2月底的北京，防控形勢仍然嚴(yán)峻，夜幕下的大街人煙稀少。一個(gè)戴著護(hù)目鏡、口罩和防護(hù)服全副武裝的身影走進(jìn)了某中介門店。中介小劉松了一口氣，客戶還是來簽約了。他不由感嘆了下，幸虧自己的門店有學(xué)區(qū)房業(yè)務(wù)，否則成交量更難看。
房地產(chǎn)行業(yè)是本輪疫情中受影響最大的行業(yè)之一。受此影響，北京房市3月“小陽春”行情并未出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，3月北京樓市交易量較去年同期至少下滑了50%以上，如果沒有明顯的政策變化，在疫情防控大幅放松前，市場恐怕難以完全復(fù)蘇。
為了孩子
“最近主要就是靠學(xué)區(qū)房支撐成交量。都是為了孩子，要不然大家為啥冒著‘生命危險(xiǎn)’出來看房買房呢，自己住的房啥時(shí)候都可以看。”資深二手房中介王女士對中證君表示。
受疫情影響，不少客戶推遲了購房置業(yè)計(jì)劃。但有一種房，卻很難推遲購買，那就是學(xué)區(qū)房。
北京市目前采取就近入學(xué)的政策。在一些教育強(qiáng)區(qū)，如果想進(jìn)入某個(gè)優(yōu)質(zhì)小學(xué)念書，最穩(wěn)妥的辦法就是購買劃片的學(xué)區(qū)房。北京市每年的適齡兒童入學(xué)信息采集的期限是4月底。這意味著考慮到房屋過戶、辦理貸款的時(shí)間，當(dāng)年入學(xué)的最遲3月底4月初就應(yīng)該簽好購房合同。而如果是熱門學(xué)校，最好要在孩子3歲之前落好戶。因此，每年春節(jié)后到3月底都是北京市學(xué)區(qū)房成交的一個(gè)高峰期。
文首中出現(xiàn)的那位全副武裝的客戶便是一位學(xué)區(qū)房的購買者，他購買了西城區(qū)某知名小學(xué)的一處學(xué)區(qū)房。簽訂二手房購房合同，需要與中介和上家共同簽署很多合同和知情書，不可避免地要在密閉的室內(nèi)聚集，于是這位家長把自己包裹得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。
中證君了解到，這位客戶還算是比較幸運(yùn)的，他在節(jié)前就已經(jīng)看過了這套房，本次只是來簽合同。
而對于節(jié)后開始看房的家庭來說，就沒那么容易了。北京目前各小區(qū)均實(shí)施了嚴(yán)格的出入管理制度，盡量減少外來人員進(jìn)出。二手房帶看基本停滯。
王女士對中證君表示，現(xiàn)在有的小區(qū)掃碼登記一天可以去1-2次，中介機(jī)構(gòu)會(huì)固定派一個(gè)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)出帶看，有的小區(qū)是非本小區(qū)人員百分百不可以進(jìn)出。在一些熱門學(xué)區(qū)，急于購房的家長只能選擇云看房，通過VR來看房。“從來沒有發(fā)現(xiàn)VR看房這么重要?！蓖跖繉χ凶C君感嘆。
一些二手房可以通過VR帶看和線上答疑
來源：鏈家APP
中證君了解到，在西城區(qū)的一個(gè)學(xué)區(qū)房里，出現(xiàn)了4個(gè)意向客戶都是云看房的奇景。直到合同簽訂，客戶都沒能進(jìn)行實(shí)地看房。
由于東城區(qū)和海淀區(qū)已經(jīng)實(shí)行了新老劃斷的就近入學(xué)制度，2019年1月1日以后獲得房本的家庭不一定能夠進(jìn)入劃片學(xué)校，西城區(qū)仍是學(xué)區(qū)交易重點(diǎn)。中證君了解到，價(jià)格方面，今年西城區(qū)學(xué)區(qū)房整體價(jià)格與去年相比變動(dòng)不大。在最熱門的金融街和德勝片區(qū)，40平方米左右的落戶房單價(jià)在18萬-20萬元，月壇片區(qū)在13萬-15萬元。小戶型房源總價(jià)相對低，價(jià)格比較堅(jiān)挺，個(gè)別好房還需要競爭。大戶型則存在一定的議價(jià)空間。
同行開懟
俗話說，同行是冤家。但各行各業(yè)直接抨擊對手不行的行為并不多見，而一旦上升到公開抨擊，往往就意味著行業(yè)競爭已經(jīng)非常激烈了，起碼意味著市場已經(jīng)進(jìn)入了存量市場。
北京樓市近期上演了一場少見的公開“diss”，側(cè)面顯示了房企銷售壓力之大。
華潤置地北京順義區(qū)某項(xiàng)目的宣傳頁近期出爐了幾張火藥味十足的圖片。在宣傳頁上，華潤置地項(xiàng)目直接diss了一個(gè)名為“金X國際社區(qū)”的樓盤，稱其“低總價(jià)≠高品質(zhì)”“你好像離懷柔更近一點(diǎn)”“3351戶家庭的概念是可以塞滿4個(gè)工體南看臺(tái)”。
華潤置地相關(guān)人士對媒體證實(shí)了宣傳頁的真實(shí)性，稱已經(jīng)責(zé)令刪除。
本次華潤置地diss的金X國際社區(qū)就是北京近期的網(wǎng)紅盤。中證君了解到，該項(xiàng)目自排卡階段就比較受關(guān)注。據(jù)公開報(bào)道的信息，該項(xiàng)目上線20分鐘后，就有800多組客戶明確了購買意向。
該網(wǎng)紅項(xiàng)目熱銷的秘密主要還是售價(jià)低，吸引了大批首次置業(yè)的剛需群體。該樓盤在北京市順義區(qū)順義新城，在東北六環(huán)以外，主打精裝小戶型住宅，有約50平方米的一居室、70平方米的兩居室、89平方米的三居室，單價(jià)在3萬元左右。50平方米的一居室，只要150萬元的總房款就能買下。按照北京目前的首付政策，首次置業(yè)的客戶只需要50萬就能上車，這類門檻的上車盤在北京已經(jīng)很少了。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一項(xiàng)目的熱銷主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目的定價(jià)彌補(bǔ)了市場缺口，加上品質(zhì)較好，所以能夠熱銷。如果沒有疫情，這個(gè)樓盤可能會(huì)賣得更好。
緩慢恢復(fù)
中證君了解到，近期受二手房線下帶看受限的原因，一些剛需客戶調(diào)轉(zhuǎn)方向去了新盤。一些性價(jià)比高的新盤受到了熱捧，出現(xiàn)了購房者排隊(duì)的情景。但整體市場仍在緩慢復(fù)蘇中。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，北京二手房住宅網(wǎng)簽6835套，新建住宅網(wǎng)簽2147套，預(yù)計(jì)全月合計(jì)新房二手房簽約在萬套左右，網(wǎng)簽量只有去年同期的一半。
張大偉認(rèn)為，當(dāng)前北京新房、二手房市場只恢復(fù)到往年平均水平的50%-60%。新建住宅市場出現(xiàn)了個(gè)別熱銷項(xiàng)目，主要是由于總價(jià)較低，且品質(zhì)相對較好，吸引了部分剛需。但大部分項(xiàng)目當(dāng)下依然處于冰點(diǎn)，市場遠(yuǎn)未恢復(fù)。他同時(shí)指出，目前的一手房銷售情況僅為初步網(wǎng)簽情況，后續(xù)能否轉(zhuǎn)化為真實(shí)銷售還有不確定性。
張大偉認(rèn)為，由于不能進(jìn)行線下帶看，二手房市場的恢復(fù)程度更低。想恢復(fù)二手房交易，只能等疫情大幅緩解、小區(qū)進(jìn)出管控放松了。
這與其他研究機(jī)構(gòu)的評(píng)估接近。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，不管是二手房市場成交量，還是新增的客源和房源數(shù)量，北京的恢復(fù)速度都較慢，3月16日至22日這周的恢復(fù)程度，均不到2019年3月周均水平的60%。
張大偉表示，回暖要看政策和疫情，現(xiàn)在疫情并沒有完全過去，政策也沒有明顯調(diào)整，這種情況下，市場很難全面回暖。個(gè)案的熱銷不代表市場真實(shí)和全面情況，很多也屬于營銷手法。
“按照目的的政策，房價(jià)上漲的可能性要低于房價(jià)下調(diào)的可能性?！睆埓髠ケ硎?。
而一些著急變現(xiàn)的業(yè)主，不得不大降價(jià)以求趕緊出手。近期不少千萬級(jí)別的住宅降價(jià)幅度超過百萬元，這些住宅不少甚至位于二環(huán)三環(huán)內(nèi)，這意味著市場還處于冷清之中。
編輯：張楠 亞文輝
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