1.拓寬視野

如何把握特殊資產(chǎn)投資機(jī)會，需要從特殊資產(chǎn)的來源著手，上周三分析了7種特殊資產(chǎn)的來源，投資者們需要理解特殊資產(chǎn)的概念和范圍。只要有足夠的收益以及未來升值空間，都可以成為特殊資產(chǎn)的投資標(biāo)的。

2.洞察各方需求及心理

• 銀行債權(quán)人

  ：銀行作為特殊資產(chǎn)中的重要債權(quán)人，因?yàn)樽陨淼膶?shí)力雄厚和出色的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，所以有著較強(qiáng)的特殊資產(chǎn)處置能力，對特殊資產(chǎn)處置一般不會輕易的讓步和妥協(xié)。

• 非銀行債權(quán)人

  ：這類債權(quán)人沒有銀行那般雄厚的資本，所以資產(chǎn)處置能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不高，在處置特殊資產(chǎn)上拖不起，不想打持久戰(zhàn)。如果能快速回籠資金，在避免更大損失的情況下，可以有比較大的議價(jià)空間。

• 資產(chǎn)債務(wù)方

  ：這類人群，愿意償還自身債務(wù)但苦于沒有資產(chǎn)處置的能力，無債一身輕，為了盡快擺脫自身債務(wù)狀況下，可以有較大的議價(jià)空間。

• 潛在投資方

  ：有資產(chǎn)處置能力的投資方更容易在交流過程中占據(jù)主導(dǎo)地位，議價(jià)也會更加靈活；缺乏資產(chǎn)處置能力的投資者，為了能賺取差價(jià)，往往會將價(jià)格壓到極致。

• 居間人（中間商）

  ：一般抱著兩頭吃差價(jià)的心態(tài)。如果沒有過硬的實(shí)力，不能體現(xiàn)自身的價(jià)值就很容易被市場淘汰；如果有過硬的專業(yè)能力，促成特殊資產(chǎn)處置雙方快速完成交易，這種類型的居間人深受特殊資產(chǎn)市場的喜愛。

3.靈活高效的機(jī)制：

投資市場上特殊資產(chǎn)的投資機(jī)會比較稀缺，如果沒有靈活高效的機(jī)制，那么機(jī)會將一縱即逝。作為特殊資產(chǎn)投資處置人群，需要把握特殊資產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，以及建立靈活高效的應(yīng)對機(jī)制，把握機(jī)會。而且特殊資產(chǎn)由于資金門檻相對較高，不能像購物一樣的買買買，需要綜合考慮后再做決定。

4.儲備知識素養(yǎng)：

任何市場上的投資都是一種技術(shù)活，而特殊資產(chǎn)投資更需要全面豐富的專業(yè)知識和綜合技能儲備。

在特殊資產(chǎn)投資領(lǐng)域，形成特殊資產(chǎn)的原因有很多，導(dǎo)致資產(chǎn)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以資產(chǎn)方愿意以較低的價(jià)格進(jìn)行資產(chǎn)處置，收益空間巨大。在后續(xù)的資產(chǎn)債權(quán)剝離過程中，需要有專業(yè)的法律知識，而這些專業(yè)的知識，不是個人可以全面掌握并熟練運(yùn)用，所以需要尋找專業(yè)的律師事務(wù)所協(xié)助資產(chǎn)處置。

當(dāng)債權(quán)、債務(wù)剝離完之后，不僅需要專業(yè)的資產(chǎn)評估團(tuán)隊(duì)進(jìn)行特殊資產(chǎn)價(jià)值評估，后續(xù)處置流程中還需要專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)參與，為資產(chǎn)處置雙方處理財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面等問題。

5.合作才能共贏：

在特殊資產(chǎn)投資行業(yè)生態(tài)圈中，沒有任何個體或者主體可以單獨(dú)完成資產(chǎn)處置流程。需要生態(tài)圈中各個節(jié)點(diǎn)共同參與，以到達(dá)每個節(jié)點(diǎn)功能最大化，讓特殊資產(chǎn)處置事半功倍，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

尋求特殊要價(jià)的方式

特殊資產(chǎn)投資改變了以前困境資產(chǎn)的要價(jià)形式，轉(zhuǎn)向交易處置的各個環(huán)節(jié)、資產(chǎn)本身價(jià)值及未來升值空間要價(jià)。具體包括：

向銀行、AMC要價(jià):這是特殊資產(chǎn)最常見的要價(jià)形式。因?yàn)閭鶆?wù)問題，債務(wù)人向銀行、AMC公司進(jìn)行資產(chǎn)抵押是最常見的形式，然而由于某些特殊原因，導(dǎo)致自身無法償還債務(wù)，抵押資產(chǎn)就成為特殊資產(chǎn)。由于特殊資產(chǎn)處置周期相對較長，處置成本不菲，銀行、AMC公司為了快速回籠資金，愿意將特殊資產(chǎn)以相對較低的市場價(jià)格進(jìn)行出售。

向其他債權(quán)人要價(jià)：資產(chǎn)抵押另一大主體是其他債權(quán)人（除銀行、AMC之外），向銀行進(jìn)行資產(chǎn)抵押只能獲取約70%的市場價(jià)值，而向其他主體抵押可以獲得相對更高的資金。一旦資產(chǎn)抵押方出現(xiàn)資金問題，這類群體缺乏有效的資產(chǎn)債權(quán)債務(wù)處置能力，他們會讓出可觀的價(jià)格空間，以便快速完成資產(chǎn)處置，挽回自身損失。

向債務(wù)人要價(jià)格空間：直接向債務(wù)人要價(jià)無疑是最直接的方式，債務(wù)人根據(jù)自身的債務(wù)狀況，不愿意考慮銀行、其他主體進(jìn)行資產(chǎn)處置變現(xiàn)。迫切需要其他渠道進(jìn)行資產(chǎn)處置變現(xiàn)，償還個人自身的債務(wù)，這時候直接向債務(wù)人要價(jià)將會占據(jù)主導(dǎo)地位，可以有著很大的議價(jià)空間。

向居間方要價(jià)：這種要價(jià)形式，不是主流的方式，因?yàn)榫娱g人（中間商）抱著兩頭吃差價(jià)的心態(tài)處置特殊資產(chǎn)，無疑會將自身的投資成本拉高。如果是專業(yè)的居間方抱著合作共贏的目的，那么這種要價(jià)方式還是不錯的。

向未來資產(chǎn)升值要價(jià)：如果不是債務(wù)人自身出現(xiàn)資金困難，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不會成為特殊資產(chǎn)，因?yàn)橛兄^大的議價(jià)空間，保證了特殊資產(chǎn)投資的收益可觀性。如果特殊資產(chǎn)的綜合收益沒有普通收益2倍以上，就很難滿足投資者的需求，也無法被稱為特殊資產(chǎn)投資。因此，作為特殊資產(chǎn)投資者，需要結(jié)合自身的背景、資源及優(yōu)勢，選擇適合自己投資標(biāo)的類型，爭取實(shí)現(xiàn)未來價(jià)值及收益最大化。

如何處置特殊資產(chǎn)

平衡各方利益，尋找各方都可以理解并接受的方式。當(dāng)股權(quán)評估走不通時可以走資產(chǎn)并購，還走不通時走平債重組，聯(lián)合開發(fā)?？偟膩碚f，在設(shè)計(jì)特殊資產(chǎn)處置架構(gòu)時，思維不要被固化，打開自己的腦洞。

股權(quán)并購：指的是特殊資產(chǎn)收購方通過直接或間接，購買目標(biāo)公司的股權(quán)，以獲得目標(biāo)公司的控制權(quán)。一般采用股權(quán)支付、貨幣資金以及非貨幣性財(cái)產(chǎn)支付等多種支付方式。最大的優(yōu)勢就在于節(jié)省稅務(wù)開支，難點(diǎn)就在于對目標(biāo)公司的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的處理以及目標(biāo)公司凈資產(chǎn)評估和核定。

資產(chǎn)并購：指的是收購方購買目標(biāo)公司具有實(shí)質(zhì)經(jīng)營性質(zhì)的資產(chǎn)交易，目的在于獲得目標(biāo)公司全部或近乎全部實(shí)質(zhì)經(jīng)營性質(zhì)的資產(chǎn)。憑借自身的財(cái)力獲得目標(biāo)公司財(cái)產(chǎn)權(quán)及股權(quán)的控制，掌握目標(biāo)公司的經(jīng)營權(quán)，以到達(dá)獲益目的。對于特殊資產(chǎn)投資而言，這種方式優(yōu)勢在于交易相對比較干凈和徹底，只需要保證處置交易過程中的安全性即可。缺點(diǎn)就是這種方式在交易處置過程中，稅務(wù)將是一筆不菲的支出。

平債、聯(lián)合開發(fā)：指的是收購方自己或者引入合作方介入債權(quán)人和債務(wù)人談判，幫助進(jìn)行資產(chǎn)債務(wù)重組，將資產(chǎn)剝離至全新公司并擁有新公司的控制權(quán)。新公司與債務(wù)人聯(lián)合開發(fā)，共同享受該資產(chǎn)的增值和價(jià)值提升的收益。

墊資解封：指的是收購方與債務(wù)人討論好墊資條件的前提下，與債權(quán)人協(xié)商好債務(wù)償還問題后，由債權(quán)人向法院提出解封申請，可以一次性或分批解除債務(wù)人資產(chǎn)的查封或解凍，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)恢復(fù)可交易或可流動狀態(tài)。

出資或配資+兜底運(yùn)營或銷售：指的是由收購方出資或配資用于購買特殊資產(chǎn)，由銷售或商管公司負(fù)責(zé)其運(yùn)營或兜底銷售，根據(jù)雙方出資情況和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，按比例分享該特殊資產(chǎn)的收益。

重塑特殊資產(chǎn)的升值空間

特殊資產(chǎn)處置核心在于資產(chǎn)重塑和資產(chǎn)升值。常見特殊資產(chǎn)重塑和升值的方法有：

債務(wù)剝離：這是在特殊資產(chǎn)投資過程中最常見的方法，將特殊資產(chǎn)的債務(wù)剝離，意味著該資產(chǎn)將不再是特殊資產(chǎn)，享受市場應(yīng)有的實(shí)際價(jià)值，并處于可交易或可流動狀態(tài)，特殊資產(chǎn)處置交易完成后，資產(chǎn)投資方可以獲得巨大的投資收益。

土地變性：指的是改變特殊資產(chǎn)的土地性質(zhì)，例如：住宅用地更改成商業(yè)用地、工業(yè)用地更改成商業(yè)用地等。土地更改使用性質(zhì)需要符合城市的整體發(fā)展規(guī)劃，并報(bào)備相關(guān)部門審核、批準(zhǔn)、簽字。土地使用性質(zhì)的改變將會給投資者帶來豐厚的投資回報(bào)和收益。

空間再生：指的是優(yōu)化空間資源配置，利用有限的空間優(yōu)化最大的價(jià)值?；酁樯衿妫秉c(diǎn)為特點(diǎn)，轉(zhuǎn)難點(diǎn)為亮點(diǎn)，具體可以參考如何調(diào)整容積率。

品牌賦能：這是特殊資產(chǎn)重塑和升值的重要方法。因?yàn)檫@類特殊資產(chǎn)由于開發(fā)商缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營能力，市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，引入品牌開發(fā)商或投資者，讓出部分收益，合作開發(fā)，品牌賦予該資產(chǎn)的價(jià)值將會在短周期內(nèi)得到體現(xiàn)，輔之以強(qiáng)大的經(jīng)驗(yàn)管理能力，將會給投資者帶來頗豐的收益。

在特殊資產(chǎn)投資市場中，投資者就像聞到血腥的鯊魚，趨之若鶩，債務(wù)人債務(wù)越重，他們就越感興趣，在趁火打劫的背后是助人脫困，實(shí)現(xiàn)雙方的共贏。

通過以上閱讀，相信各位讀者對于特殊資產(chǎn)有了一個更加全面清晰的認(rèn)識，不管是否對特殊資產(chǎn)感興趣，將來有人問：特殊資產(chǎn)特殊在何處，請毫不猶豫將這篇文章分享給他。