人們?cè)谫I賣二手房時(shí)，往往將談判的重點(diǎn)集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個(gè)可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問題：戶口。
在司法實(shí)踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢(shì)。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買賣雙方經(jīng)過談判后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后，買方在辦理落戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買方的戶口無法遷入。更有甚者，有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對(duì)爭(zhēng)議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。如此一來，購(gòu)房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。誰愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢？如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會(huì)更糟。買方花費(fèi)巨資買來的房子只能看，不能住，無疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jìn)購(gòu)買的房屋，花費(fèi)在訴訟上的財(cái)力和精力又將無法避免。
房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對(duì)于此類案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地，買方的戶口也就無法遷入。上海市高級(jí)人民法院滬高法民一[2003]25號(hào)民事法律適用的規(guī)定：“對(duì)于二手房買賣糾紛，如果當(dāng)事人以賣方違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的，可以作為民事案件處理；買方要求賣方實(shí)際履行約定的，將戶口遷出并將自己的戶口遷入的，法院可以告知該當(dāng)事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，法院也無權(quán)作出此類民事判決，故該請(qǐng)求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行的事項(xiàng)。當(dāng)事人堅(jiān)持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。”
在實(shí)際二手房買賣過程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢？
第一，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過戶登記前，購(gòu)房者最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾有戶口，但仍應(yīng)到派出所核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。
第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問題呢？
首先，應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過戶登記之后。
其次，應(yīng)約定具體的違約責(zé)任或預(yù)留部分房?jī)r(jià)款。比如，每逾期一天的罰金；在逾期多少時(shí)間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。買方待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房?jī)r(jià)款，如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買方可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。
再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購(gòu)買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。直接在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任，如逾期一日則按照房屋總價(jià)的日萬分之五計(jì)算，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。針對(duì)戶口遷移問題，通過這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，有效地督促賣方及時(shí)履行合同中戶口條款，避免不必要的爭(zhēng)議。
在現(xiàn)實(shí)交易中可能會(huì)碰到這樣的情況，比如是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口，且又能防范風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘I方很喜歡賣方的房子，除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風(fēng)險(xiǎn)的原則出發(fā)，有兩條建議可供參考：一是約定較高的逾期違約責(zé)任，并要求出售方提供現(xiàn)金擔(dān)保；二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期未遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)遷戶口。
相關(guān)案例
賣房后未將戶口遷出 上家違約賠7000元
王先生將自己的房屋賣給陳家后，遲遲不將戶口遷出，而李家也據(jù)此拒絕支付最后一筆房款1萬元。于是，李先生在最后遷出戶口后將王先生及家人告上法庭，要求付款。某區(qū)法院受理后，經(jīng)審理，認(rèn)定李先生遲遷戶口的行為構(gòu)成違約，需支付7000元違約金。
2008年10月29日，李先生和王家在中介公司的介紹下，簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同》，李先生將位于某區(qū)一套房屋出售給王家，總房款為35.46萬元。同年12月22日，雙方正式簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。在買賣合同的補(bǔ)充條款中，雙方還約定：李先生承諾在送件后十日內(nèi)，向該公安機(jī)關(guān)辦理完結(jié)原有戶口遷出手續(xù)。合同還約定，任何一方未按約履行合同條款則構(gòu)成違約；如李先生違約，則以王家已付款金額按每日萬分之三的比例計(jì)算違約金。
2009年3月4日，李先生和王家辦理了房屋交接手續(xù)。因李先生戶口未遷出，3家便以此為由，拒絕向李先生支付購(gòu)房尾款1萬元。后李先生將戶口遷出后，并向法院提起訴訟，要求王先生立即支付房款1萬元及逾期違約金1161元；而王家則認(rèn)為，李先生未按約將戶口遷出，已構(gòu)成違約，上述1萬元作為違約金，不應(yīng)再予以支付。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。李先生未按合同約定及時(shí)遷出戶口，構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)考慮訴訟前李先生已將戶口遷出，王家也并未因此造成損失的實(shí)際情況,遂確認(rèn)李先生承擔(dān)違約金7000元，王先生支付李先生購(gòu)房款3000元。
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