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引言
2017年新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)歷史新高，商業(yè)競爭將進(jìn)入新的賽道！
來源 | 贏商網(wǎng)（ID：winshang）
作者 | 周彩云
2017年的中國商業(yè)地產(chǎn)，一邊是現(xiàn)有已開業(yè)購物中心的貼身肉搏，頻頻升級、改造，競爭日趨加劇，另一邊則是全國各地新購物中心蜂擁開業(yè)，全國年開業(yè)量連年攀升，2017年創(chuàng)歷史新高。然而，根據(jù)此前贏商網(wǎng)發(fā)布的《2018年擬開業(yè)購物中心分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，未來擬開業(yè)商業(yè)存量依然高企。購物中心增長仍然處在高峰期。
據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年全國開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)504個，總體量約4600多萬平方米，開業(yè)數(shù)量創(chuàng)近4年來新高，也是歷史新高。對比2017年初擬開業(yè)數(shù)量（970個），開業(yè)率約為51.95%。對比2016年實(shí)際開業(yè)數(shù)增長8.17%，體量增長6.55%，不過增速大幅下滑近25%。這說明購物中心開業(yè)量雖然連年增長，但增幅已經(jīng)下降。
（說明：統(tǒng)計(jì)對象為商業(yè)面積≥3萬平方米的集中型零售物業(yè)，包括購物中心、商業(yè)街等，不含專業(yè)市場、文旅項(xiàng)目）
01
區(qū)域開業(yè)概況
?大區(qū)分布：華東占比四成
從全國七大區(qū)域分布看，開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量依次是華東、華南、華中、西南、華北、東北、西北。華東總數(shù)量在全國的占比一直穩(wěn)排第一，2017年華東202個項(xiàng)目占比約40%，與2016年相當(dāng)。
另外，華東、華南、華中、西南、東北五個區(qū)域開業(yè)項(xiàng)目較2016年度有不同程度的增長，增長最明顯的是華中，比上一年增加22個項(xiàng)目。開業(yè)量下滑的是華北、西北，華北減少項(xiàng)目20個，西北減少5個。
2017年經(jīng)歷了開業(yè)高峰的華中地區(qū)，2018年擬開業(yè)量將有明顯下降，2018華中擬開業(yè)量約80個。而今年最低開業(yè)量的西北區(qū)域，將在2018年爆發(fā)，2018預(yù)計(jì)開業(yè)量為102個，排七大區(qū)的第四位。
?一線城市：上海、深圳活躍，北京、廣州下滑
北上廣深四大一線城市總開業(yè)量67個，與2016年完全一致。不過商業(yè)總體量571萬平方米，同比增長約90萬平方米，增幅約19.21%。上海、深圳仍然是購物中心活躍度最高的城市，數(shù)量、體量雙增長，北京、廣州新開業(yè)增量呈下滑趨勢，北京尤為顯著。
?新一線城市：增速遠(yuǎn)超全國平均水平
（根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)周刊》2016年定義的“新一線”城市共15個，分別是：成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫。）
15個新一線城市2017年共開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目154個，總體量1464萬平方米，同比2016年分別增長35%和49%，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越全國平均水平。
新一線城市已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最快的城市，一線城市商業(yè)飽和已是客觀事實(shí)，新一線城市無論經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是市場空間，都是開發(fā)商或商家在一線城市之外最好的選擇，也是商家角力的重點(diǎn)城市。
?開業(yè)量TOP20城市：上海居首，重慶第二
2017年開業(yè)數(shù)量TOP20城市中，一線城市全部在列，上海以34個項(xiàng)目居首。新一線城市占10席，另外6個城市分依次是佛山、泉州、福州、南昌、長春、合肥。
值得注意的是，重慶開業(yè)量排第二位，僅次于上海之后。重慶商業(yè)潛力不可低估，近年來GDP增速引領(lǐng)全國，以平均10%以上速度在增長，從1500多億發(fā)展到目前17000億，GDP較直轄前翻了11倍多。
毗鄰廣州的佛山，也是商業(yè)潛力城市，其商業(yè)正在加速，2017開業(yè)12個項(xiàng)目，超越廣州，2018擬開項(xiàng)目約20個。福建福州、泉州也是正在快速增長的城市。
02
商業(yè)規(guī)模概況
?商業(yè)體量：3~5萬平方米商業(yè)大幅增長 社區(qū)商業(yè)成趨勢
商業(yè)體量以5~10萬、10~20萬平方米兩個區(qū)間為主，近年都是該趨勢。對比2016年可以發(fā)現(xiàn)，20萬平方米以上大體量項(xiàng)目略有減少，3~5萬平方米的社區(qū)型商業(yè)占比大幅增加。
目前，住宅小區(qū)配套商業(yè)、單體建筑底商裙樓、寫字樓底商等配套型社區(qū)商業(yè)越來越多，小范圍服務(wù)、便利型商業(yè)是一大趨勢。
?奧特萊斯項(xiàng)目爆發(fā)式增長
今年新開業(yè)的奧特萊斯項(xiàng)目多達(dá)25個，佛羅倫薩小鎮(zhèn)、華盛奧特萊斯、砂之船、首創(chuàng)奧特萊斯、杉杉奧特萊斯等奧特萊斯品牌均有2個或以上項(xiàng)目開業(yè)。
區(qū)域分布看，華東、西南是奧萊重點(diǎn)分布區(qū)域，華南是最少的，因?yàn)槿A南毗鄰港澳，國際大品牌的消費(fèi)被分流明顯，還有廣東地區(qū)消費(fèi)者對奢侈品牌的鐘愛度較低也有很大關(guān)系。華中、東北、華北、西北等地分布均勻。
03
業(yè)態(tài)簡析：
體驗(yàn) 場景打造 新興品牌
?業(yè)態(tài)重構(gòu)
消費(fèi)升級，購物中心傳統(tǒng)的零售概念已經(jīng)被顛覆，體驗(yàn)才是王道。購物中心業(yè)態(tài)組合格局已經(jīng)生變，當(dāng)下是以“精品超市 影院 兒童游樂”為三大基本標(biāo)配，百貨已經(jīng)基本出局，今年新開購物中心，有百貨的僅10余家，主要在三四線城市。
300 項(xiàng)目有引進(jìn)超市業(yè)態(tài)，其中三分之二為精品超市，近400家有影院，近300 有兒童游樂項(xiàng)目。另外，餐飲占比大幅提高，大型購物中心餐飲占比普遍超過30%。
?場景打造顯個性
新開業(yè)購物中心更加突出差異化特性，場景打造是其中之一。包括各具特色的室內(nèi)主題街區(qū)、集市、室內(nèi)場景美陳、屋頂農(nóng)場、屋頂球場等融合場景 體驗(yàn)為一體的做法越來越普遍。
?新興體驗(yàn)業(yè)態(tài)加速入場
新奇特體驗(yàn)業(yè)態(tài)不斷誕生，如VR體驗(yàn)館、電競館、射擊館、馬術(shù)館、運(yùn)動館、醫(yī)療、美容、名車體驗(yàn)店、文創(chuàng)手作店、書店等業(yè)態(tài)越來越多入駐購物中心。
?新興品牌PK國際大牌
奢侈品、快時尚等國際大牌在購物中心的地位日趨下行，一批新興品牌走紅并迅速搶占購物中心核心位置。如茶飲的喜茶、奈雪的茶門店位置堪比一線大牌，昔日街邊餐飲品牌開始進(jìn)入購物中心，兒童業(yè)態(tài)仍然被視為購物中心人流引擎，并從兒童游樂開始向兒童教育、親子類業(yè)態(tài)延伸。
03
七大區(qū)域簡析
?華東區(qū)：
華東區(qū)項(xiàng)目主要集中在長三角一帶，上海、蘇州、杭州、南京又是最集中的城市，多個標(biāo)桿購物中心聚集在該區(qū)域內(nèi)，如上海興業(yè)太古匯、上海萬象城、杭州遠(yuǎn)洋樂堤港、杭州來福士、南京金鷹世界 GE·WORLD等。
福建、安徽、山東開業(yè)量不相上下，江西開業(yè)量相對較小。福建以福州、泉州為首，廈門僅2項(xiàng)目開業(yè)。山東青島、安徽合肥、江西南昌均為開業(yè)項(xiàng)目集中城市。福州東百中心是百貨轉(zhuǎn)型購物中心的典型案例，融僑中心ART MALL則是藝術(shù)主題商業(yè)，值得借鑒。青島大融城、合肥保利廣場也是當(dāng)?shù)貍涫荜P(guān)注的項(xiàng)目。
?華南區(qū)：
以廣東一省獨(dú)大占華南區(qū)項(xiàng)目數(shù)量近8成，其中深圳15個、佛山12個、廣州9個，三市占全省的近6成，佛山今年開業(yè)量是非常搶眼，另外東莞、中山、江門今年均有多個項(xiàng)目開業(yè)。珠三角二三線城市商業(yè)逐步加速。廣東重點(diǎn)項(xiàng)目還看深圳，如深圳萬象天地、壹方城、深圳來福士等都是實(shí)力房企大作，被列入商業(yè)考察名單。
廣西14個項(xiàng)目，萬達(dá)占4個，南寧萬達(dá)茂和桂林疊彩萬達(dá)廣場是廣西新開業(yè)項(xiàng)目中較有特色的。
?華中區(qū)：
湖南開業(yè)量最大，31個項(xiàng)目，占區(qū)域總量的近半，其中長沙就有13個項(xiàng)目。
湖北21個項(xiàng)目武漢占12席，武漢今年的項(xiàng)目比較受關(guān)注，如武漢光谷K11購物藝術(shù)中心、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、武漢凱德·西城、和記黃埔M 購物中心、永旺夢樂城等。
河南18個項(xiàng)目，鄭州6個，其中5個是10萬平方米及以上的較大體量項(xiàng)目，鄭州錦榮悅匯城體量20萬平方米，鄭州CityOn熙地港、鄭州華盛奧特萊斯、正上豪布斯卡、朗悅公園茂都在10萬方以上。
?西南區(qū)：
西南區(qū)開業(yè)量較去年增長11個項(xiàng)目，四川24個，成都占一半，成都銀泰中心in99是體量最大的項(xiàng)目，19萬平方米，成都武侯吾悅廣場、成都佛羅倫薩小鎮(zhèn)都是新進(jìn)成都的產(chǎn)品線項(xiàng)目。
重慶22個項(xiàng)目中，新光天地重慶、重慶IFS國金中心、龍湖重慶源著天街三個項(xiàng)目，從引進(jìn)品牌、特色打造等方面是最受市場關(guān)注的。
貴州、云南數(shù)量相近，開業(yè)量都較少，多為社區(qū)項(xiàng)目。兩省10萬平方米以上的較大型項(xiàng)目有昆百大泰業(yè)城、貴陽砂之船奧特萊斯、凱里國貿(mào)購物中心、六盤水萬達(dá)廣場。
?華北區(qū)：
北京、天津、陜西、內(nèi)蒙四個省/市開業(yè)量均為9個，北京開業(yè)量對比上一年呈大幅下降，其中11月底剛試業(yè)的王府中環(huán)，由于引進(jìn)大量國際奢侈大牌和多個首進(jìn)中國品牌，成為行業(yè)焦點(diǎn)。華北要關(guān)注的是內(nèi)蒙古，開業(yè)量同比增長2個，呼和浩特供應(yīng)量最大。河北購物中心開業(yè)數(shù)量較少。
?東北區(qū)：
東北三省今年的開業(yè)量28個，較去年大幅增加12個，其中吉林最多項(xiàng)目，13個項(xiàng)目8個在長春，多個奧特萊斯項(xiàng)目。遼寧11個項(xiàng)目，大連5個，沈陽4個，大連百斯德生態(tài)商業(yè)公園、沈陽國瑞中心是比較受關(guān)注的，黑龍江4個項(xiàng)目3個在哈爾濱，哈爾濱萬達(dá)城、哈爾濱王府井購物中心都是超10萬方的大型項(xiàng)目，區(qū)域關(guān)注度較高。
?西北區(qū)：
西北區(qū)是今年開業(yè)量最小的區(qū)域，共22個項(xiàng)目，陜西占68%,西咸萬象城、西安益田假日廣場都是來自深圳開發(fā)商的知名產(chǎn)品線項(xiàng)目，在建筑設(shè)計(jì)特色、入駐品牌方面都給區(qū)域帶來新活力。西安群光廣場、西安砂之船奧特萊斯也是值得關(guān)注的項(xiàng)目。
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