商品房預(yù)售合同
備案登記、預(yù)告登記的關(guān)系
商品房預(yù)售合同備案登記、預(yù)告登記，是完全不同的兩項(xiàng)民事制度。實(shí)踐中，絕大多數(shù)的購(gòu)房者以為辦理了房屋備案登記手續(xù)，房屋所有權(quán)就已經(jīng)轉(zhuǎn)移到自己名下，此種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，備案登記并不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，其只是房地產(chǎn)行政部門(mén)的一種行政管理行為。今天，咱們就詳細(xì)說(shuō)一說(shuō)，商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記二者之間的關(guān)系。
一、商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記之間的關(guān)系。
?二者性質(zhì)不同，預(yù)告登記為民法制度；商品房預(yù)售合同登記備案則屬于行政管理制度。
?二者適用范圍不同，商品房預(yù)售合同備案登記僅適用于商品房預(yù)售活動(dòng)；預(yù)告登記則適用于房屋買賣、房屋抵押等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)場(chǎng)合。
?二者強(qiáng)制性上不同，商品房預(yù)售合同備案登記制度是針對(duì)開(kāi)發(fā)商單方的強(qiáng)制制度，只要開(kāi)發(fā)商與買受人簽訂商品房預(yù)售合同，就應(yīng)當(dāng)辦理備案登記；而預(yù)告登記則需以雙方當(dāng)事人約定為前提，無(wú)當(dāng)事人的約定，任何一方不得強(qiáng)制他人進(jìn)行預(yù)告登記，登記機(jī)構(gòu)也不得以職權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記。
?二者功能不同，預(yù)售商品房備案登記不僅具有保護(hù)預(yù)購(gòu)人的功能，還有助于建設(shè)行政管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理作用；而預(yù)告登記制度的主要目的是為了保障債權(quán)人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)。預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記，是為了使預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦理了所有權(quán)初始登記后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，確定地取得房屋所有權(quán)。
二、最高院的裁判案例
商品房預(yù)售合同備案登記是否具有阻止執(zhí)行的效力。
案例1：最高院（2014）民申字第1341號(hào)
簡(jiǎn)要案情：甲與乙公司簽訂了商品房買賣合同，支付了全部合同價(jià)款并辦理了商品房預(yù)售合同備案登記，但未辦理預(yù)告登記亦未交付。之后，乙公司與案外人丙因借貸糾紛一案，丙申請(qǐng)查封了該房屋。乙、丙達(dá)成調(diào)解協(xié)議后，因乙公司未履行調(diào)解書(shū)的義務(wù)，丙申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。甲提出執(zhí)行異議被法院駁回，甲提起本訴。甲認(rèn)為，商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記具有同一效力，其對(duì)案涉房屋享有物權(quán)，應(yīng)能阻止執(zhí)行。
二審裁判：商品房預(yù)售登記系房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的行政管理行為，不能產(chǎn)生物權(quán)的效力，而是預(yù)告登記的條件之一。商品房預(yù)售備案登記與預(yù)告登記存在本質(zhì)區(qū)別，預(yù)告登記所登記的是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，他是在確定財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。預(yù)告登記在其有效期內(nèi)可以對(duì)抗第三人，但是商品房預(yù)售合同備案登記不能對(duì)抗第三人。甲雖然支付了全部房款，但該合同債權(quán)因未進(jìn)行預(yù)告登記，也未竣工交付，不符合《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條的條件，故不能阻止執(zhí)行。
最高院裁判要旨：商品房預(yù)售合同備案登記是行政機(jī)關(guān)以商品房預(yù)售合同為對(duì)象的一種登記，是一種行政管理行為，與物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記存在本質(zhì)區(qū)別，不能產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，故商品房預(yù)售合同備案登記不能對(duì)抗人民法院的查封行為。
《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》法釋【2004】15號(hào)第17條規(guī)定：
被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
《查封、扣押規(guī)定》第17條【一般買受人的物權(quán)期待權(quán)】
?簽訂合法有效的買賣合同；?支付全部?jī)r(jià)款；?實(shí)際占有；?對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)不存在過(guò)錯(cuò)。
案例2：陜西高院：（2015）陜民一終字第00056號(hào)
胡某與甲公司因借款關(guān)系發(fā)生訴訟，法院依胡某申請(qǐng)查封了甲公司正在開(kāi)發(fā)的某大廈的二、三層，胡某獲得勝訴判決后申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)甲公司之前與乙公司簽訂了商品房買賣合同并辦理了備案登記。乙公司提出執(zhí)行異議被駁回后提出執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)其享有的甲公司開(kāi)發(fā)的某大廈二、三層的準(zhǔn)物權(quán)并停止執(zhí)行。
一、二審裁判要旨：備案登記屬于行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段，目的在于規(guī)范交易秩序、防止一房二賣等行為，不具有物權(quán)性質(zhì)的效力，不能對(duì)抗第三人，不能改變房屋所有權(quán)的性質(zhì)，該房屋所有權(quán)仍屬于甲公司所有。
三、商品房備案登記的法律風(fēng)險(xiǎn)
第一，商品房預(yù)售合同備案登記是行政機(jī)關(guān)的行政管理行為，目的在于規(guī)范交易秩序、防止一房二賣，但是不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)效力。
第二，人民法院可以對(duì)備案登記的房屋進(jìn)行查封。
第三，開(kāi)發(fā)商如果經(jīng)營(yíng)不善，存在將已備案登記的商品房再次出賣或者抵押的可能（俗稱“一房二賣”）。
【律師意見(jiàn)】
第一，買受人在簽訂商品房預(yù)售合同后，不僅要及時(shí)進(jìn)行備案登記，還要進(jìn)行預(yù)告登記，尤其是小房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。
第二，買受人要及時(shí)入住并實(shí)際占有房屋，這樣可以阻止法院對(duì)房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。
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