男方張某平日里喜歡賭博，經(jīng)常有債主上門討債，女方陸某在無(wú)數(shù)次勸說(shuō)和爭(zhēng)吵后，選擇了和張某分居。
分居之后張某瞞著陸某，通過(guò)房屋中介將兩人共有的一套期房出售給了買家韓某，雙方簽訂《房屋買賣合同》，在收取了大部分房款后，張某將房屋交付給韓某。3年后夫妻兩人經(jīng)歷了長(zhǎng)期的分居后決定協(xié)議離婚，張某同意將房屋給陸某，但因《期房預(yù)售合同》中買受人是夫妻兩人，根據(jù)相關(guān)法律和政策規(guī)定，必須先將房屋產(chǎn)權(quán)辦理好，才能再將男方的名字除去。
律師解讀：男方出售共有房屋
陸某萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是，剛辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證，兩人還沒(méi)來(lái)得及去名，韓某就將夫妻兩人告上了法庭，要求將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到自己的名下。
陸某當(dāng)然不同意韓某的訴請(qǐng)。她認(rèn)為自己完全不知道張某賣房的事，根本不認(rèn)識(shí)韓某，也沒(méi)有收到過(guò)一分錢房款，更沒(méi)有簽署過(guò)任何賣房相關(guān)的文件，自己的身份證、結(jié)婚證等證件也都保管的很好，沒(méi)有給過(guò)張某。因此，張某、陸某和中介明顯是惡意串通，企圖侵占屬于她的房屋，兩人之間的《房屋買賣合同》是無(wú)效的，拒絕履行。
張某則認(rèn)可女方陸某提出《房屋買賣合同》無(wú)效的主張，并表示自己的確沒(méi)有將賣房的事告知過(guò)陸某，當(dāng)時(shí)是因?yàn)橘€博輸了錢，為了償付欠款才將房屋賣掉的，但是不存在與韓某有惡意串通的情況。同時(shí)，張某提出韓某長(zhǎng)期未支付購(gòu)房尾款，要求解除《房屋買賣合同》。
為了證明女方陸某同意出售房屋，韓某提供了一份由中介公司轉(zhuǎn)交的《同意出售聲明》，聲明中寫到：本人陸某（身份證號(hào)×××），系售房人張某的妻子，現(xiàn)在聲明如下：同意張某出售兩人名下位于上海市×區(qū)×號(hào)××室的房屋”，聲明人簽字處有陸某的簽字。
張某表示從未向中介公司交付過(guò)《同意出售證明》，也未向中介公司工作人員透漏過(guò)韓某的姓名及身份證號(hào)；而陸某《聲明》則表示這份聲明是偽造的，自己沒(méi)有簽過(guò)字。房屋中介作為證人出庭并表示該《聲明》是其交給張某回去讓韓某簽署的，后張某又交還給中介公司。
女方完全不知情
【法院判決】
盡管陸某極力否認(rèn)知曉房屋出售買賣之事，并對(duì)《同意出售聲明》中自己的簽字向法院提出筆跡鑒定。然而，法院非但未準(zhǔn)予對(duì)筆跡進(jìn)行鑒定，而且支持了韓某要過(guò)戶的訴請(qǐng)，判決判令張某、陸某在收到韓某給付的剩余房款后配合韓某將涉案房屋過(guò)戶至韓某名下。
【律師分析】
法院為什么會(huì)做出這樣的判決呢？律師為您分析：
問(wèn)題一、張某和韓某之間的《房屋買賣合同》的效力問(wèn)題，合同是否有效？
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。本案中，《房屋買賣合同》是韓某與張某通過(guò)房屋中介簽訂，系雙方合意表示，依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，陸某的同意與否均不影響《房屋買賣合同》的合同效力。
問(wèn)題二、法院未準(zhǔn)許陸某提出的對(duì)《同意出售證明》中陸某的簽字進(jìn)行筆跡鑒定的申請(qǐng)，是否合理、合法？
律師認(rèn)為，無(wú)論《同意出售證明》中簽名是否為陸某所簽署，均不影響《房屋買賣合同》的效力，而且現(xiàn)有證據(jù)也均不足以認(rèn)定韓某與張某或中介機(jī)構(gòu)存在惡意串通損害陸某合法權(quán)益的行為。因此，對(duì)《同意出售證明》中簽名進(jìn)行鑒定沒(méi)有必要性，法院的行為完全合理、合法。
法院：仍需要履行
問(wèn)題三、張某能否以《同意出售證明》并非其提供、《同意出售證明》虛假等為理由，主張《房屋買賣合同》無(wú)效？
張某明確表示出售房屋的目的是償付欠款，可以推定無(wú)論《同意出售證明》是否是陸某真實(shí)簽訂或是其他方式取得，張某都是希望能與韓某簽訂《房屋買賣合同》并使得房屋能順利出售。然后，張某在拿到部分購(gòu)房款多年后卻以《同意出售證明》并非其提供、《同意出售證明》虛假等為理由主張涉案《房屋買賣合同》無(wú)效，明顯違背民事主體應(yīng)該遵守的誠(chéng)信原則，理由不成立。
問(wèn)題四、韓某是否有理由認(rèn)為陸某同意出售房屋，其購(gòu)房行為是否存在惡意？
張某、陸某均認(rèn)為張某無(wú)權(quán)處分涉案房屋，因此《房屋買賣合同》無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)婚姻法＞若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。本案中，從合同簽訂的外觀形式看，韓某提交的書面《同意出售證明》及從合同簽訂的外觀形式看，韓某提交的書面《同意出售證明》及中介公司工作人員的證人證言可以看出，韓某作為買受人從中介公司獲得了有張某配偶簽字的《同意出售證明》，上面載明了陸某的身份證號(hào)和簽字，韓某有理由相信張某夫妻雙方對(duì)出售涉案房屋的認(rèn)可，即使陸某對(duì)出售房屋并不知情，韓某對(duì)此亦不存在惡意。
問(wèn)題五、陸某能否以其與張某感情不和分居，而拒絕履行《房屋買賣合同》？
從涉案房屋的使用情況看，陸某以其與張某因感情不和早已分居為由主張對(duì)出售房屋一事不知情，但涉案合同簽訂后，韓某一直實(shí)際使用涉案房屋。陸某主張其對(duì)涉案房屋享有權(quán)利，卻在長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的時(shí)間里未對(duì)涉案房屋行使過(guò)權(quán)利，亦未采取合理措施防止張某處分涉案房屋，故陸某無(wú)權(quán)以其不知情為由拒絕履行《房屋買賣合同》。
問(wèn)題六、張某能否以韓某未支付余款為由，要求解除合同？
根據(jù)張某與韓某之間的《房屋買賣合同》約定，完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是韓某支付剩余房款的條件看，韓某支付尾款的條件系保證房屋所有權(quán)證的取得。因此，張某以韓某多年未支付剩余房款為由主張解除合同，明顯缺乏合同及法律依據(jù)。結(jié)合韓某的居住情況以及其已經(jīng)支付了大部分的房款，法院才判令張某、陸某在收到韓某給付的剩余房款后配合韓某將涉案房屋過(guò)戶。
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