這段時(shí)間不少人跟我說(shuō)，他們那的房企還在不斷的搶地，地價(jià)甚至是高過(guò)周邊的房?jī)r(jià)，這是不是說(shuō)明房企繼續(xù)看好后市，房?jī)r(jià)還要漲。
別以為房企身在其中，就深諳其道。我發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，大多數(shù)房企一致的行為往往都是錯(cuò)的！
所謂逆勢(shì)而為，只不過(guò)是紙上談兵而已。
涌向三四線
遠(yuǎn)的不說(shuō)，就說(shuō)上一輪調(diào)控，2010年一二線城市成為調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，當(dāng)時(shí)房企巨頭，比如萬(wàn)科、中海、保利、恒大、碧桂園，從2011年開(kāi)始就減少在一二線城市拿地，而隨著新型城鎮(zhèn)化概念的推出，三四線城市成為他們拓展的新天地。
當(dāng)時(shí)，這些房企巨頭都認(rèn)為，一二線城市市場(chǎng)日趨飽和，規(guī)模畢竟有限，且競(jìng)爭(zhēng)激烈，政策高壓，逃出一二線，成為他們的共識(shí)，然后，2012年，就有大量小弟兄們跟著大哥步伐走，都紛紛跑到三四線開(kāi)疆拓土。
結(jié)果呢，去了才發(fā)現(xiàn)，丫的三四線原來(lái)沒(méi)啥需求，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)了賣(mài)不動(dòng)，最后就是庫(kù)存積壓，大房企還能撐住，可憐那些中小房企，資金斷裂，爛尾樓的故事也就不斷上演了。
回歸一二線
房企再次對(duì)三四線失去了信心，接著，又是回歸一二線的故事。
2013，2014年，龍頭房企開(kāi)始增大在一二線的布局。
我記得2014年10月份，龍光地產(chǎn)拿下深圳龍華一塊地王時(shí)，樓面價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)/平米，業(yè)內(nèi)一片驚呼，瘋了吧，當(dāng)時(shí)周邊二手房?jī)r(jià)格也才兩萬(wàn)多，不賣(mài)到三四萬(wàn)，哪有錢(qián)賺。
當(dāng)時(shí)深圳樓市雖有回暖跡象，但還處于沉睡中，就連龍光自己都認(rèn)為價(jià)格高了，他們對(duì)市場(chǎng)也不樂(lè)觀。也算是賭一把。
但這次賭對(duì)了，龍光這個(gè)新盤(pán)，去年賣(mài)到七八萬(wàn)了。
這個(gè)案例其實(shí)也說(shuō)明，大家都不看好未來(lái)的時(shí)候，你賭贏的概率反而大了。
我記得當(dāng)時(shí)問(wèn)過(guò)萬(wàn)科的高級(jí)副總裁，怎么看深圳2015年的行情，他說(shuō)即使調(diào)控放松了，房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲，頂多漲個(gè)20%，誰(shuí)又預(yù)料到，在加杠桿下，深圳在半年之內(nèi)就暴漲接近一倍呢。
歷來(lái)，萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的判斷是非常有預(yù)見(jiàn)性的，但也無(wú)法做到精準(zhǔn)。
而到2015年初，減少三四線拿地，甚至是完全撤出三四線，又成了絕大部分房企的戰(zhàn)略布局。
全線回歸，深耕一二線，用力拼殺，再次成為了房企們的共識(shí)，所以2015,2016年，一二線的地王不斷涌現(xiàn)，央企國(guó)企成為地王排頭兵。
但這一次，意外的情況又發(fā)生了。
留守意外超速
一二線開(kāi)始調(diào)控，市場(chǎng)逐漸冷卻。
隨著國(guó)家大規(guī)模棚改計(jì)劃展開(kāi)后，政府通過(guò)拆遷城中村，農(nóng)村宅基地，趕農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，人為創(chuàng)造了大量需求后，同時(shí)將資金和投資需求趕往三四線后，三四線的銷(xiāo)售意外火爆了起來(lái)。
尤其是從今年年初開(kāi)始，三四線城市的銷(xiāo)售明顯加大，不光是銷(xiāo)售提升，價(jià)格也有明顯上漲，長(zhǎng)三角的嘉興、揚(yáng)州、徐州等，以及中部的贛州、湘潭等不知明城市，過(guò)去一年時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度都在50%以上。
在加大一二線拿地規(guī)模的同時(shí)，繼續(xù)留守三四線的碧桂園、恒大異軍突起，一二三四五線全線開(kāi)火，今年前四個(gè)月，碧桂園的銷(xiāo)售額突破2000億，甚至超過(guò)了萬(wàn)科120億，成為行業(yè)第一。恒大今年前5個(gè)月銷(xiāo)售額1813億元，也遠(yuǎn)超排名第四的保利1050億元銷(xiāo)售額。
對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這一輪三四線糧食充足的房企，銷(xiāo)售額明顯增長(zhǎng)更快，比如碧桂園，一二線占比40%多，三四線占比40%，海外占比8%，也正是因?yàn)椴季志鶆?，所以銷(xiāo)售額增長(zhǎng)比其它房企快。而萬(wàn)科、中海，保利，一二線占比超過(guò)八成，銷(xiāo)售規(guī)模增速明顯不如碧桂園。
如果從價(jià)格計(jì)算，一二線利潤(rùn)是要比三四線更高，而從體量計(jì)算，全國(guó)三四線的規(guī)模超過(guò)一二線，如果要做大規(guī)模，三四線城市必定是不可或缺的市場(chǎng)。一二三四線市場(chǎng)漲跌是輪動(dòng)的，只是先后的問(wèn)題。
其實(shí)從今年他們的股票差別也看的出來(lái)，碧桂園、恒大的股票，還在穩(wěn)步上漲中，而萬(wàn)科、中海、保利、綠地股票早就在調(diào)整震動(dòng)中。股票反映的肯定是房企的業(yè)績(jī)走勢(shì)。
到了這里，在一二三四線均擁有糧草的開(kāi)發(fā)商成為贏家，這又導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商做出新的判斷，三四線不能缺。
每一次的調(diào)控教訓(xùn)，在房地產(chǎn)高潮迭起時(shí)，房企都忘得一干二凈。
頭腦發(fā)熱又去三四線搶地
隨著三四線行情回暖，房企又頭腦發(fā)熱回到三四線去搶地了。
于是，新的錯(cuò)誤輪回又開(kāi)始了！
三四線城市賣(mài)地收入有非常明顯的上升，其中佛山309億、嘉興267億、溫州252億、寧波243億、另外徐州、常州、滄州、金華、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚(yáng)州、滁州、紹興、贛州等城市賣(mài)地也均超過(guò)了100億。且溢價(jià)率有明顯上升，包括揚(yáng)州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價(jià)率在熱點(diǎn)城市中排名前十。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示：截止6月7日，今年合計(jì)已經(jīng)有25家企業(yè)拿地超過(guò)百億，這25家企業(yè)拿地總金額已經(jīng)超過(guò)6554億，同比2016年同期拿地最多的25家企業(yè)合計(jì)上漲了58%。
現(xiàn)在很多房企看到三四線市場(chǎng)火熱，又去搶地，但等到這一波政策扶持退出，三四線又會(huì)進(jìn)入需求不足的境地，屆時(shí)又將被深套。
這一點(diǎn)，我還挺佩服碧桂園的逆向操作，現(xiàn)在碧桂園，恒大，明顯在努力做大一二線，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，三四線終究還是敵不過(guò)一二線的。
但這種逆勢(shì)而為的畢竟是少數(shù)。比如李嘉誠(chéng)2013年開(kāi)始就在拋售內(nèi)陸房產(chǎn)了，他說(shuō)不去賺最后一個(gè)銅板，顯然，他要是現(xiàn)在才拋售，錢(qián)就出不去。王健林去年也在慢慢退出地產(chǎn)，轉(zhuǎn)作娛樂(lè)旅游文化。
我不知道他們是不是在為這一輪大調(diào)整提前做足充分的準(zhǔn)備。二八定律，對(duì)的永遠(yuǎn)是少數(shù)人，大多數(shù)人一致的行為，往往是錯(cuò)的。
其實(shí)大多數(shù)房企一致的行為，往往是錯(cuò)的，所以房企也常常踏錯(cuò)節(jié)奏，他們對(duì)市場(chǎng)行情往往也看不準(zhǔn)。所以不要迷信大多數(shù)房企現(xiàn)在瘋了一樣的拿地，這不代表什么信號(hào)。
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