2016年5月1日起，國務院全面推行營業(yè)稅改征增值稅，房屋買賣納入營改增范圍。網上搜索的文章，大部分還有營業(yè)稅的內容，顯然不是新的內容。絕大多數人對房屋買賣中的稅費，都不是很清楚。對營改增后的房屋買賣稅費問題，更不太清楚。下面參考網上部分文章，結合最新政策，和大家一起學習相關知識。由于本人知識有限，細小錯誤肯定存在，歡迎批評指出，以便下次改正。
一、增值稅
住宅買賣依據合同約定的價格，稱之為合同價，但是還有政府指導價，政府指導價是最低的計稅價格，防止成交價遍低。計稅采取“孰高”原則：若合同價高于政府指導價，則以合同價進行計算稅費；若政府指導價高于合同價格的，按照政府指導價進行計稅。
（一）住宅
根據《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條：
◎個人出售不足兩年的住宅，全額征收增值稅，稅率為全額的5%；
◎個人出售兩年（含兩年）以上的住宅，免征增值稅。
根據增值稅的算法，含稅價格需要先計算出不含稅銷售額，不含稅銷售額＝含稅銷售額÷（1 稅率），應納稅額＝不含稅銷售額×稅率。個人買賣房屋增值稅稅率為5%。
比如房屋合同含稅售價130萬元（購買不足2年）的房子，政府指導價格為含稅價格150萬元，最終增值稅應納稅額為（150÷1.05）×0.05＝7.14萬。
（二）非住宅
◎征收差額增值稅，稅率為5%，需要提供契稅發(fā)票，如果不能提供原發(fā)票，需要去調檔；
◎如果不能調檔，則按全額征收。
增值稅額 = （計稅金額-原發(fā)票值）×5%
盛夏先生2014年6月購買一套商業(yè)用房，成交價不含稅93萬，2017年5月出售，成交價不含稅98萬，政府指導價101萬，該怎么計算增值稅額？
增值稅=（101-93）*5%=4000元
二、個人所得稅
根據《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》財稅字[1999]278號：第四條，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個人所得稅。
根據《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》財稅〔2016〕43號
第四條、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。
個人所得稅稅率是交易價格1%或兩次交易差的20% ，由賣方繳納。
比如上例子：比如房屋合同售價含稅130萬元（購買不足2年）的房子，政府指導價格為含稅價格150萬元，最終增值稅應納稅額為（150÷1.05）×0.01＝1.43萬。
三、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加
根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第四條 城市維護建設稅稅率如下：
納稅人所在地在市區(qū)的，為增值稅的7%；
納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，為增值稅5%；
納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，為增值稅1%；
另外：
教育費附加為增值稅的3%；
地方教育費附加為增值稅的2%；
比如轉讓人在縣城，還是上例子，繳納增值稅7.14萬，則城建稅、教育費附加、地方教育費附加：
=7.14*(5% 3% 2%）=0.0714萬元
四、契稅
根據《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》財稅[2016]23號：
◎對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
◎對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
計稅依據為成交價格。
比如房屋合同售價含稅130萬元（90平以下唯一住房）的房子，政府指導價格為含稅價格150萬元，最終契稅稅應納稅額為（150÷1.05）×0.01＝1.43萬。
根據《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》財稅〔2016〕43號 第一條、計征契稅的成交價格不含增值稅。
五、印花稅
根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號，自2008年11月1日起實施，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅的稅收優(yōu)惠政策。銷售非住宅還是征收印花稅，買賣雙方各繳納房屋成交價萬分之五印花稅。
六、土地增值稅
根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號，自2008年11月1日起實施，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。銷售非住宅還是征收土地增值稅。具體算法有點復雜，可網上搜索。
七、其他費用
房屋評估費。需要貸款的就評估收費，不需要貸款的就不收費。按照成交價格的0.1%-0.5%收取評估費。本來是銀行交費的，但現在銀行都讓購房人出錢。2006年，原建設部、央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》規(guī)定，房地產抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔。
登記費：80元。
房屋交易費用是６元每平米的單價，買賣雙方承擔各一半。
八、免征增值稅和個人所得稅的起算時間
根據《關于加強房地產稅收管理的通知》國稅發(fā)（2005）89號（四）個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。（五）個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證明，并到地方稅務部門申請開具發(fā)票。
2017年，國家稅務總局公告2017年第8號，個人轉讓住房，因產權糾紛等原因未能及時取得房屋所有權證書（包括不動產權證書，下同），對于人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權證書的注明時間，據以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策。本公告自2017年4月1日起施行。
九、稅費由誰承擔問題
根據各相關稅法
◎買方：契稅、印花稅、登記費、房屋交易費。
◎賣方：增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅房、屋交易費。
◎銀行：評估費。
合同另有約定的，按照合同約定。
本文成文時間：2017年5月14日。由于水平有限，有錯誤的歡迎留言指出，下次更新完善。
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