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近期，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2016-2017年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告回顧了2016年，特征是“政策風(fēng)暖，市場(chǎng)向上”。2016年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較為火爆，包括房屋成交量、房?jī)r(jià)等指標(biāo)都屢創(chuàng)新高。到了第三季度，為了更好地抑制資產(chǎn)泡沫和去杠桿，政策頻頻加碼，進(jìn)而使得部分市場(chǎng)指標(biāo)走向發(fā)生了變化。到了第四季度，政策效應(yīng)積極釋放，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱態(tài)勢(shì)受遏制，市場(chǎng)交易和市場(chǎng)預(yù)期也開(kāi)始理性回?？v觀2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策，整體上有較大波動(dòng)性，這也是中央再次強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要原因。2016年第四季度的市場(chǎng)與政策邏輯將在2017年延續(xù)，相應(yīng)的，部分市場(chǎng)指標(biāo)出現(xiàn)降溫也符合預(yù)期。同時(shí)，受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和三四線城市仍需繼續(xù)去庫(kù)存等利好因素的影響，房地產(chǎn)部分供應(yīng)指標(biāo)依然有望維持個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?；谶@樣一個(gè)大方向的判斷，我們對(duì)2017年各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了逐個(gè)分析和預(yù)判。回顧過(guò)去幾年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)：2013年底，我們預(yù)測(cè)2014年特征為：高位振蕩，逐步降溫；2014年底，我們預(yù)測(cè)2015年特征為：探明底部，復(fù)蘇上行；2015年底，我們預(yù)測(cè)2016年特征為：政策風(fēng)暖，市場(chǎng)向上；展望2017年，我們預(yù)測(cè)其特征為：抑制泡沫，理性發(fā)展。2017年將是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性、重塑規(guī)范的一年。

本文，將報(bào)告中的2017年的政策預(yù)判部分，分享給大家。 

一、政策預(yù)判

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，積極因素在增多。但同時(shí)也應(yīng)看到，當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性比較多，特別是美國(guó)與其他主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的分化從而產(chǎn)生的貨幣政策分化的加劇，美國(guó)于12月15日宣布加息，而歐元區(qū)及日本由于自身原因，依舊仍以寬松的貨幣政策為主。此外，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨不少突出矛盾和問(wèn)題，產(chǎn)能過(guò)剩和需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的矛盾仍然突出，一些領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，部分地區(qū)困難較大等。因此，堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，適度擴(kuò)大總需求，仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)得以繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

展望2017年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策走向，12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。要全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，牢固樹(shù)立和貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，適應(yīng)把握引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，堅(jiān)持以提高發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，堅(jiān)持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實(shí)、社會(huì)政策要托底的政策思路，堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，適度擴(kuò)大總需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，深化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，全面做好穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

從貨幣政策看，11月8日央行發(fā)布《2016年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，下一階段，要按照黨中央、國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署，堅(jiān)持改革開(kāi)放，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度，適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，增強(qiáng)針對(duì)性和有效性，做好與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革相適應(yīng)的總需求管理，為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。更加注重改革創(chuàng)新，寓改革于調(diào)控之中，把貨幣政策調(diào)控與深化改革緊密結(jié)合起來(lái)，更充分地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。針對(duì)金融深化和創(chuàng)新發(fā)展，進(jìn)一步完善調(diào)控模式，強(qiáng)化價(jià)格型調(diào)節(jié)和傳導(dǎo)機(jī)制，疏通貨幣政策向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)渠道，著力解決經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行中的突出問(wèn)題，提高金融運(yùn)行效率和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，完善宏觀審慎政策框架，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門(mén)，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定。要在增強(qiáng)匯率彈性的同時(shí)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。對(duì)于國(guó)內(nèi)貨幣政策而言。當(dāng)前政策受到來(lái)自經(jīng)濟(jì)基本面、資本外流壓力、人民幣匯率、金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等多方面的約束。而今年以來(lái)，中國(guó)央行謹(jǐn)慎態(tài)度明顯，自2月29日降準(zhǔn)后，央行已經(jīng)10個(gè)月未使用存款準(zhǔn)備金率及利率工具，央行公開(kāi)市場(chǎng)操作已經(jīng)常態(tài)化，特別是MLF的操作頻率增加。預(yù)期2017年貨幣政策操作仍將主要是公開(kāi)市場(chǎng)操作和MLF相結(jié)合，輔以PSL，以應(yīng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息以及中國(guó)金融領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫、杠桿偏高等問(wèn)題，而利率和準(zhǔn)備金率這兩個(gè)工具不會(huì)輕易使用，預(yù)期2017年不會(huì)繼續(xù)降息，但也不會(huì)加息，存準(zhǔn)率調(diào)整的概率也不大。

圖1  2001年以來(lái)我國(guó)五年期以上貸款基準(zhǔn)利率變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行

圖2  2008年以來(lái)我國(guó)人民幣存款準(zhǔn)備金率調(diào)整變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行

從財(cái)政政策看，12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，財(cái)政政策要更加積極有效，預(yù)算安排要適應(yīng)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、保障民生兜底的需要。要穩(wěn)妥推進(jìn)財(cái)稅和金融體制改革，落實(shí)推動(dòng)中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革，加快制定中央和地方收入劃分總體方案，抓緊提出健全地方稅體系方案。就中國(guó)而言，為了對(duì)沖房地產(chǎn)和制造業(yè)投資下滑帶來(lái)的影響，通過(guò)積極財(cái)政政策維持基建投資高位運(yùn)行、多渠道吸引民間投資逐漸進(jìn)入實(shí)體，依然是2017年“穩(wěn)增長(zhǎng)”的著力點(diǎn)。因此，2017年財(cái)政政策將更加重視精準(zhǔn)發(fā)力和提高績(jī)效，“更加積極有效”的要求意味著2017年將有更多的減稅和更多的政府投入，而要實(shí)現(xiàn)減收增支，官方將需要在預(yù)算安排上作出調(diào)整，財(cái)政政策對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的作用將更加凸顯。

1、堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

2016年，中央圍繞樓市去庫(kù)存，出臺(tái)了一系列配套政策，涵蓋了信貸、房產(chǎn)交易稅費(fèi)、引導(dǎo)農(nóng)民購(gòu)房等多方面。由于全國(guó)樓市整體依舊處于持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，隨著各地去庫(kù)存政策的推進(jìn)，樓市庫(kù)存去化效果較為明顯，但區(qū)域樓市分化嚴(yán)重。因此，中央仍將堅(jiān)持因城施策原則，將樓市調(diào)控權(quán)力下放到地方政府。同時(shí)，在部分熱點(diǎn)區(qū)域樓市非理性上漲后，抑制這類(lèi)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，也將成為今后中央房地產(chǎn)政策的主要目的之一。

12月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，這是時(shí)隔一年半后中央政治局會(huì)議再提建立“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域間發(fā)展的日益分化，簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)，因此，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制就顯得尤為重要。下一步應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè)，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的預(yù)期。

在此后召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，去庫(kù)存方面，要堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。

展望2017年，房地產(chǎn)政策將緊緊圍繞上述中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署展開(kāi)，預(yù)計(jì)相關(guān)部委還將出臺(tái)一系列配套措施。主要有以下幾個(gè)方面：一是由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的局面并未改變，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力大，因此穩(wěn)定住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房建設(shè)等還將繼續(xù)推進(jìn)；二是深化住房制度改革，結(jié)合戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大住房需求；三是完善市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量資產(chǎn)，繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)；四是繼續(xù)堅(jiān)持因城施策的指導(dǎo)原則，除了對(duì)庫(kù)存較大的城市仍會(huì)采取相應(yīng)配套放松政策外，對(duì)于一些樓市熱點(diǎn)區(qū)域則會(huì)采取進(jìn)一步的收緊性政策。

2、金融信貸政策：個(gè)人房貸差異化，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資趨緊

從12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)于金融信貸等政策的部署來(lái)看，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門(mén)。雖然現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊未明顯改善，但從今年以來(lái)的貨幣政策操作手段看，央行主要采取的還是公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)方式，以保持貨幣政策的穩(wěn)定，而調(diào)息和調(diào)存款準(zhǔn)備金的空間很小。在以去庫(kù)存為主、因城施策的樓市政策引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)2017年中央和銀監(jiān)會(huì)等部委會(huì)針對(duì)庫(kù)存較大的地區(qū)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)配套支持政策，而針對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域的樓市會(huì)對(duì)相關(guān)地方政府進(jìn)行相應(yīng)的指導(dǎo)，督促這些地方出臺(tái)收緊性的信貸政策，如購(gòu)房首付比例上調(diào)、增加購(gòu)房貸款門(mén)檻等。同時(shí)，也需要加強(qiáng)金融信貸監(jiān)管政策，在堅(jiān)持支持居民合理自住購(gòu)房的信貸政策時(shí)，要嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，防止房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大。另外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資，也將保持偏緊態(tài)勢(shì)。總體來(lái)看，2017年房地產(chǎn)的金融信政策，一方面支持三四線城市的去庫(kù)存，另一方面加緊一二線城市和開(kāi)發(fā)商的去杠桿。

3、財(cái)稅政策：房地產(chǎn)稅立法繼續(xù)推進(jìn)

早在2014年財(cái)稅改革全面啟動(dòng)之初，財(cái)政部就提出了六大稅制改革，分別是營(yíng)業(yè)稅改增值稅、資源稅、消費(fèi)稅、房地產(chǎn)稅、環(huán)境稅和個(gè)人所得稅。原本房地產(chǎn)稅位列個(gè)稅改革之前，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)已將房地產(chǎn)稅立法正式列入五年立法規(guī)劃，但受限于立法程序和復(fù)雜的實(shí)際情況，房地產(chǎn)稅改革目前進(jìn)展并不順利。目前房地產(chǎn)稅正由全國(guó)人大牽頭起草工作，尚未有具體方案對(duì)外披露。但2016年7月份G20成都財(cái)長(zhǎng)行長(zhǎng)會(huì)議上，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在研討會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅等改革雖然艱難，但仍將義無(wú)反顧地推進(jìn)。預(yù)計(jì)今后通過(guò)完成房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)和立法，對(duì)房地產(chǎn)交易和持有環(huán)節(jié)來(lái)征稅，通過(guò)結(jié)構(gòu)性的差別化稅收政策來(lái)抑制投機(jī)性需求，調(diào)節(jié)收入分配。同時(shí)，目前個(gè)稅改革方案在財(cái)政部?jī)?nèi)部已經(jīng)完成，個(gè)稅改革將分步到位。先做一些比較簡(jiǎn)單的部分，再隨著信息系統(tǒng)、征管條件和大家習(xí)慣的建立，逐漸完善改革。其中房貸利息抵扣個(gè)稅已經(jīng)確認(rèn)，并且可以確定該方案會(huì)在全國(guó)推廣。此外，未來(lái)隨著改革進(jìn)一步推進(jìn)，家庭贍養(yǎng)老人費(fèi)用、子女教育費(fèi)用以及房租等，也有望陸續(xù)被納入個(gè)稅抵扣。從地方來(lái)看，樓市庫(kù)存較大的地方政府則會(huì)進(jìn)一步加大引導(dǎo)購(gòu)房意愿，出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，降低居民購(gòu)房成本，繼續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存。

4、地方政策：堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城因地施策

2016年是房地產(chǎn)“去庫(kù)存與控風(fēng)險(xiǎn)”并重的一年。地方政府依據(jù)中央“去庫(kù)存”的精神，出臺(tái)一系列史上最寬松的組合拳政策從需求側(cè)屢屢發(fā)力刺激樓市，樓市庫(kù)存去化效果較為明顯。但區(qū)域樓市分化嚴(yán)重，一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)泡沫浮現(xiàn)，樓市風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，從2016年二季度開(kāi)始，熱點(diǎn)城市逐步出臺(tái)收緊型調(diào)控政策，上海、深圳、廊坊等地率先出臺(tái)限購(gòu)政策，隨后在9月至國(guó)慶期間，全國(guó)20余城出臺(tái)限購(gòu)限貸等調(diào)整政策，防止風(fēng)險(xiǎn)集聚。隨著區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，樓市分化的局面仍將延續(xù)，中央分城施策的精神將進(jìn)一步得到體現(xiàn)，地方收緊和放松的兩種政策基調(diào)也將繼續(xù)同時(shí)存在。

根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，可以預(yù)見(jiàn)2017年，中央和地方政府均要把防范金融風(fēng)險(xiǎn)和抑制資產(chǎn)泡沫放到更加重要的位置。因此，樓市過(guò)熱的地區(qū)將堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控政策，通過(guò)提升限制貸款、加強(qiáng)控制地價(jià)、增加土地出讓、加強(qiáng)輿論監(jiān)管等措施，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，以確保穩(wěn)定房?jī)r(jià)和促進(jìn)樓市理性健康發(fā)展；樓市較冷的地區(qū)將更一步細(xì)化，落實(shí)去庫(kù)存政策，并逐步將去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，增加政策的可操作性，促進(jìn)此類(lèi)地區(qū)市場(chǎng)活躍度?？傊谌珖?guó)范圍內(nèi)，各地方將會(huì)在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，針對(duì)各地實(shí)際情況推出“去庫(kù)存、穩(wěn)發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)”的相關(guān)政策，并且將加大力度進(jìn)一步落實(shí)。