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案例導入
孫某和丁某于2000年結(jié)婚，孫某于2002年生下一子。兒子出生后，孫某和丁某計劃買房，兩人用積蓄于2004年購買了一套80平米的房屋，并將該房產(chǎn)登記在兒子名下。兩年后，孫某和丁某因感情破裂而離婚，此時對于登記在兒子名下房產(chǎn)的分割問題雙方產(chǎn)生了分歧。
觀點分歧
本案的焦點在于：夫妻在婚姻存續(xù)期間購買的登記于未成年子女名下的房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時能否分割。關(guān)于該問題存在兩種觀點：
1
夫妻將以共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn)登記在未成年子女名下屬于夫妻雙方對子女的贈與，是子女的個人財產(chǎn)，夫妻雙方離婚時不能分割。
根據(jù)《合同法》第185條：贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。因此贈與行為的成立需要具備贈與人無償贈與的意思表示和受贈人接受贈與的意思表示。父母在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上將房屋所有人登記為子女，從日常經(jīng)驗推知父母具有贈與的意思表示，而房屋產(chǎn)權(quán)登記簿所發(fā)生的物權(quán)公示的效力也在法律層面支持了這種意思表示。此外，雖然現(xiàn)實生活中子女在受贈房屋時多為無民事行為能力和限制行為能力人，但根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事法律行為，限制民事行為能力人可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應(yīng)的民事法律行為。因此，未成年子女接受贈與的意思表示可以由其法定代理人代理表示。另外，根據(jù)《房屋登記辦法》第14條規(guī)定“未成年人的房屋，應(yīng)當由其監(jiān)護人代為申請登記。”因此在此類案件中，父母雙方一致同意將房屋登記于子女名下，并在登記機關(guān)代為登記，應(yīng)當認定父母具有代理接受贈與的意思表示。綜上，該贈與關(guān)系成立。
2
在未明確夫妻雙方具有贈與的意思表示的前提下，不應(yīng)當認為贈與關(guān)系成立，房屋應(yīng)當還是夫妻共同所有。
該房產(chǎn)雖然登記在子女名下，但子女只是房屋的名義所有人。房產(chǎn)登記簿雖然是物權(quán)成立的唯一憑證，但這僅代表物權(quán)變動的對外效力，現(xiàn)實生活中異議登記、或因為欺詐、脅迫等不真實的意思表示錯誤登記的情形時常出現(xiàn)，因此僅依據(jù)不動產(chǎn)登記的公示效力認為房產(chǎn)為子女所有并不妥當，還應(yīng)當考慮不動產(chǎn)登記的對內(nèi)效力，即審查當事人真實的意思表示來確定真正的所有人。
本文觀點
對于未成年子女名下的房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)這一問題，筆者更傾向于第二種觀點：
首先，關(guān)于父母將房產(chǎn)登記在子女名下就意味著父母有贈與的意思表示這一說法有待商榷。現(xiàn)實生活中，父母將房產(chǎn)登記在子女名下有些是出于對子女的愛，但更多的是為了規(guī)避未來過戶的各種手續(xù)以及可能征收的費用，在這種初衷下進行的房屋登記不能看成是對子女的贈與。因此對夫妻雙方真實意思表示的考察不能僅依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的登記行為，在個案中更應(yīng)該參考家庭經(jīng)濟狀況、離婚時的住房情況以及購房時雙方的真實意思表示。
其次，如果簡單地根據(jù)物權(quán)公示原則認為登記在子女名下的房產(chǎn)屬于子女所有，在離婚時夫妻雙方不能對該房產(chǎn)進行分割，那么會損害實際出資人即夫妻雙方的權(quán)益。并且，對于未成年子女的財產(chǎn)，我國民法規(guī)定由監(jiān)護人在其成年之前對財產(chǎn)行使管理權(quán)，也就是說，離婚時撫養(yǎng)孩子的一方有權(quán)對房產(chǎn)實施保護管理，這在一定程度上更加損害未取得撫養(yǎng)權(quán)一方的利益，甚至會造成惡性爭奪撫養(yǎng)權(quán)等事件的發(fā)生。另外，若買房時曾向他人借款，而在離婚時債務(wù)還未償還，這就意味著夫妻雙方在房屋不屬于自己的情況下還要繼續(xù)履行債務(wù)，這顯然是不公平的。
另外，一些法院的相關(guān)判決和指導意見也可以支持本文的觀點：
上海市高級人民法院《民事法律適用問答》2005年第3期
問
夫妻共同出資購房，但產(chǎn)權(quán)人只登記為未成年子女一人，則該房屋所有權(quán)人如何確定？
答
物權(quán)公示原則是指物權(quán)的享有和變動需有可取信于社會公眾的外觀表現(xiàn)形式，通常不動產(chǎn)物權(quán)享有和變動的公示方式為登記。但不動產(chǎn)物權(quán)的登記應(yīng)區(qū)分外部效力與內(nèi)部效力。對外效力是指基于物權(quán)公示公信原則，一旦不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記，善意第三人基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護；對內(nèi)效力則應(yīng)探究當事人的真實意思表示來確定真正權(quán)利人。
江蘇省高級人民法院民事審判第一庭《婚姻家庭案件審理指南》
問
對登記在未成年子女名下房屋的認定：
答
現(xiàn)實生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女的名下，但這并不意味著該房屋的真正權(quán)利人即為未成年子女，人民法院應(yīng)審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如果真實意思表示確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將房屋認定為未成年子女的財產(chǎn)由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理；如果真實意識并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)處理比較適宜。
由此可見在實務(wù)操作中，對于登記在未成年名下房產(chǎn)歸屬的認定也秉持著不能絕對以房屋產(chǎn)權(quán)證書作為絕對唯一的根據(jù)，而更應(yīng)該針對相關(guān)的事實判斷當事人的真實意思表示。
夫妻購房登記在子女名下，這一行為可能規(guī)避了一些問題，但萬一夫妻離婚，會產(chǎn)生很大爭議。綜合理論和實務(wù)判例，在考察此類房產(chǎn)歸屬時，不能僅根據(jù)房產(chǎn)登記認定房產(chǎn)屬于子女所有，而更應(yīng)該考察夫妻在購房時的真實意圖。
為避免不必要的風險和麻煩，建議父母在將房屋登記在未成年子女名下前，以書面協(xié)議的方式明確共同的意思表示，表明雙方這樣做的真實意圖，為未來可能的糾紛提供明確的依據(jù)，同時也為自身權(quán)益提供更安全的保障。
（本文由趙苗、林娜律師指導，肖蕾撰寫）
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