提問：雕叔您好，跟著- -路學(xué)習(xí)收貨很多。目前在深圳工作，資產(chǎn)情況: 1.武漢南湖1套33平米學(xué)位房， 松濤閣，無(wú)貸款。紅蓮湖1套123平高層，有貸款，長(zhǎng)沙開福區(qū)恒大雅苑1套89平小三房，有貸款。子彈80。2.出售南湖學(xué)區(qū)房，換光谷東朗詩(shī)二手90平小三房。長(zhǎng)沙房屋提前還貸，抵押70，加在手80換廣州黃埔金碧世紀(jì)等周邊交通好或帶學(xué)區(qū)90平小三房?；蛘咴谖洳秊I江入手一套120平改善房。您看資產(chǎn)配置可以嗎? 3黃埔價(jià)格漲幅較快，金碧已經(jīng)4.3W,您看價(jià)格控制在多少合適呢? 4.黃埔萬(wàn)科城市之光這個(gè)樓盤您推薦嗎？
回答：你好，南湖學(xué)位如果已經(jīng)不需要上學(xué)了，可以考慮出售。紅蓮湖的高層也建議賣掉換籌。光谷東+廣州是很好的配置。房?jī)r(jià)上漲的規(guī)律：一個(gè)區(qū)域板塊的上漲一定是收到上一個(gè)板塊（單價(jià)比這個(gè)板塊高）的拉升引起的 原因很簡(jiǎn)單的，因?yàn)楦舯诎鍓K的價(jià)格被買高了，所以這個(gè)區(qū)域板塊就顯得價(jià)格低了 好了，當(dāng)房?jī)r(jià)傳導(dǎo)到這個(gè)區(qū)域板塊的時(shí)候，最先有反應(yīng)的是位居區(qū)域板塊中心位置，絕對(duì)的次新物業(yè)，有地鐵加持，且物業(yè)良好，可以簡(jiǎn)單歸納為這個(gè)區(qū)域的網(wǎng)紅盤 比如萬(wàn)博的萬(wàn)科歐泊、魚珠的美林湖畔盈彩美居，比如蘿崗的東薈城新福港鼎峰科城山莊，比如老黃埔的黃埔花園保利學(xué)府里，比如珠江新村的中?；ǔ菫潮＠恼Z(yǔ)，天河北的芳草園中怡城市花園 好了，當(dāng)網(wǎng)紅盤的價(jià)格在短期內(nèi)成交量驟升價(jià)格驟升之后，客戶會(huì)沿著地鐵往下一站，或者本區(qū)域板塊內(nèi)二線樓盤去買入，把所謂的洼地迅速填平 比如魚珠在美林之后的金碧世紀(jì)，比如萬(wàn)博的萬(wàn)科歐泊之后的劍橋郡佰利山，比如蘿崗新福港鼎峰東薈城之后的中海譽(yù)城金色夢(mèng)鄉(xiāng)，比如豬心的中?；ǔ菫潮＠恼Z(yǔ)之后的匯峰苑利雅灣，比如天河公園東方新世界東逸花園之后的雋園東暉花園 其實(shí)，用一句話就說明白了，就是板塊輪動(dòng)，區(qū)域板塊之間的板塊輪動(dòng)，以及區(qū)域板塊內(nèi)部的各個(gè)樓盤的輪動(dòng) 以上全錯(cuò) 其實(shí)，往后的日子里，大的區(qū)域板塊輪動(dòng)，以及區(qū)域內(nèi)得所謂樓盤的輪動(dòng)，這種規(guī)律越來越不明顯了 原因就是“大水”不會(huì)那么大，而且“大水”也不會(huì)那么勤，所以丟掉一切“大水漫灌”的情懷，老老實(shí)實(shí)的在選籌上下足硬功夫，你自然就會(huì)受益非淺，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益還是教訓(xùn) 選籌的核心變?yōu)榱耍汉脜^(qū)域、好產(chǎn)品，用接盤俠思維來通盤考慮，并結(jié)合區(qū)域板塊的增量?jī)冬F(xiàn)，用你的“天眼”來篩選 普通人總是看到了，再相信 而買房這個(gè)活動(dòng)，這個(gè)事情，必須要做到先相信，再看到。這就是這個(gè)事情的本質(zhì)邏輯：房?jī)r(jià)會(huì)在普通人孫雷不及掩耳盜鈴之勢(shì)之下完成上漲 老黃埔今年都是買入時(shí)間，中長(zhǎng)期看漲，沒有一點(diǎn)問題，買 萬(wàn)科城市之光還行
提問：華為落子廣州西羅沖圍爆了一個(gè)冷門，明明廣州東有知識(shí)城、科學(xué)城，廣州南有大學(xué)城、南沙科學(xué)城，為什么偏偏選一個(gè)廣州科研氛圍最不濃厚的廣州西羅沖圍？雕叔你怎么看？利好羅沖圍，金沙洲嗎？
回答：1、華為以前就跟白云區(qū)的政府有協(xié)議，有良好的合作意向和基礎(chǔ)，比如這次的拿地就很便宜，以及其他一些優(yōu)惠政策 2、華為這次的拿地，主要是AI的科研基地，除了深圳大本營(yíng)、東莞松山湖兩大基地之外的，全國(guó)第三大基地，為全國(guó)各地的其他業(yè)務(wù)提供科研的支撐 3、不用太關(guān)心太相信“華為所到之地，房?jī)r(jià)如秋風(fēng)掃落葉般”暴漲，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是一個(gè)多種因素影響之下的市場(chǎng)結(jié)果，不是原因，比如深圳的龍崗也有華為，那么龍崗的房?jī)r(jià)好像也沒有收到多大的影響 4、華為在任何一個(gè)地方，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)配套、居住、娛樂其實(shí)都是一體的，也就是說華為在白云這個(gè)地方，大概率會(huì)形成自己內(nèi)部自成體系的自洽系統(tǒng)，跟外界的聯(lián)系其實(shí)沒有你想象的那么大 5、華為這次 不選黃埔、不選南沙、不選琶洲，不選其他地方，這些話題只是作為新聞的標(biāo)題而已，沒有那么多為什么，除非閑的無(wú)事
提問：請(qǐng)問雕叔，佛山有一套房，已還清，廣州首套4成資格（廣州賣一買一），夫妻雙方一個(gè)在瀝滘上班，一個(gè)在天河客運(yùn)站附近上班，家庭年收入60萬(wàn)左右，現(xiàn)有子彈230，明年小孩幼升小，考慮通勤和學(xué)位，最好能兼顧投資，請(qǐng)問有沒有推薦的小區(qū)，好糾結(jié)，十分感謝！
回答：1、在賣房再買房這個(gè)邏輯關(guān)系上，結(jié)合目前的行情來看，可以先買再賣，因?yàn)楝F(xiàn)在其實(shí)是可以快速的賣出去的，市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)嗎，只要把兩個(gè)事情的前后時(shí)間點(diǎn)捋順就OK 2、現(xiàn)有子彈230萬(wàn)，應(yīng)該是沒有包含“賣出房”的錢，所在這個(gè)預(yù)算就不太好預(yù)計(jì)，如果按照230萬(wàn)首付4成，那么總價(jià)575萬(wàn)，可以選擇天河北、華景新城產(chǎn)品不太優(yōu)質(zhì)的二線樓盤小區(qū)，比如天誠(chéng)廣場(chǎng)，比如翠安儂苑之類的 3、如果預(yù)算能提高到總價(jià)800萬(wàn)起，那么首選天河公園+華景新城的次新，比如珠江俊園、比如理想藍(lán)堡之類的
提問：真心求問雕叔！想在廣州買一套二手房，總價(jià)預(yù)算700萬(wàn)以內(nèi)，三房，純投資需求。目前篩選出三個(gè)小區(qū)，美林海岸、雅郡花園、會(huì)展西岸，踩盤之后給我的觀感是雅郡小區(qū)環(huán)境最好，會(huì)展和美林持平，都一般般。目前美林單價(jià)最高，會(huì)展單價(jià)最低，從未來增值的角度來看，買哪個(gè)小區(qū)會(huì)比較好呢？
回答：純投資的話，從區(qū)域板塊上來看，琶洲、金融城都是非常優(yōu)質(zhì)塊，未來的發(fā)展?jié)摿Χ挤浅５拇?，在廣州除了這里其他的地方就要遜色好多，但是，一個(gè)區(qū)域板塊起來之后，收益的不僅僅是緊挨著這個(gè)區(qū)域板塊的某一個(gè)樓盤，或者某兩個(gè)樓盤，真正收益的是“在合理通勤范圍內(nèi)的次新電梯花園社區(qū)” 美林海岸、雅郡花園、會(huì)展西岸，目前來看，美林的價(jià)值是最高的，除了位于員村-金融城的節(jié)點(diǎn)之外，還有江景的加持（御景灣、逸江灣、臨江灣），另外兩個(gè)就沒有 如果純投資來看，那么選擇單價(jià)相對(duì)低的會(huì)展西岸也不失為一種上策，雅郡的花園雖然漂亮，但樓齡略微舊了一些，而且后期金融城隧道可能走高架從小區(qū)隔壁呼嘯而過 如果是我，那么選擇會(huì)展西岸和美林海岸。當(dāng)然了，分析是這么個(gè)分析，還要看具體房源和交易條件，比如當(dāng)下的會(huì)展西岸就只有2套三房在賣，700萬(wàn)預(yù)算之內(nèi)在會(huì)展是買不到的，所以也要結(jié)合房源來看了
提問：雕叔您好，牛奶廠現(xiàn)在掛盤價(jià)都到7w多了，還能入嗎，什么價(jià)格合適呢？
回答：牛奶廠的價(jià)格被 牛奶廠的業(yè)主玩死了，當(dāng)然了短期內(nèi)這個(gè)價(jià)格還是很硬挺的，如果把周期拉長(zhǎng)到3-5年看，目前這里的價(jià)格其實(shí)是危險(xiǎn)的，因?yàn)闄M向比較一下就知道了 1、等牛奶廠這四個(gè)盤以及周邊的現(xiàn)在是一手，后期變成二手的時(shí)候，等過了兩年的時(shí)候，就是二手井噴的時(shí)候，你可選的房源和產(chǎn)品就很多了，不像現(xiàn)在幾乎沒啥可選的 2、一個(gè)片區(qū)和板塊的價(jià)格是否高不高，其實(shí)他本身說了不算，要橫向比較才有意義，你說三溪5-6萬(wàn)的此信樓不香嗎，你說天河公園8-9萬(wàn)的不香嗎，你說琶洲6-7萬(wàn)的大把次新不香嗎
提問：請(qǐng)問一下，現(xiàn)有一個(gè)黃埔區(qū)名額，想去看房了解一下，有沒看房路線推薦？謝謝！
回答：看黃埔區(qū)房子，幾個(gè)區(qū)域板塊 1、老黃埔：沿著裕豐圍、大沙東兩個(gè)雙地鐵周邊 2、新黃埔區(qū)府板塊：以區(qū)府周邊3公里來看，6號(hào)線、21號(hào)線、未來7號(hào)線組成的三角地帶來看 3、新黃埔區(qū)府東板塊：以開源大道沿線來看，金色夢(mèng)想、東薈城、中海譽(yù)城之類的 4、新黃埔區(qū)府西板塊：以開創(chuàng)大道沿線，黃陂、金峰、暹崗地鐵站點(diǎn)來看 5、新黃埔長(zhǎng)鄰居板塊：以長(zhǎng)嶺路沿線來看 我想上述幾個(gè)看房線路足以了，更多推薦樓盤，見知識(shí)星球
提問：雕叔，天朗明居和逸景翠園北向小兩房你怎么看？哪個(gè)更值得投資？
回答：從區(qū)位上來看，天朗明居勝出 從小區(qū)本身來看，兩個(gè)差不多 從戶型上來看，逸景翠園勝出 從未來成長(zhǎng)性上，天朗勝出 上個(gè)月11月份，天朗賣出35-38套房，其中以投資為主的65-72平的為主，看來市場(chǎng)已經(jīng)給出了最正確的答案 65-69平的橫廳小戶型、以及有一種南北對(duì)流的戶型。71-73平的帶“法式陽(yáng)臺(tái)”的S區(qū)北向戶型也不錯(cuò)，其實(shí)只要樓層好，這些都不是問題
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