的2009年，發(fā)現該樓盤剛剛到了主體框架完工階段。直到2011年，樓盤終于交房，但是截至目前依然無法順利辦理房產證。
處境更悲慘的是富?；▓@的業(yè)主們，該樓盤的開發(fā)商乳山市興源房地產開發(fā)有限公司拖欠當地政府多項稅費，已然倒閉。
4月12日，富?；▓@物業(yè)公司工作人員向中國房地產報記者確認，由于之前存在若干問題，開發(fā)商已經破產了，該物業(yè)公司也是開發(fā)商破產之后才進駐富?；▓@，目前由管理人接手解決遺留問題，售樓工作已經恢復，也能辦理房產證了。
中國房地產報記者從富?；▓@管理人——山東北斗星辰律師事務所了解到，該樓盤的開發(fā)商卷走了售房資金，并已經宣告破產了，只留下一個爛攤子和部分未售樓房，本該由開發(fā)商負責的辦理產權證等事宜就交給了管理人。該所律師孫大鵬說：“現在國家在處理‘僵尸企業(yè)’，這些企業(yè)占著廠房、土地、勞動力等資源，有了問題，就不能不解決?！?/p>
所幸，在乳山市政府相關部門的一致努力下，富?；▓@小區(qū)已有7棟樓已經落宗，產權證很快就能辦下來了。
過去的10多年中，海景房是一個被頻繁炒作的概念，在號稱“天下第一灘”的乳山銀灘尤甚，房地產開發(fā)熱落潮后，銀灘60多平方公里的土地只剩下了一座由200個小區(qū)組成的“鬼城”。
對此境況，乳山市濱海新區(qū)管委會綜治辦主任于丹表示遺憾。他認為造成這一問題，既有宏觀層面的原因，也與個別企業(yè)經營不善有關。
于丹說，多年前乳山銀灘處于開發(fā)的高峰期，與當時全國房地產業(yè)市場的異常紅火一致，大量外地的開發(fā)商進入乳山銀灘。但是，隨著國家宏觀政策調整、整個房地產市場回落以及企業(yè)經營存在問題，比如土地開發(fā)手續(xù)不完善、盲目擴張、經驗不足等，造成當地相當一部分房企資金鏈斷裂、經營難以為繼。如上海龍悅集團在“龍悅銀灘”項目上運作不成功的原因就是缺乏經驗，盲目開發(fā)；富?；▓@開發(fā)商則提前收取了物業(yè)維修基金、契稅等500多萬元，目前已無法追回，企業(yè)個別高管、財務人員涉嫌侵占資金甚至有貪污行為，公安機關正在追繳。
乳山市政府探索新思路
解決乳山銀灘巨量空置爛尾的海景房，已經成為當地政府的燃眉之急。
今年乳山市政府專門成立了銀灘房產領域歷史遺留問題處置工作領導小組，乳山市委常委會每月都要聽取該小組的工作匯報，包括一些問題小區(qū)的進展情況、存在的問題和下一步的工作措施。
3月20日，乳山市市長宮本杲對《關于濱海新區(qū)部分亟待解決的歷史遺留問題基本情況及工作建議》做出重要批示，要求市政府分管領導定期組織調度各相關部門形成合力，科學靈活處置歷史問題，如需特事特辦，請即上報市委、市政府集體研究決策。
3月27日上午，乳山市副市長、銀灘房產領域歷史遺留問題處置工作領導小組組長許鵬召開會議，對濱海新區(qū)當前部分亟待解決的歷史遺留問題進行了專題分析研判和安排部署，財政局、國土局、住建局、規(guī)劃局、公安局、地稅局、農行、供電公司、濱海新區(qū)相關負責人參加了會議。會議議定，針對當前部分亟待解決的突出問題，各有關部門要堅持“尊重歷史、立足解決”的原則，結合本部門職責，盡快提出解決問題的思路意見，對已經明確解決思路的要加快研究具體辦法，對正在推進的事項要加快工作進展，確保在業(yè)主大規(guī)模返乳之前取得明顯進展。
目前，乳山市濱海新區(qū)管委會已經試驗了幾種解決方案：首先是在業(yè)主上訪的情況下，由政府行政機關出面向企業(yè)施壓，要求企業(yè)盡快解決問題。但如果企業(yè)確實沒錢，此路難以走通；其次是企業(yè)進行破產清算，材料商、職工、業(yè)主等由此成為普通債權人，如此，上述各方利益能最大可能得到維護；再是進行破產重整，一方面通過破產，把經營困難的企業(yè)剝離出去，一方面再通過重整，引進新的企業(yè)，利用該項目原有資源，把項目搞活，首先保住業(yè)主的房子。此法已初步見效，比如乳山銀龍灣、金鼎大廈等通過此法都解決了問題，銀龍灣將近5000名業(yè)主基本都拿到了產權證。
于丹說：“破產重整有一個前提條件，新進的企業(yè)必須有利可圖。如果所有的房子都賣了，也沒有資產，新進企業(yè)肯定要賠錢?！苯涍^論證，上海龍悅集團本可以走破產重整這條路。為此，管委會曾頻繁約談上海龍悅集團負責人，對方最后也承認實在操作不下去了，此時，恰有一家港企瞄準了龍悅銀灘項目“一線中的一線”位置優(yōu)勢，經過洽談，該港企決定直接注資，管委會也就放棄了破產重整這一方案。
去年該港企已經注資300萬元，工人重新進場，施工得以恢復。目前，“龍悅”4號樓逐步完善設施，基本上符合銷售條件，當地房管部門已經有限地批準其預售許可。不過，為了防止購房資金再度出現問題，濱海新區(qū)管委會規(guī)定，所有購房資金必須由管委會和房管局共管。對于為何不由開發(fā)商自己管理，于丹解釋說：“因為在政府眼中，它已經失去信譽了，我們不敢相信它收了錢以后，會全部用于這個項目?！?/p>
土地問題才是根源
解決銀灘爛尾樓問題，源頭的土地問題才是根源。
乳山銀灘房地產開發(fā)亂象的根源并非是缺錢，而是在于土地。有購房者指出，上海龍悅集團直接購買了300畝農民耕地用于建設商品房。在建設用地沒有轉為國有土地的情況下，該項目得到了乳山市計劃發(fā)展局立項批準、規(guī)劃局工程規(guī)劃和項目建設用地許可、建設局商品房施工許可，有的許可證至今沒有補辦合法手續(xù)。
“如果土地問題不解決，即便給業(yè)主們發(fā)放了房產證，日后也難免出問題。商品房的盲目開發(fā)建設、項目建設中缺失必要的監(jiān)管、開發(fā)企業(yè)的違法行為得不到及時有效的制止，為違法建設大開綠燈的人逍遙法外，爛尾房才應運而生，并成為房地產市場遺留問題中的頑疾。頑疾不除，房地產市場何以健康發(fā)展？”該人士詰問。
要解決銀灘在過去房地產開發(fā)的過程中存在的一些土地問題，就需要重新辦理手續(xù)、招投標。不過，過去招投標的價格與現在的價格肯定有很大的差別，怎么解決這個問題？乳山市銀灘房產領域歷史遺留問題處置工作領導小組解決土地問題的思路是在現有的政策法規(guī)框架下，采取一些靈活變通的辦法，比如說可以尊重當時的政府一些紀要、決定，或者按照當時的土地價格，來辦理相關手續(xù)，但是必須要依法依規(guī)。
根據中國房地產報記者了解，目前，銀灘有一個小區(qū)就存在這樣的土地問題，乳山市濱海新區(qū)管委會采取的辦法是由企業(yè)重新提出用地申請，由于該企業(yè)涉及違法占地，相關責任人已經被依法追究責任，在該企業(yè)繳納相應罰款之后，再辦理相關手續(xù)。至于此舉能否就此從根源上解決問題，尚待實踐檢驗。
對于銀灘的諸多歷史遺留問題，新一屆乳山市委、市政府從去年開始給予非常高的重視，認為銀灘的問題直接與乳山全市的發(fā)展戰(zhàn)略息息相關，乳山市由于地處偏遠，從區(qū)位優(yōu)勢來說，發(fā)展工業(yè)不如內陸一些地方，但是發(fā)展養(yǎng)生產業(yè)很有優(yōu)勢。因此，銀灘的問題解決不了，養(yǎng)生產業(yè)的困難就很大。而乳山銀灘從開發(fā)到現在沒有充分發(fā)揮出它的區(qū)域優(yōu)勢，養(yǎng)生、養(yǎng)老產業(yè)并沒有做起來，只有把銀灘各種問題解決好，才能推進該區(qū)域的健康養(yǎng)生產業(yè)發(fā)展。
乳山市將用2~3年的時間，解決銀灘歷史遺留問題，包括房地產領域、基礎設施如水、電、暖、公共交通。
不過，乳山銀灘能否擺脫爛尾樓的陰影，摘掉“鬼城”的帽子，尚且留待時間的印證。
責任編輯：李彥麗
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