2003年，華夏幸?；鶚I(yè)邀請我公司對其固安項(xiàng)目商業(yè)地塊進(jìn)行考察，進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目策劃定位，當(dāng)時(shí)我本人也親自去了固安。當(dāng)時(shí)的固安北部沒有任何城市的感覺：過了永定河橋，國道兩邊依然是村落；國道上下4條道，坑坑洼洼，實(shí)在不能想象這種地段今天變成了每平米2萬多近3萬塊錢的新城-孔雀城。
固安在2016年無疑也是環(huán)京樓市的明星城市，當(dāng)年升值近兩倍，從每平米7000-8000漲到年底的2萬多，漲勢之伶俐令市場震驚。進(jìn)入2017年，固安樓市從最初的觀望盤整，到3月份市場再度活躍后調(diào)控加碼，再到4月1號雄安新區(qū)耀世登場，固安樓市從樓市加碼調(diào)控的悲觀中又絕地而起，近期有些項(xiàng)目的房價(jià)居然突破27000-28000，直奔3萬。
如何正確理解固安樓市，并對固安樓市的未來進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，關(guān)乎每一個(gè)已經(jīng)購買固安房產(chǎn)以及準(zhǔn)備購買固安房產(chǎn)的朋友們的切身利益。我希望通過今天的文章能為大家理清思路，有利于大家買房置業(yè)的判斷。
一、固安的機(jī)遇
《廊坊日報(bào)》3月7日關(guān)于深化落實(shí)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》的新聞報(bào)道重點(diǎn)提到，要完成《廊坊城市總體規(guī)劃（2016—2030年）》修編工作，并且主動對接京津冀區(qū)域重大規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目。
積極對接臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，在《北京新機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》框架下，深化與北京方面各部門的規(guī)劃對接，重點(diǎn)就臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)涉及廊坊市100平方公里用地布局、產(chǎn)業(yè)定位、生態(tài)廊道控制等內(nèi)容深入認(rèn)真研究，劃定生態(tài)紅線。
并積極推進(jìn)區(qū)域軌道交通的規(guī)劃對接工作，配合相關(guān)部門做好城際鐵路聯(lián)絡(luò)線（S6）、廊涿城際、京霸城際、京唐城際、平谷線等選址工作。
國家正式批復(fù)《北京新機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃（2016-2020年）》
根據(jù)《規(guī)劃》，北京新機(jī)場位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)和河北省廊坊市廣陽區(qū)之間，總用地面積約27.9公頃，未來，新機(jī)場將實(shí)現(xiàn)年旅客吞吐量1億人次。
根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的機(jī)場投資效益比是1：8，屬于低投入、高產(chǎn)出的行業(yè)，整體開發(fā)投資超過2000億，這就意味著未來產(chǎn)出將達(dá)到16000億。因此，推動臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃落地是北京市推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展2016年重點(diǎn)項(xiàng)目之一。
目前，新機(jī)場正在加緊建設(shè)。2萬工人，24小時(shí)，100臺塔吊，全線火熱動工，力保2019年7月竣工交付。9月份航站樓主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)露出地面，根據(jù)計(jì)劃，明年6月底，地上鋼結(jié)構(gòu)封頂。到2018年上半年，幕墻、屋頂封頂封圍。截止到2019年7月，新機(jī)場將交付使用。
專家認(rèn)為，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將帶來大量就業(yè)機(jī)會。如果北京新機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)按照7200萬人次來說，大概能夠帶動14.4萬個(gè)區(qū)域性就業(yè)，10.26萬個(gè)區(qū)域崗位。北京新機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，將很好地帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并成為京津冀協(xié)同發(fā)展的一個(gè)新突破點(diǎn)。
根據(jù)《規(guī)劃》中的五城六鎮(zhèn)體系，廊坊市全力打造“空港新區(qū)”，涵蓋了廊坊西、固安北和永清北三個(gè)區(qū)域。
廊坊西、固安北、永清北三個(gè)空港新區(qū)重要組成部分，區(qū)域各有獨(dú)自的特點(diǎn)：廊坊西是臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)覆蓋面積最大的區(qū)域，距新機(jī)場15公里，與北京三環(huán)約45公里的距離，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
固安北是距離新機(jī)場最近的區(qū)域，距離新機(jī)場僅10公里，距天安門50公里，甚至比北京延慶、懷柔、平谷、密云、房山、門頭溝等區(qū)縣還要近，毋庸置疑，黃金距離決定了固安的先天優(yōu)勢；同時(shí)，經(jīng)過十三年整體運(yùn)營開發(fā)積累的城市配套優(yōu)勢，將為未來承接新機(jī)場相關(guān)配套工程奠定基礎(chǔ)。
永清北，距離北京新機(jī)場約15公里，距離北京、天津均約60公里。近期，京臺高速的開通將助力永清北進(jìn)一步發(fā)展。
空港新區(qū)緊鄰北京新機(jī)場，將有機(jī)會借力機(jī)場，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，并與北京大興南部區(qū)域共同構(gòu)成我國面向世界的門戶，共同形成以超大型國際樞紐機(jī)場為核心的航空大都市區(qū)域。
根據(jù)國家發(fā)改委在公布的《關(guān)于北京新機(jī)場工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)》要求，由輕軌、高速、城鐵組成的八縱四橫綜合交通主干路網(wǎng)與北京新機(jī)場同步建成，其中未來將在固安形成六高五軌的交通網(wǎng)絡(luò)。
六條高速：大廣高速、106 國道、新機(jī)場高速路（知高路）、蘆求南延路、廊涿高速、機(jī)場北線高速；五條軌道：地鐵 4 號線南延線、新機(jī)場快軌、S6 號線、廊涿城鐵、固保城鐵。30 分鐘地鐵、高速可達(dá)北京市區(qū)及環(huán)京城市。
經(jīng)過多年的發(fā)展，固安結(jié)合產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展和資源優(yōu)勢，打造獨(dú)具前瞻性和創(chuàng)新性的固安產(chǎn)業(yè)新城。正在建設(shè)的肽谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、京東華北訂單處理中心、清華大學(xué)中試孵化轉(zhuǎn)化基地、航天科技城、固安國際商貿(mào)城等，以及最新和中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園簽約，都將為區(qū)域發(fā)展提供強(qiáng)大動力。
未來，還會有總投資約2000億元的金融街固安總部產(chǎn)業(yè)港落地實(shí)施，促進(jìn)固安加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新機(jī)場相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資將有超萬億規(guī)模。
自從4月1日雄安新區(qū)耀世登場，雄安新區(qū)以及北京到雄安新區(qū)連接帶區(qū)域無疑成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。固安正好處在北京和雄安新區(qū)中間，對于雙城中間的固安來說，二龍戲珠的效應(yīng)意味著和北京、雄安同等距離的固安將分享雙城經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在人口、服務(wù)業(yè)、和產(chǎn)業(yè)上獲得機(jī)遇。
二、怎樣讀懂固安的未來？
1、高標(biāo)準(zhǔn)城市建設(shè)奠定基礎(chǔ)，臨空經(jīng)濟(jì)促固安華麗轉(zhuǎn)身
固安的建設(shè)因?yàn)槿A夏幸福基業(yè)新城建設(shè)模式而取得良好的成效，從固安北城發(fā)展看，孔雀城系列項(xiàng)目站在新城發(fā)展的思路進(jìn)行城市規(guī)劃和發(fā)展，完全區(qū)別于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的模式，從市政建設(shè)到學(xué)校、醫(yī)院到產(chǎn)業(yè)都進(jìn)行了協(xié)同發(fā)展，展示了現(xiàn)代化城市的發(fā)展機(jī)理和競爭力，彰顯了固安高標(biāo)準(zhǔn)城市建設(shè)的特點(diǎn)。
另外，北京新機(jī)場的建設(shè)已經(jīng)快馬加鞭進(jìn)行中，2019年新機(jī)場就將投入使用，這意味著未來兩年固安既周邊高速公路、高鐵、城際以及其他市政設(shè)施將快速速成，3年內(nèi)演繹北京大興和廊坊固安國際視野的華麗轉(zhuǎn)身意味著產(chǎn)業(yè)提升后的固安將依托產(chǎn)業(yè)提升成為京津冀一體化的核心節(jié)點(diǎn)城市。
這當(dāng)中的重點(diǎn)：“核心節(jié)點(diǎn)城市”，意味著固安成為京津冀物流、客流中心，物流、客流就是生產(chǎn)力！這樣的重要性意味著城市價(jià)值幾乎比肩大興。大興房價(jià)無疑是固安房價(jià)追逐的模板。
2、雄安新區(qū)和首都特區(qū)的中間節(jié)點(diǎn)，二龍戲珠演繹財(cái)富神話
從傳統(tǒng)角度看，一線城市和二線城市新區(qū)規(guī)劃零次櫛比，哪個(gè)方向都有財(cái)富機(jī)會，但是站在區(qū)域視野、城市群視野、國家戰(zhàn)略角度考慮，一線城市、二線城市連接軸線上的區(qū)域容易被黃袍加身，土雞變鳳凰。
之所以一線城市、二線城市連接軸線上的區(qū)域容易被黃袍加身，原因很簡單：這樣的區(qū)域無論對于哪個(gè)城市交通距離都最近，時(shí)間成本都最低，又能最大程度吸引雙城經(jīng)濟(jì)和置業(yè)力量，符合城市效率提高的基本要求。
很顯然，固安就是一線城市連接軸線上的核心節(jié)點(diǎn)：重點(diǎn)是，首都特區(qū)和雄安新區(qū)是連接軸線的兩個(gè)端點(diǎn)，如此強(qiáng)力、升值超越一線城市的首都和雄安新區(qū)，以及其連線上的核心節(jié)點(diǎn)，固安，其發(fā)展空間將絕對超越。
3、大興房價(jià)奔6萬，固安樓市成為溢出效應(yīng)最大收益者
在南城發(fā)展及新機(jī)場建設(shè)加速的背景下，大興房價(jià)大步向新房6萬進(jìn)發(fā)，固安新房房價(jià)向3萬進(jìn)發(fā)。基本上體現(xiàn)了固安和大興房價(jià)折半的規(guī)律，鑒于固安很靠近大興，所以固安無疑是北京買房置業(yè)溢出效應(yīng)最大的受益者。
4、給固安房價(jià)一點(diǎn)想象力：2020-2022年突破6萬幾無懸念
在當(dāng)前樓市調(diào)控的背景下，固安樓市經(jīng)歷2017春季上漲攻勢后，3月份因?yàn)樾碌臉鞘姓{(diào)控政策出現(xiàn)震蕩，但是在4月1號雄安新區(qū)登場后，固安樓市又掀波瀾，從2萬左右的均價(jià)向25000-28000跳漲。
2019年首都新機(jī)場投入使用，意味著臨空經(jīng)濟(jì)登場；雄安新區(qū)從規(guī)劃到落地，也將意味著固安等首都到雄安新區(qū)中間地帶城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和發(fā)展空間更加清晰、有爆發(fā)力：從大興發(fā)展以及大興土地拍賣價(jià)格趨勢看，大興房價(jià)未來3-5年翻倍的必然性；伴隨新機(jī)場和大興的后續(xù)建設(shè)，2020-2022年大興房價(jià)將突破10萬，固安房價(jià)在首都和雄安新區(qū)的帶動下，將奔6萬，所以請買了固安房子或者準(zhǔn)備固安買房的朋友不要猶豫、不要擔(dān)心，固安將是樓市財(cái)富圣地！——大家可能擔(dān)心調(diào)控下北京及周邊城市房價(jià)趨勢會下行，我的觀點(diǎn)是：當(dāng)前供需失衡狀態(tài)依然會延續(xù)，即使政府加大土地供應(yīng)，也不能改變這樣的市場狀態(tài)；貨幣盡管有所減速，但是絕對量每年幾乎很難低于20萬億；另外，北京城市化率超過65%，市場處在拉升的后期，這個(gè)階段的特點(diǎn)就是拉升斜率陡增.......
相信2020年看固安房價(jià)，沒有買固安的朋友只能怪自己當(dāng)年對固安有眼無珠，錯(cuò)過了重要的人生機(jī)會！
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