隨著新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，二手房交易十分活躍，但是由此也帶來(lái)了糾紛與矛盾。除了一般的買賣合同問(wèn)題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，抵押貸款等其他法律問(wèn)題。買賣“二手房”究竟要注意什么？本期值班熱線天津市天爍律師事務(wù)所李勇律師將通過(guò)實(shí)際案例為大家提個(gè)醒。
貪低價(jià)買來(lái)抵債房
年過(guò)七旬的郭老太通過(guò)方女士的介紹向劉女士借款，并以一套自有房屋作為擔(dān)保。同日，郭老太與方女士簽訂委托書，授權(quán)方女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后方女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。
2016年12月1日，因郭老太未能償還劉女士的借款，方女士代表郭老太與何先生簽訂了《天津市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價(jià)出售給何先生。為此郭老太被迫離家，隨后，郭老太訴至法院，要求撤銷其與何先生簽訂的存量房屋買賣合同。
法院審理后認(rèn)為，本案存在著房屋交易價(jià)格明顯過(guò)低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過(guò)涉案房屋等眾多疑點(diǎn)，并結(jié)合相關(guān)案情，認(rèn)為方女士與何先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣，顯失公平，故判決撤銷了郭老太與何先生簽訂的房屋買賣合同。
律師說(shuō)法
天津市天爍律師事務(wù)所李勇律師表示，實(shí)踐中，借房屋買賣當(dāng)幌子，隱瞞高利借貸之實(shí)，同時(shí)辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當(dāng)借款人無(wú)力償還借款后，房屋被低價(jià)轉(zhuǎn)賣的情況時(shí)有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動(dòng)，侵害了借款人的合法權(quán)益，又?jǐn)_亂了抵押登記秩序，應(yīng)當(dāng)引起我們的警惕。此外，從買房人角度來(lái)看，在遇到明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的在售房屋時(shí)，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實(shí)際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購(gòu)買抵債房屋造成經(jīng)濟(jì)損失。
花高價(jià)買來(lái)“假”學(xué)區(qū)房
岳先生為了孩子上學(xué)，通過(guò)某中介公司購(gòu)買了一處房屋。購(gòu)房時(shí)岳先生問(wèn)該中介公司的業(yè)務(wù)員小李該房屋是否屬于某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，小李從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點(diǎn)小學(xué)的招生簡(jiǎn)章，岳先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格購(gòu)買了涉案房屋。
房屋買賣合同簽訂以后，岳先生經(jīng)過(guò)詢問(wèn)才得知自己購(gòu)買的只是緊挨學(xué)區(qū)房東側(cè)的一處房屋，并不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋。為此，岳先生訴至法院，認(rèn)為中介公司存在誤導(dǎo)，要求中介公司賠償高于該地段非學(xué)區(qū)房的房屋差價(jià)損失，并退還服務(wù)費(fèi)。中介公司則認(rèn)為，岳先生購(gòu)買該房屋是自愿行為，合同中也并未約定購(gòu)買的就是某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，故不同意岳先生的訴訟請(qǐng)求。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)有效，由于合同中并未約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，因此岳先生所主張的差價(jià)損失無(wú)法支持。但是中介公司作為居間方，沒有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，也存在一定的過(guò)錯(cuò)，故判決中介公司退還了居間費(fèi)用。
律師說(shuō)法
天津市天爍律師事務(wù)所李勇律師表示，實(shí)踐中，許多人為了孩子上學(xué)而購(gòu)買學(xué)區(qū)房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有入學(xué)指標(biāo)，或者雖有入學(xué)指標(biāo)但無(wú)相應(yīng)違約責(zé)任的約定。因此，以購(gòu)買學(xué)區(qū)房為主要目的的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購(gòu)買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購(gòu)買學(xué)區(qū)房的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價(jià)損失等。
三步走避買“風(fēng)險(xiǎn)房”
李勇律師表示，無(wú)論是什么類型的“風(fēng)險(xiǎn)房”，都可以在購(gòu)房前、購(gòu)房中、購(gòu)房后三個(gè)階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。
在房屋購(gòu)買前，購(gòu)房者除查看房屋的基本信息，更要認(rèn)真審查房屋的法律信息，審查內(nèi)容主要包括房產(chǎn)證、戶口本、房子這三項(xiàng)。如果需要進(jìn)一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。
在購(gòu)買房屋時(shí)，還要妥善簽訂購(gòu)房合同，尤其是違約責(zé)任方面要明確寫明，以防發(fā)生糾紛時(shí)責(zé)任不清。
在購(gòu)房后，應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如對(duì)房款的轉(zhuǎn)賬記錄短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無(wú)法按照約定期限履行合同時(shí)，要保留溝通證據(jù)，必要時(shí)可以訴至法院。對(duì)雙方在實(shí)際履行過(guò)程中達(dá)成的新的約定，要及時(shí)作為補(bǔ)充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無(wú)法查實(shí)。
聯(lián)系客服
