個人收集的一點住宅會所發(fā)展和建議
1、住宅發(fā)展和會所的出現(xiàn)
隨著中國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅消費經(jīng)歷了從解圍型、粗放型到如今進入追求住宅質量與環(huán)境品位的新階段。人們從傳統(tǒng)消費模式逐漸轉變?yōu)?#8220;文化消費信息服務”的模式。消費者買的不僅是住房，更是服務和管理。于是，社區(qū)的建設中心也由原先的“單純空間物質環(huán)境”向“環(huán)境與文化內(nèi)涵并重”的多功能現(xiàn)代化社區(qū)轉型。
社區(qū)會所最早出現(xiàn)在香港，也是舶來的洋品。1995年，深圳首次將社區(qū)會所作為售樓賣點，隨后被臨近的深圳、廣州引入內(nèi)陸。如今，“會所”這個名稱及其概念不再陌生，它已然成為現(xiàn)代生活的風向標，而已經(jīng)成為開發(fā)商銷售樓盤招攬顧客的亮點賣點，同時也成為購房者評判一個住宅小區(qū)是否夠檔次的重要標志之一。我國大城市中，大約已有60%左右的住宅小區(qū)都建有會所。
2、上海住宅會所的發(fā)展和弊端
上海的小區(qū)會所最早見于一些別墅、高檔公寓中，之后在中、低檔樓盤和普通住宅中層層推廣開來。然而這些社區(qū)會所最大的功能竟是擺設，不免讓人嘆之可惜。會所，作為滬上房產(chǎn)銷售經(jīng)營中開發(fā)商的一個舉足輕重的誘人籌碼，以它的規(guī)模、功能和豪華程度成為考量樓盤檔次的硬指標，為購房者所看重。隨著樓盤建設檔次不斷提高，一時間，無論大樓盤小社區(qū)，會所配置建設如雨后春筍般大面積普及，檔次越來越高，規(guī)模越來越大，然而，隨之而來的管理現(xiàn)狀及經(jīng)營效益卻不容樂觀。
·其一：定位不準，一味求大求全
由于上海許多房地產(chǎn)開發(fā)商過于模仿香港和西方某些項目的會所形式，使小區(qū)會所在規(guī)劃設計時沒有根據(jù)項目本身的規(guī)模、品質、業(yè)主層次、經(jīng)濟承受能力等度身定做。配套設施追求大而全，雖漂亮而又氣派，但使用率低，造價卻較高。運行成本高，負擔重。沒有針對會所而對周邊環(huán)境和消費者實際需求作前期調查研究。會所的這種定位失準是導致會所普遍虧損的直接原因。
·其二：功能配置近乎雷同，功能單一
據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，居民對社區(qū)功能的需求依次為：閱覽室、健身房、咖啡館、美容院、網(wǎng)球場、棋牌室、中西餐廳、視聽室、桌球室、迷你高爾夫球場、壁球室。其中體育健身類占多數(shù)。于是大多的會所也就都用作健身使用，而且是在有限的面積內(nèi)設置了各種運動項目。社區(qū)會所的設施在規(guī)模和投資上有限，很多方面不能和那些對外的獨立專業(yè)性的會所相比，造成顧客分流。
·其三：不重經(jīng)營、缺乏專業(yè)性
目前，住宅會所多轉交給物業(yè)公司管理經(jīng)營。物業(yè)公司往往是對小區(qū)物業(yè)進行管理，而對小區(qū)會所，缺乏相應的專業(yè)經(jīng)營能力。社區(qū)會所本就是個新名詞，專業(yè)管理人員更是少之又少。而管理欠佳，專業(yè)人員匱乏進一步造成對設施維護帶來困難，使設施長期缺乏正常、良好的保養(yǎng)，加速了設施的磨損和消耗。
3、住宅會所經(jīng)營模式比較
·封閉式會所
僅僅針對項目業(yè)主開放的會所。目前高檔小區(qū)會所大多采用封閉式管理，這樣既保證了小區(qū)的環(huán)境安寧、住戶的人身安全、私密性，又提升了物業(yè)的品質；該類會所一般采用“會員制”，按照服務項目的差異以及不同費用標準，可以將會員分成若干種類別，形成差異化消費。
·半開放式會所
在對內(nèi)部住戶開放的同時，也對社會公眾開放的會所，針對不同的項目可以采用不同的開放程度。由于外部社會公眾的進入，對于小區(qū)的安全管理帶來一定的困難。有些會所采用分流管理的方式，確保外部消費群體不對社區(qū)住戶安全構成威脅。同時在收費上，針對住戶采用優(yōu)惠政策或者會員制度。
·開放式會所
就是完全的社會商業(yè)性設施，開發(fā)商采用向社會招商的形式，面向社區(qū)及社會經(jīng)營，大多數(shù)中低價位項目采用該模式。
三者經(jīng)營模式各有千秋，對于區(qū)域范疇特定的社區(qū)會所，理應封閉式經(jīng)營，業(yè)主們在其中也能充分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會員權的滿足感。只對內(nèi)經(jīng)營，只向業(yè)主開放的封閉式很可能造成小區(qū)會所難以長久維持。雖說配套性社區(qū)會所以服務業(yè)主為本，但也不能拖著入不敷出的窘困境地，勉強維系當初的承諾。沒有資金支撐的會所又能提供多滿意的服務呢？走出小區(qū)是目前會所正在嘗試的經(jīng)營模式，就其開放程度而言，對外門檻越低，當然其商業(yè)化成分越濃，社區(qū)會所的初衷也就背離得越遠。但是，從經(jīng)濟收益上說，后兩者經(jīng)營模式確實彌補了純粹對內(nèi)的尷尬和無奈。
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