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麥某、陳某申請(qǐng)執(zhí)行王某有、王某娣一案中排除執(zhí)行妨害行為的分析

【要點(diǎn)提示】對(duì)存在于查封房屋上的租賃關(guān)系的處理應(yīng)以查封時(shí)間作為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行審查。

【案例索引】（2010）東二法執(zhí)字第6125號(hào)

【案情】2009年6月30日被執(zhí)行人王某向申請(qǐng)執(zhí)行人麥某、陳某借款1100萬元人民幣，還款期限屆滿后，王某逾期未還款，麥某、陳某訴至本院。在本院的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解。但是王某仍未按照調(diào)解約定向麥某、陳某付款。于是，麥某、陳某向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

本院立案受理后，依法向被執(zhí)行人王某發(fā)出執(zhí)行通知書，責(zé)令被執(zhí)行人限期履行還款義務(wù)，但期限屆滿后被執(zhí)行人仍未履行。本院于2010年10月20日依法在東莞市房產(chǎn)管理局登記查封了被執(zhí)行人名下的位于東莞市沙田鎮(zhèn)穗豐年村的房屋，并于2011年11月3日在該房屋處張貼封條予以公示。經(jīng)查，該房屋共5層，1、2層空置，3至5層用于出租，租賃期限至2011年12月31日。2010年10月27日本院依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被執(zhí)行人的上述房屋予以評(píng)估。鑒于被執(zhí)行人仍未履行還款義務(wù)，本院決定拍賣被執(zhí)行人的上述房屋，將拍賣款用于還款。同時(shí)，本院依法向各承租人發(fā)出書面通知書，告知承租人該房屋的拍賣情況以及承租人在同等的條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，若想?yún)⑴c競買的，應(yīng)當(dāng)向本院提出書面申請(qǐng)，但在期限內(nèi)，沒有承租人向本院提出申請(qǐng)。2011年10月14日，競買人梁某以人民幣445萬元競得該房屋。買受人梁某付款后，經(jīng)本院允許前往該房屋處接收該房屋。在接收過程中，自稱承租人的黎某糾集十幾人予以阻撓，雙方發(fā)生沖突，但被公安機(jī)關(guān)予以制止。次日，梁某與黎某均到法院接受調(diào)查。黎某稱，其于2011年4月12日與被執(zhí)行人王某簽訂了房屋租賃合同，雙方約定，被執(zhí)行人將其名下的上述房屋出租給黎某，租賃期限為10年，每年租金15萬元，黎某已將10年的租金150萬元一次性支付完畢，被執(zhí)行人于2011年10月12日將房屋的1、2層交付給黎某使用，房屋的3至5層則在原租賃合同期限屆滿后（即2012年1月1日）交付給黎某，該合同有律師見證。黎某向本院提交了書面的房屋租賃合同以及付款憑證，該房屋被黎某用作倉庫使用，里面堆放了一批貨物。黎某認(rèn)為，其占有房屋是合法有效的，不應(yīng)搬離該房屋。本院向黎某示明：本院的查封合法有效，經(jīng)公開拍賣后，該房屋現(xiàn)在的所有人為梁某。黎某承租房屋是在本院查封之后，其與被執(zhí)行人簽訂的租賃合同不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，黎某依據(jù)租賃合同占有查封房屋的，本院可以解除其占有。同時(shí)，本院依法通知黎某限期搬離該房屋，逾期不搬離的，本院將強(qiáng)制搬遷。期限屆滿后，黎某拒不搬離該房屋。本院在現(xiàn)場勘查后，制訂了周密的搬遷計(jì)劃，同時(shí)考慮到黎某可能對(duì)抗法院執(zhí)行，所以本院發(fā)函至當(dāng)?shù)毓膊块T，請(qǐng)求協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。最終，本院對(duì)被執(zhí)行人的上述房屋予以強(qiáng)制搬遷，將房屋交付給買受人梁某。

【評(píng)析】在本案的執(zhí)行過程中，對(duì)存在于查封房屋上的租賃關(guān)系的處理是本案的關(guān)鍵，以查封時(shí)間作為節(jié)點(diǎn)，本案存在兩種租賃關(guān)系，即查封前被執(zhí)行人王某與3至5層承租人之間的租賃關(guān)系；查封后被執(zhí)行人王某與黎某之間的租賃關(guān)系。這兩種租賃關(guān)系本質(zhì)上沒有什么區(qū)別，但是其發(fā)生的時(shí)間不同直接影響了在本案中對(duì)這兩種租賃關(guān)系的處理，現(xiàn)闡述如下。

1.對(duì)查封前被執(zhí)行人王某與3至5層承租人之間的租賃關(guān)系的處理。在本院查封被執(zhí)行人王某的房屋前，王某將其房屋的3至5層合法出租給他人，是王某作為房屋所有人享有的權(quán)利，該承租人的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，該規(guī)定俗稱“買賣不破租賃”。在租賃期限內(nèi)，房屋所有人自行轉(zhuǎn)讓房屋或者該房屋以其他合法形式被轉(zhuǎn)讓的，不影響承租人按照租賃合同繼續(xù)承租房屋的權(quán)利，改變的是房屋所有人，即租賃合同的出租方，對(duì)于承租人來說只是換了一個(gè)新“房東”。對(duì)于房屋所有權(quán)的承受人，其必須繼續(xù)履行原所有人與承租人達(dá)成的租賃合同。因此，本院拍賣被執(zhí)行人的房屋后，買受人梁某必須繼續(xù)履行被執(zhí)行人王某與該房屋3至5層的承租人達(dá)成的租賃合同，而該房屋3至5層的承租人應(yīng)當(dāng)向新“房東”梁某交納租金。租賃期限屆滿后，雙方可以就租賃問題自行協(xié)商。

2.對(duì)查封后被執(zhí)行人王某與黎某之間的租賃關(guān)系的處理。本院查封被執(zhí)行人的房屋后，被執(zhí)行人在償還申請(qǐng)執(zhí)行人的債務(wù)前或者在本院依法解除查封之前對(duì)該房屋享有的權(quán)利是受到限制的，被執(zhí)行人不得實(shí)施損害該房屋價(jià)值或者妨害查封效果的行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。在本案的執(zhí)行過程中，本院依法在房產(chǎn)登記部門對(duì)被執(zhí)行人的上述房屋進(jìn)行登記查封，同時(shí)在現(xiàn)場張貼封條，已經(jīng)對(duì)查封行為予以公示。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院執(zhí)行局答復(fù)山東省高院<關(guān)于被執(zhí)行人擅自出租已查封的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行程序中人民法院排除執(zhí)行妨害能否認(rèn)定該合同無效或者解除租賃合同的請(qǐng)示>的函件》（2009執(zhí)他字第7號(hào)，2009年12月22日）的精神，在執(zhí)行程序中被執(zhí)行人擅自處分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行為，執(zhí)行法院有權(quán)以裁定的形式直接予以處理。雖然被執(zhí)行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無效，只是不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。但是第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有。因此在本案的執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人王某將法院查封的房屋出租給黎某，不論其租賃合同是否有效，該租賃合同都不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，黎某依據(jù)租賃合同占有該房屋，本院可以解除其占有。本院向黎某發(fā)出書面通知，責(zé)令黎某限期搬離，在黎某拒不搬離的情況下，本院依法強(qiáng)制搬遷，將房屋交付給買受人梁某。

3.在強(qiáng)制搬遷過程中，執(zhí)行人員在勘查現(xiàn)場后，制訂了周密的搬遷計(jì)劃，同時(shí)考慮到黎某可能對(duì)抗法院執(zhí)行，所以本院發(fā)函至當(dāng)?shù)毓膊块T，請(qǐng)求協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。最終，本院對(duì)被執(zhí)行人的上述房屋予以強(qiáng)制搬遷，將房屋交付給買受人梁某。這體現(xiàn)了執(zhí)行過程中，執(zhí)行人員必須要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，盡可能預(yù)料執(zhí)行過程中會(huì)發(fā)生的意外，提前與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)聯(lián)系，做好各種預(yù)案，確保執(zhí)行順利進(jìn)行。